Thị trường bán lẻ Hà Nội bước vào giai đoạn cạnh tranh mới khi nguồn cung tăng mạnh

Theo báo cáo MarketBeat Q1/2026 của Cushman & Wakefield Việt Nam, tổng nguồn cung bán lẻ tại Hà Nội đã đạt khoảng 1,43 triệu m² trong quý I/2026 sau khi thị trường đón thêm hơn 51.000 m² diện tích mới.

Nguồn cung mới chủ yếu đến từ một trung tâm thương mại tại khu vực rìa trung tâm cùng các khối đế bán lẻ ở phía Tây Hà Nội. Trung tâm thương mại tiếp tục là loại hình chiếm ưu thế, đóng góp khoảng 85% tổng nguồn cung toàn thị trường.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng Giám đốc, Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định.“Nguồn cung mới đang góp phần gia tăng chiều sâu cho thị trường bán lẻ Hà Nội, đặc biệt tại các khu vực ngoài trung tâm và phía Tây, nơi các nhà phát triển đang thích ứng với sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng thông qua những mô hình bán lẻ giàu tính trải nghiệm và hướng đến cộng đồng. Tuy nhiên, khi nguồn cung tương lai tiếp tục mở rộng, cạnh tranh giữa các chủ nhà sẽ trở nên rõ nét hơn".

“Những dự án có tệp dân cư xung quanh ổn định, định vị rõ ràng, cơ cấu khách thuê phù hợp và chiến lược quản lý tài sản chủ động sẽ có lợi thế hơn trong việc duy trì lưu lượng khách, tỷ lệ lấp đầy và sức chống chịu về giá thuê trong giai đoạn cạnh tranh mới”, bà Minh chia sẻ.

Tỷ lệ lấp đầy giảm nhẹ do nguồn cung mới

Trong quý I/2026, tỷ lệ lấp đầy trung bình của thị trường bán lẻ Hà Nội đạt 86,5%, giảm nhẹ 0,6 điểm phần trăm so với quý trước nhưng tăng 1,1 điểm phần trăm theo năm.

Theo Cushman & Wakefield, nguyên nhân chủ yếu đến từ việc nhiều dự án mới hoàn thành nhưng chưa vận hành toàn bộ diện tích do khách thuê vẫn trong giai đoạn hoàn thiện nội thất.

Nhu cầu thuê tiếp tục được dẫn dắt bởi các ngành hàng F&B, giải trí và mô hình cửa hàng flagship. Thị trường ghi nhận thêm sự xuất hiện của nhiều thương hiệu như Phúc Long và Skechers mở rộng hiện diện tại Hà Nội.

Điều này khiến các chủ đầu tư ngày càng chú trọng phát triển mô hình bán lẻ trải nghiệm, tăng cường không gian cộng đồng và tối ưu danh mục khách thuê nhằm duy trì lưu lượng khách ổn định.

Giá thuê tiếp tục tăng tại các vị trí tốt

Giá thuê trung bình tầng trệt tại Hà Nội trong quý I/2026 đạt 51,4 USD/m²/tháng, tăng 9,1% theo quý và tăng 10,1% theo năm.

Mức tăng chủ yếu đến từ các dự án mới tại khu vực rìa trung tâm với mặt bằng giá chào thuê cao hơn thị trường hiện hữu. Trong khi đó, các tài sản bán lẻ ở khu vực trung tâm, đặc biệt là dự án có thương hiệu mạnh và quản lý chuyên nghiệp, vẫn duy trì sức hút tốt với khách thuê.

Theo đánh giá của Cushman & Wakefield, các mô hình bán lẻ có yếu tố trải nghiệm và khả năng trở thành “điểm đến” sẽ tiếp tục duy trì lợi thế cạnh tranh về giá thuê trong bối cảnh thương mại điện tử ngày càng phát triển.

Trong giai đoạn từ nay đến năm 2028, Hà Nội dự kiến sẽ đón thêm khoảng 314.000 m² diện tích bán lẻ mới, tập trung chủ yếu tại khu vực phía Tây và các quận, huyện ngoại thành.

Xu hướng này được đánh giá phù hợp với tốc độ mở rộng đô thị và dịch chuyển dân cư ra ngoài trung tâm. Tuy nhiên, việc nguồn cung tăng nhanh cũng sẽ tạo áp lực cạnh tranh lớn hơn đối với các dự án mới, đặc biệt ở bài toán lấp đầy và duy trì giá thuê.

Các chuyên gia cho rằng thời trang và F&B vẫn sẽ là hai ngành hàng chủ lực dẫn dắt nhu cầu thuê trong những năm tới, đồng thời tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì sức hút cho các trung tâm thương mại.