Thị trường bất động sản 2026 đối mặt lệch pha cung cầu và bài toán giá nhà ở

Thị trường bất động sản Việt Nam bước vào năm 2026 với nhiều tín hiệu phục hồi nhưng vẫn đối mặt không ít thách thức mang tính cấu trúc. Tại Hội thảo “Thị trường bất động sản 2026: Vượt gió ngược đón chu kỳ mới” diễn ra chiều ngày 12/5/2026 do báo Tài chính Đầu tư tổ chức, bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đã chỉ ra hàng loạt điểm nghẽn lớn đang kìm hãm sự phát triển của thị trường, trong đó nổi bật là tình trạng lệch pha giữa nguồn cung và nhu cầu thực.

Theo bà Hằng, trong quý I/2026, thị trường ghi nhận hơn 40.000 căn hộ đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên, điều đáng nói là phân khúc nhà ở giá phù hợp và nhà ở xã hội chỉ chiếm khoảng hơn 7.000 căn, một con số quá nhỏ so với nhu cầu thực tế của đại đa số người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình và thấp tại các đô thị lớn.

Thực tế này phản ánh rõ nét sự mất cân đối nghiêm trọng trong cơ cấu sản phẩm bất động sản. Trong khi nguồn cung nhà ở cao cấp và trung cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng lớn, thì phân khúc bình dân – vốn có nhu cầu cao nhất – lại khan hiếm. Điều này khiến giấc mơ an cư của nhiều người dân ngày càng xa vời, nhất là trong bối cảnh giá bất động sản liên tục leo thang.

Bà Hoàng Thị Thu Hằng nhấn mạnh, nhu cầu ở thực của người dân hiện nay là rất lớn, nhưng nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả vẫn chưa đáp ứng được. Đây chính là nút thắt cốt lõi cần được tháo gỡ nếu thị trường muốn phát triển ổn định và bền vững.

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng).

Trước thực trạng này, Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng nghiên cứu đề án phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Đồng thời, Bộ Chính trị cũng yêu cầu đẩy mạnh xây dựng cơ chế cho phân khúc này. Hiện nay, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu đưa nội dung phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp vào Luật Nhà ở sửa đổi, tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho thị trường.

Tuy nhiên, bài toán không chỉ dừng lại ở việc tăng nguồn cung. Một vấn đề quan trọng khác là kiểm soát giá bán sao cho hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Nếu không có cơ chế phù hợp, nguy cơ chính sách bị lợi dụng hoặc rơi vào tay giới đầu cơ là hoàn toàn có thể xảy ra.

Để hạn chế tình trạng này, cơ quan quản lý đang xây dựng tiêu chí xác định rõ đối tượng được hưởng chính sách nhà ở giá phù hợp, đồng thời làm rõ ranh giới giữa nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở xã hội. Đây được xem là bước đi cần thiết nhằm đảm bảo chính sách đi đúng đối tượng, tránh thất thoát nguồn lực.

Ở góc độ người mua nhà, chính sách cũng đã có những điều chỉnh tích cực. Mức thu nhập tối đa để được mua nhà ở xã hội đã được nâng lên đáng kể, từ 15 triệu đồng/tháng đối với người độc thân và 30 triệu đồng/tháng đối với hộ gia đình trước đây, lên khoảng 35–50 triệu đồng tùy trường hợp. Sự thay đổi này giúp chính sách trở nên thực tế hơn, phù hợp với mặt bằng thu nhập hiện nay tại các đô thị, qua đó mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho nhiều người dân.

Bên cạnh câu chuyện cung – cầu, giá bất động sản tăng cao cũng là một vấn đề đáng lo ngại. Theo bà Hằng, nguyên nhân không chỉ đến từ chi phí đầu vào hay giá đất, mà còn liên quan đến tình trạng đầu cơ, “thổi giá” và đặc biệt là sự thiếu minh bạch thông tin trên thị trường.

Giá bất động sản tăng cao cũng là một vấn đề đáng lo ngại. (Ảnh: Internet)

Trong bối cảnh đó, việc xây dựng hệ thống dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ tạo ra bước ngoặt quan trọng. Hệ thống này, dự kiến vận hành đồng bộ từ ngày 1/7, sẽ công khai toàn bộ thông tin liên quan đến dự án, quy hoạch, giao dịch và giá cả. Khi thông tin được minh bạch, người dân và nhà đầu tư sẽ có cơ sở để đưa ra quyết định chính xác hơn, từ đó góp phần hạn chế đầu cơ và ổn định giá cả.

Một điểm nghẽn khác không thể không nhắc đến là vấn đề tín dụng. Hiện nay, các ngân hàng đang kiểm soát chặt chẽ việc cho vay đối với các dự án chưa hoàn thiện pháp lý. Trong khi đó, số lượng dự án vướng mắc pháp lý vẫn còn rất lớn, khiến dòng vốn vào thị trường bị ách tắc.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện có khoảng 4.500 dự án bất động sản đang gặp khó khăn về pháp lý, với tổng quy mô vốn lên tới hơn 3 triệu tỷ đồng. Dù đã tháo gỡ được hơn 1.000 dự án, giải phóng khoảng 800.000 tỷ đồng, nhưng khối lượng tồn đọng vẫn còn rất lớn, tiếp tục gây áp lực lên thị trường.

Việc tháo gỡ pháp lý cho các dự án không chỉ giúp doanh nghiệp tiếp cận vốn dễ dàng hơn, mà còn góp phần tăng nguồn cung, từ đó giảm áp lực giá nhà. Đây được xem là giải pháp then chốt để khơi thông dòng chảy của thị trường trong thời gian tới.

Có thể thấy, thị trường bất động sản năm 2026 đang đứng trước ngã rẽ quan trọng. Những nỗ lực cải cách chính sách, minh bạch hóa thông tin và tháo gỡ pháp lý đang dần tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển mới. Tuy nhiên, để thị trường thực sự phục hồi và phát triển bền vững, cần sự phối hợp đồng bộ giữa Nhà nước, doanh nghiệp và các tổ chức tín dụng.

Trong bối cảnh nhiều thách thức đan xen, việc giải quyết hiệu quả các điểm nghẽn hiện tại sẽ là chìa khóa giúp thị trường bất động sản không chỉ vượt qua giai đoạn khó khăn mà còn hướng tới một cấu trúc cân bằng, minh bạch và lành mạnh hơn trong tương lai.