Đánh giá tình hình kinh tế Việt Nam những tháng đầu năm 2023, có thể thấy mặc dù đã có những tín hiệu tích cực trong tháng 4 nhưng nhìn chung vẫn còn nhiều khó khăn, thách thức.
Nhận thức được vấn đề này, ngay từ đầu năm và nhất là trong tháng 4 vừa qua, Chính phủ đã quyết liệt ở mức độ rất cao trong chỉ đạo, điều hành nhằm thúc đẩy sản xuất, kinh doanh, giải ngân vốn đầu tư công… Trong đó, nổi bật là tập trung tháo gỡ những vướng mắc liên quan đến thể chế, chính sách (tín dụng, chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, BĐS…) nhằm thúc đẩy tăng trưởng nhanh, bền vững trong thời gian tới.
Việc nhanh chóng có những phản ứng chính sách của Chính phủ đang bắt đầu có những tác động tích cực trở lại thị trường. Với lĩnh vực BĐS, việc tháo gỡ vướng mắc được kỳ vọng sẽ hạn chế được các tác động bất lợi lên nguồn thu ngân sách từ thị trường BĐS và đóng góp vào tăng trưởng kinh tế.
Thu ngân sách từ BĐS dựa trên 5 khoản thu chính, bao gồm: thuế thu nhập chuyển quyền sử dụng BĐS (chiếm tỉ trọng khoảng 10% tổng thu ngân sách Nhà nước tại các địa phương), thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và tiền thuê đất.
Tuy nhiên, các dòng thu này đang sụt giảm từ năm 2022 và tiếp tục sụt giảm trong quý I/2023. Vì vậy, tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn của thị trường BĐS sẽ mang lại tác động tích cực đến gần như mọi thành phần trong nền kinh tế, từ người dân, nhà đầu tư đến hệ thống quản lý Nhà nước.
Ở cấp Trung ương, các Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ thành lập với 3 sứ mệnh tiên quyết đúng với mong đợi của nhân dân. Đó là: Tổng hợp khó khăn, vướng mắc; tham mưu, kiến nghị sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện cơ chế, chính sách, pháp luật liên quan để tháo gỡ vướng mắc và kiểm tra, hướng dẫn, đôn đốc các bộ, ngành, địa phương tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho từng trường hợp cụ thể.
Ở địa phương, Tổ công tác đặc biệt được thành lập, trực tiếp do Chủ tịch UBND cấp tỉnh điều hành để nối dài cánh tay cho "chiến dịch quyết liệt" này.
Kết quả đạt được rất tích cực, chỉ sau một thời gian ngắn và tập trung rất rõ trong tháng 4/2023. Theo đó, hơn 500 dự án BĐS ở 5 thành phố trực thuộc Trung ương đã được rà soát, tháo gỡ vướng mắc; từng bước hoàn thành việc kiểm tra tại các "điểm nóng", gồm Đồng Nai, Bình Thuận, nơi ghi nhận nhiều đơn thư, khiếu nại, kiến nghị. Tiếp nhận và tổng hợp vướng mắc từ nhân dân, doanh nghiệp, hiệp hội.
Tại TPHCM, lãnh đạo UBND Thành phố cùng các sở ngành đã tổ chức nhiều cuộc họp gỡ vướng cho từng doanh nghiệp. Kết qủa là đã có ngay 4 dự án thuộc thẩm quyền UBND Thành phố được ưu tiên xử lý ngay sau cuộc họp chiều 20/2/2023. Các chủ đầu tư có cơ hội trực tiếp trình bày khó khăn vướng mắc với lãnh đạo Thành phố.
Sự quyết liệt, mạnh mẽ chưa từng có này đã tạo hiệu ứng tích cực lan tỏa đến người dân, doanh nghiệp trên cả nước, tạo tín hiệu tích cực cho thị trường BĐS.
Để đẩy mạnh hơn nữa hiệu quả của "chiến dịch" này, rất cần sự vào cuộc của cả hệ thống từ người dân đến chính quyền. Cần cụ thể hóa vấn đề mà Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã nhấn mạnh trong cuộc họp gần nhất, ngày 5/5: "Các đồng chí phải chỉ rõ vướng mắc ở văn bản pháp luật nào, thuộc cấp nào ban hành, ai giải quyết, bao giờ xong….Sau cuộc họp, chúng ta phải khẩn trương triển khai các giải pháp hoàn thành thủ tục pháp lý…, không thể cứ họp nhiều nhưng thị trường vẫn như vậy, vướng mắc vẫn như vậy".
Tuy nhiên vẫn còn đó các "nút thắt" chờ các Tổ công tác tháo gỡ. Riêng tại TPHCM còn khoảng 116 dự án BĐS gặp vướng đang chờ được tháo gỡ. Rải rác trên các tỉnh thành phố cũng còn nhiều dự án tương tự. Trong bối cảnh ấy, hơn bao giờ hết, người dân kỳ vọng vào sự giải quyết công tâm, minh bạch, khách quan của các cấp thẩm quyền, giúp giải phóng nguồn lực lớn đang đóng băng, làm ấm lại thị trường để dòng tiền dịch chuyển, qua đó thúc đẩy kinh tế tăng trưởng.
Xin nêu 3 "nút thắt" cần tháo gỡ.
Thứ nhất, việc điều chỉnh, thay đổi quy hoạch trong thời gian đầu tư giai đoạn 2015-2020 và 2021-2025, đã phát sinh rủi ro và gây thiệt hại cả tài chính lẫn niềm tin cho người dân. kéo theo đó là thiệt hại cho cả thị trường khi các giao dịch gần như đóng băng, dòng thu ngân sách từ thị trường này cũng bị hạn chế.
Điều này thấy rõ ở các quy hoạch và các quyết định thiếu tính nhất quán giữa các giai đoạn khi điều chỉnh quy hoạch tại một số địa phương. Có thể dẫn chứng một dự án tại TP. Phan Thiết (tỉnh Bình Thuận) của một chủ đầu tư ở TPHCM, đột ngột chuyển đổi từ mục đích sử dụng đất ở lâu dài thành đất thương mại dịch vụ, giới hạn thời gian sử dụng tính đến nay chỉ còn chưa đến 40 năm và đây là thời gian rất ngắn cho bất cứ nhu cầu xây dựng phát triển nào. Nút thắt quy hoạch này tuy ở địa phương nhưng tháo gỡ cần có vai trò của sự độc lập và thẩm quyền quyết định ở cấp Trung ương.
Thứ hai tập trung ở việc điều chỉnh giá đất xác định để tính các nghĩa vụ thuế liên quan giữa các giai đoạn chưa đạt được chữ "thuận" giữa yếu tố quản lý với yếu tố thị trường. Điều này kéo theo hệ lụy phát sinh nhiều vấn đề hiện nay như trì hoãn nộp thuế, khiếu nại kéo dài, không hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…, khiến thị trường rơi vào trạng thái khó thanh khoản, khó đầu tư phát triển. Có thể kể tển rất nhiều dự án BĐS chịu ảnh hưởng vì điều này.
Thứ ba, nút thắt bao trùm chính là việc tổ chức thực thi pháp luật của địa phương còn lúng túng trong bối cảnh quy hoạch và chính sách chưa đồng bộ, thống nhất và biến động trong thời gian đầu tư. Vấn đề này phát sinh chi phí và phát sinh rủi ro cho người dân, cho chủ đầu tư, cho ngân hàng và cả các cơ quan thực thi pháp luật tại địa phương… Vì vậy, vấn đề này rất cần được hướng dẫn để tháo gỡ.
Với những chỉ đạo, điều hành hết sức mạnh mẽ và kịp thời của Chính phủ, giải quyết trực tiếp các vướng mắc về thể chế, chính sách, các địa phương đã có những bước tiến quan trọng trong việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS. Tinh thần quyết liệt của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ được người dân và cộng đồng doanh nghiệp đánh giá cao và kỳ vọng sẽ mang lại những kết quả tích cực cho thị trường bất động sản nói riêng và cho nền kinh tế Việt Nam trong thời gian tới.
TS. Phạm Thị Thanh Xuân
Trường Đại học Kinh tế - Luật (ĐHQG TPHCM)
