Thị trường văn phòng: Khách thuê chuyển ra rìa trung tâm để giảm chi phí

Hà Nội: Không có nguồn cung mới

Theo ghi nhận của Cushman & Wakefield, tính đến cuối quý II/2025, tổng nguồn cung văn phòng toàn thị trường Hà Nội giữ nguyên ở mức 1.67 triệu m², do không có thêm nguồn cung mới ở cả hai phân khúc hạng A và hạng B. Trong đó, văn phòng hạng A chiếm khoảng 45% tổng nguồn cung.

Trong quý II/2025, văn phòng hạng A ghi nhận mức cải thiện nhẹ về tỷ lệ lấp đầy, đạt hơn 76%, tăng 1,98 điểm phần trăm so với quý trước và 0,79 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái. Đà tăng này chủ yếu đến từ việc hoàn tất các giao dịch cho thuê đã được khởi động từ quý trước, cùng với nhu cầu ổn định từ các doanh nghiệp trong lĩnh vực Công nghệ thông tin và viễn thông.

Ngược lại, phân khúc văn phòng hạng B ghi nhận tỷ lệ lấp đầy khoảng 89%, giảm nhẹ 0,21 điểm phần trăm theo quý và 0,61 điểm phần trăm theo năm. Mức giảm này phản ánh xu hướng dịch chuyển dần của khách thuê sang các tòa nhà mới, hiện đại hơn – nơi có thiết kế linh hoạt, công năng tối ưu và đáp ứng tốt hơn các yêu cầu ngày càng cao về trải nghiệm người dung và tính bền vững môi trường.

Trong quý II/2025, giá chào thuê trung bình của văn phòng hạng A tại Hà Nội đạt 31,79 USD/m²/tháng, gần như không thay đổi so với quý trước, nhưng tăng 2,33% so với cùng kỳ năm trước. Mức tăng này chủ yếu đến từ điều chỉnh giá tại một số dự án nằm trong khu vực trung tâm và rìa trung tâm.

Trong khi đó, phân khúc hạng B ghi nhận mức giảm nhẹ, với giá thuê trung bình giảm 0,89% theo quý và 0,47% theo năm, do các chủ đầu tư áp dụng chính sách giá linh hoạt và ưu đãi hấp dẫn nhằm thu hút và giữ chân khách thuê.

Trong giai đoạn 2025–2027, Cushman & Wakefield dự báo thị trường văn phòng Hà Nội sẽ tiếp tục mở rộng mạnh mẽ, với hơn 418.000 m² sàn văn phòng mới dự kiến được đưa vào hoạt động. Khu vực phía Tây được kỳ vọng sẽ dẫn đầu nguồn cung tương lai, chiếm khoảng 74% tổng nguồn cung mới trong giai đoạn này. Trước áp lực cạnh tranh ngày càng lớn, các chủ đầu tư đang tập trung phát triển các dự án đáp ứng tiêu chuẩn kỹ thuật hiện đại và đạt chứng nhận công trình xanh. Xu hướng này thể hiện cam kết rõ ràng đối với phát triển bền vững và đổi mới, nhằm đáp ứng tốt hơn nhu cầu ngày càng cao của khách thuê và nhà đầu tư.

TP. Hồ Chí Minh: Tỷ lệ trống tăng, giá giảm

Nhận định về thị trường văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh, Cushman & Wakefield cho biết trong quý II/2025, có một dự án ở phân khúc hạng B với hơn 5.500 m2 sàn cho thuê gia nhập thị trường. Điều này đã nâng tổng nguồn cung hiện hữu tích lũy văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh đạt mức khoảng 1,64 triệu m2 sàn cho thuê, tăng 0,3% so với 03 tháng đầu năm và tăng 1,4% so với cùng kỳ năm trước.

Trong quý II/2025, thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh ghi nhận lượng hấp thụ thuần giảm. Một trong những nguyên nhân là sự chuyển dịch nhu cầu thuê sang các phân khúc thấp hơn hoặc từ khu vực trung tâm ra các khu vực rìa trung tâm, nơi giá thuê hợp lý hơn và các dự án mới với cơ sở hạ tầng hoàn thiện.

Tỷ lệ lấp đầy tại phân khúc hạng A và hạng B đều giảm nhẹ, cụ thể tại phân khúc văn phòng hạng A thì tỉ lệ lấp đầy đạt 88%, giảm khoảng 1,16% so với ba tháng đầu năm. Trong khi đó, phân khúc hạng B ghi nhận tỷ lệ lấp đầy đạt 89%, giảm 0,76% so với quý I/2025.

Văn phòng hạng A tại khu trung tâm có giá 62,09 USD/m2/tháng trong quý II/2025, trong khi tại khu vực rìa trung tâm là 40,70 USD/m2/tháng, chênh lệch rõ rệt giữa hai khu vực. Tuy nhiên, giá thuê tại khu trung tâm vẫn thấp hơn khoảng 3,2% so với cùng kỳ năm 2024. Đối với hạng B, giá thuê tại trung tâm là 44,76 USD/m2/tháng và 28,27 USD/m2/tháng ở rìa trung tâm, cũng phản ánh sự chênh lệch lớn. So với cùng kỳ năm 2024, giá thuê hạng B không có sự biến động đáng kể.

Dự báo trong năm 2025, Cushman & Wakefield cho rằng TP. Hồ Chí Minh sẽ chào đón 103.559 m2 diện tích văn phòng mới từ các dự án ở khu vực trung tâm. Tổng cộng từ 2025–2027F, thị trường có thể ghi nhận thêm 287.539 m2 diện tích văn phòng, chủ yếu đến từ khu vực cũ, như: TP. Thủ Đức, quận 7 và quận 1.

Các ngành công nghệ thông tin, dược phẩm, ngân hàng và công nghệ cao tiếp tục là động lực chính thúc đẩy nhu cầu thuê văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh. Các doanh nghiệp trong những ngành này không chỉ tìm kiếm không gian làm việc chất lượng mà còn đặc biệt chú trọng đến các giải pháp thông minh và môi trường làm việc bền vững, thúc đẩy xu hướng lựa chọn văn phòng cao cấp, đặc biệt là các tòa nhà đạt chứng chỉ xanh.