Thị trường văn phòng quý II/2025: Nơi làm việc đang định hình lại

Thị trường bất động sản thương mại toàn cầu và tại Việt Nam đang chứng kiến một sự phục hồi mạnh mẽ, đi kèm với những thay đổi sâu sắc về quan niệm và nhu cầu đối với không gian làm việc. Văn phòng không còn đơn thuần là một địa điểm để nhân viên đến làm việc, mà đã tiến hóa thành một "hệ sinh thái làm việc toàn diện", nơi sự kết nối, tính bền vững và công nghệ thông minh đóng vai trò định hình tương lai. Báo cáo Quý II/2025 của Savills đã chỉ ra ba trụ cột chính đang dẫn dắt xu hướng này: giao thông thuận tiện, xanh hóa công trình và công nghệ tiên tiến.

Giao thông và tiêu chuẩn xanh yếu tố định giá và cạnh tranh

Kết nối giao thông đã khẳng định vị thế là yếu tố hàng đầu ảnh hưởng đến quyết định thuê văn phòng của các doanh nghiệp. Theo khảo sát toàn cầu của Savills, 70% khách thuê, chủ đầu tư và chủ nhà đều coi vị trí gần trung tâm giao thông trọng điểm là ưu tiên số một. Sự thuận tiện trong việc di chuyển không chỉ tối ưu hóa thời gian cho nhân viên mà còn là một yếu tố then chốt giúp doanh nghiệp giữ chân và thu hút nhân tài.

Thị trường văn phòng đang được định hình lại trong thời gian qua.

Nghiên cứu tại các đô thị lớn trên thế giới như Tokyo, London và New York đã cung cấp bằng chứng rõ ràng về mối liên hệ giữa giao thông và giá thuê. Tại Tokyo, mỗi 5 phút rút ngắn khoảng cách đi bộ đến ga Shibuya hoặc Tokyo có thể làm tăng giá thuê văn phòng hạng A lên tới 13%, thậm chí 17% đối với ga Tokyo. London và New York cũng ghi nhận mức tăng tương ứng, cho thấy sự sẵn lòng chi trả cao hơn cho những vị trí có lợi thế về giao thông.

Tại Việt Nam, xu hướng này cũng đang trở nên ngày càng rõ nét. Sự phát triển của hạ tầng metro, BRT và hệ thống xe buýt điện tại Hà Nội và TP.HCM đang tạo điều kiện thuận lợi cho các khu vực ngoài trung tâm thu hút khách thuê. Điều này không chỉ giúp giải tỏa áp lực về giá thuê và mật độ dân cư tại các khu vực trung tâm truyền thống mà còn mở ra cơ hội phát triển các "trung tâm mới" với chi phí thuê hợp lý hơn, phù hợp với chiến lược mở rộng của nhiều doanh nghiệp.

Song hành với yếu tố giao thông, xu hướng "xanh hóa" đã trở thành một tiêu chuẩn mới, không thể đảo ngược trên thị trường văn phòng toàn cầu. Các chứng nhận công trình xanh uy tín như LEED, EDGE, BCA không còn là điểm cộng mà đang dần trở thành yêu cầu bắt buộc, đặc biệt đối với các tập đoàn đa quốc gia đang nỗ lực hiện thực hóa chiến lược ESG (Môi trường, Xã hội và Quản trị).

Tại TP.HCM, Quý II/2025 ghi nhận một con số ấn tượng: 73% văn phòng hạng A đã đạt chứng nhận xanh. Đáng chú ý hơn, toàn bộ các dự án hạng A mới gia nhập thị trường trong ba năm qua đều tuân thủ các tiêu chuẩn bền vững. Giá thuê tại các tòa nhà này có thể cao hơn tới 10% so với mặt bằng chung, nhờ vào hiệu quả vận hành tiết kiệm năng lượng và hiệu suất sử dụng vượt trội.

Hà Nội cũng đang nhanh chóng bắt kịp xu thế này với 41% diện tích văn phòng hạng A và 4% hạng B đạt chứng nhận xanh. Dự kiến đến cuối năm 2025, sẽ có thêm ba dự án hạng A tại thủ đô đạt chứng nhận LEED, góp phần mở rộng đáng kể hệ sinh thái văn phòng bền vững tại miền Bắc.

Sự chênh lệch "giá thuê xanh" ngày càng rõ rệt giữa các thị trường lớn trên thế giới, với Châu Âu dẫn đầu (18%), tiếp đến là Châu Á – Thái Bình Dương (14%). Ngược lại, các tòa nhà không đạt chuẩn xanh đang phải đối mặt với xu hướng "giảm giá nâu", tức là bị định giá thấp hơn do không đáp ứng các tiêu chuẩn môi trường ngày càng cao.

Công nghệ và Nhu cầu nhân sự tái định hình không gian làm việc

Cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ tư đang tác động sâu rộng đến mọi lĩnh vực, và không gian văn phòng không phải là ngoại lệ. Trí tuệ nhân tạo (AI), thực tế ảo (VR), và các thiết bị điện toán cảm biến như Apple Vision Pro hay HoloLens đang mở ra một thế hệ văn phòng kỹ thuật số hoàn toàn mới. Savills nhận định, công nghệ không chỉ hỗ trợ quản lý văn phòng mà còn tái định nghĩa cách thức cộng tác, ra quyết định và đào tạo nhân sự. Những doanh nghiệp nào chủ động thay đổi mô hình tổ chức để tận dụng tối đa tiềm năng của AI sẽ có lợi thế cạnh tranh vượt trội trong việc thu hút nhân tài và thích ứng linh hoạt với mọi biến động thị trường.

Song hành với sự phát triển của công nghệ là sự chuyển dịch mạnh mẽ của lực lượng lao động toàn cầu. Tại nhiều nước phát triển như Nhật Bản và các quốc gia Châu Âu, dân số đang già hóa nhanh chóng, buộc các doanh nghiệp phải thiết kế không gian văn phòng linh hoạt, phù hợp với lao động đa thế hệ, từ thế hệ Gen Z năng động đến những nhân sự kinh nghiệm lớn tuổi. Ngược lại, các quốc gia đang phát triển như Ấn Độ, với dự kiến gần 1 tỷ người trong độ tuổi lao động vào năm 2030, mở ra cơ hội thuê ngoài nguồn nhân lực khổng lồ với kỹ năng cao, đòi hỏi các văn phòng phải có khả năng hỗ trợ làm việc từ xa và hợp tác quốc tế.

Sự phát triển của công nghệ là sự chuyển dịch mạnh mẽ của lực lượng lao động toàn cầu.

Vì vậy, văn phòng tương lai không thể tách rời chiến lược nhân sự của doanh nghiệp. Các công ty cần đầu tư vào không gian làm việc linh hoạt, chú trọng đến sức khỏe thể chất và tinh thần của nhân viên, khuyến khích sự sáng tạo và thúc đẩy cộng tác. Đây là những yếu tố ngày càng được thế hệ Z và Millennials ưu tiên hàng đầu khi lựa chọn nơi làm việc, và là chìa khóa để giữ chân họ trong môi trường cạnh tranh khốc liệt hiện nay.

Thị trường văn phòng TP.HCM và Hà Nội giữ vững đà ổn định và chuyển dịch

Tính đến Quý II/2025, thị trường văn phòng TP.HCM duy trì sự ổn định với tổng nguồn cung đạt 2,9 triệu mét vuông sàn. Công suất thuê đạt mức khá cao là 88%, trong khi giá thuê trung bình ở mức 843.000 đồng/mét vuông/tháng. Đáng chú ý, phân khúc hạng C ghi nhận mức tăng nhẹ nhờ sự gia nhập của một số dự án mới, đáp ứng nhu cầu đa dạng của các doanh nghiệp. Các ngành công nghệ, tài chính – ngân hàng và giáo dục tiếp tục là nhóm khách thuê chủ lực, cho thấy sự phát triển năng động của các lĩnh vực này tại TP.HCM.

Tại Hà Nội, tổng nguồn cung văn phòng đạt khoảng 2,28 triệu mét vuông, với tỷ lệ lấp đầy là 83% và giá thuê trung bình 564.000 đồng/mét vuông/tháng. Khu vực trung tâm thủ đô vẫn đối mặt với tình trạng khan hiếm văn phòng hạng A, đẩy các giao dịch mở rộng diện tích hoặc chuyển địa điểm về phía Tây và các khu vực ngoài trung tâm. Xu hướng này cho thấy doanh nghiệp đang tìm kiếm các lựa chọn có chi phí hợp lý hơn mà vẫn đảm bảo chất lượng.

Triển vọng thị trường đến cuối năm 2027 cho thấy một bức tranh rõ ràng về sự chuyển dịch. TP.HCM dự kiến bổ sung thêm 234.000 mét vuông văn phòng mới, trong khi Hà Nội sẽ có thêm 284.500 mét vuông từ 17 dự án. Phần lớn nguồn cung mới này sẽ tập trung vào phân khúc hạng A và được xây dựng theo tiêu chuẩn xanh, phản ánh đúng xu hướng phát triển bền vững của thị trường.

Tóm lại, tương lai của không gian văn phòng không chỉ nằm ở diện tích hay vị trí địa lý, mà quan trọng hơn là khả năng thích ứng linh hoạt với nhu cầu ngày càng cao của nhân sự, sự tích hợp sâu rộng của công nghệ và cam kết mạnh mẽ đối với các tiêu chuẩn môi trường. Giao thông thuận tiện, công trình bền vững và không gian thông minh, ứng dụng công nghệ sẽ là "bộ ba" định hình thế hệ văn phòng tiếp theo. Những doanh nghiệp và chủ đầu tư nào nắm bắt được những xu hướng này sớm sẽ chiếm được lợi thế dài hạn trong cuộc cạnh tranh không gian làm việc của thời đại mới.