Trái phiếu bất động sản: Cơ hội và rủi ro từ cuộc "phá băng" thị trường

Sôi động thị trường trái phiếu bất động sản

Trong năm 2024, kênh huy động vốn qua trái phiếu riêng lẻ của các doanh nghiệp bất động sản (DN BĐS) đã chứng kiến một sự bùng nổ mạnh mẽ. Lượng phát hành trái phiếu trong 11 tháng đầu năm 2024 đã đạt tới 374.830 tỷ đồng, trong đó DN BĐS chiếm 17% tổng giá trị phát hành, tương đương 63.721 tỷ đồng. Đặc biệt, một số tên tuổi lớn trong ngành như Vinhomes, Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp, hay Công ty TNHH Khu đô thị mới Trung Minh đã phát hành hàng nghìn tỷ đồng trái phiếu, với lãi suất từ 10% - 12,5%/năm.

Trái phiếu vẫn là kênh huy động vốn khá hiệu quả cho doanh nghiệp bất động sản.

Cơ chế huy động này không chỉ giúp DN BĐS chủ động hơn trong việc tìm nguồn vốn, mà còn tạo cơ hội lớn cho những nhà đầu tư muốn tìm kiếm lợi nhuận từ trái phiếu. Việc phát hành trái phiếu giúp các DN kiểm soát chi phí vay mượn, giảm bớt sự phụ thuộc vào các tổ chức tín dụng, đồng thời giữ vững quyền tự chủ tài chính, giúp họ điều chỉnh kế hoạch chi trả nợ và phát triển dự án phù hợp với tình hình thực tế.

Nhìn chung, sự phát triển mạnh mẽ của thị trường trái phiếu BĐS đã góp phần không nhỏ vào việc "phá băng" thị trường, thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của ngành bất động sản Việt Nam. Sự ổn định của kinh tế vĩ mô trong năm 2024, với lạm phát được kiểm soát và lãi suất hạ nhiệt, là yếu tố quan trọng giúp thị trường trái phiếu nói chung và thị trường BĐS nói riêng duy trì đà phát triển ổn định.

Tuy nhiên, các chuyên gia tài chính cũng cảnh báo về những rủi ro tiềm ẩn trong việc phát hành trái phiếu BĐS. Sự phát hành "ồ ạt" trái phiếu có thể tạo ra những áp lực lớn cho các doanh nghiệp nếu không quản lý dòng tiền một cách chặt chẽ. Điều này đặc biệt nguy hiểm khi đến hạn thanh toán gốc và lãi, khiến doanh nghiệp dễ gặp khó khăn nếu không có kế hoạch tài chính vững chắc.

Nhà đầu tư cần chú ý đến sức khỏe tài chính của doanh nghiệp

Mặc dù việc huy động vốn qua trái phiếu là tín hiệu khả quan đối với thị trường BĐS, nhưng không ít chuyên gia cho rằng, nhà đầu tư cần phải cẩn trọng và đánh giá kỹ lưỡng trước khi quyết định tham gia. TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, nhấn mạnh sự phục hồi của thị trường BĐS là điều đáng mừng, nhưng nhà đầu tư cần phải chú ý đến tình hình tài chính của các doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Việc này đòi hỏi các nhà đầu tư phải thận trọng trong việc phân tích sức khỏe tài chính của DN, uy tín của đơn vị phát hành, và khả năng thanh toán nợ của họ.

TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV.

Đồng quan điểm, chuyên gia tài chính ngân hàng Nguyễn Huy Thành cũng lưu ý, thị trường trái phiếu chỉ có thể bền vững nếu các doanh nghiệp phát hành đảm bảo tính minh bạch, tránh những vụ vi phạm như chậm trả nợ hoặc gian lận thông tin. Nhà đầu tư cũng cần xem xét kỹ lưỡng các điều kiện phát hành, mức độ tin cậy của công ty phát hành trái phiếu để tránh rủi ro tài chính.

Ngoài ra, một vấn đề cần lưu ý là sự thay đổi của lãi suất. Nếu lãi suất tăng, chi phí phát hành trái phiếu sẽ tăng theo, gây áp lực lên các doanh nghiệp bất động sản. Đặc biệt là khi các DN không thể đảm bảo dòng tiền ổn định, việc thanh toán gốc và lãi trái phiếu sẽ trở thành một bài toán khó. Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, việc DN quá phụ thuộc vào trái phiếu để huy động vốn có thể gây ra tình trạng mất cân đối tài chính, nếu không được quản lý chặt chẽ.

Trong bối cảnh thị trường BĐS vẫn đang trong quá trình phục hồi, Chính phủ cần tiếp tục có các biện pháp hỗ trợ để minh bạch hóa thị trường trái phiếu, đồng thời tạo điều kiện để các doanh nghiệp phát hành trái phiếu có thể hoạt động một cách ổn định, bền vững. Các quy định về trái phiếu, đặc biệt là Nghị định 65/2022/NĐ-CP và các sửa đổi trong các năm 2023, 2024, sẽ tiếp tục ảnh hưởng lớn đến cách thức phát hành và huy động trái phiếu trong ngành BĐS.

Như vậy, việc huy động trái phiếu là một bước đi cần thiết trong việc “hồi sinh” thị trường BĐS và tạo động lực cho các dự án lớn. Tuy nhiên, cả doanh nghiệp phát hành và nhà đầu tư đều cần phải thận trọng trong việc đánh giá và quản lý rủi ro. Nếu thực hiện đúng chiến lược tài chính, trái phiếu sẽ trở thành công cụ huy động vốn hiệu quả, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ trong những năm tới.