Tại sao Hà Nội phản đối cưỡng chế chủ đầu tư 'ôm' quỹ bảo trì?

Hà Nội phản đối việc cưỡng chế quỹ bảo trì chung cư

Tại nhiều đô thị trên cả nước, đặc biệt là 2 đô thị lớn như Hà Nội, TPHCM… thời gian qua tranh chấp liên quan tới việc chủ đầu tư cố tình “ôm” quỹ bảo trì không bàn giao cho Ban quản trị xảy ra thường xuyên, luôn là “điểm nóng” trong tranh chấp chung cư.

Theo các thông tư số 02, số 28 năm 2016 và thông tư 06 được Bộ Xây dựng ban hành năm 2019 về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, trường hợp chủ đầu tư chây ì, cố tình không bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư (2% giá mua căn hộ chung cư) thì ban quản trị các tòa nhà có quyền yêu cầu UBND cấp tỉnh cưỡng chế, buộc chủ đầu tư phải bàn giao cho ban quản trị tòa nhà theo quy định.

Việc chậm trễ bàn giao quỹ bảo trì là nguyên nhân chính dẫn đến "bùng nổ" tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân.

Hay trước đó, các quy định của Luật nhà ở năm 2014, Nghị định 99 năm 2015 cũng quy định biện pháp cưỡng chế, buộc các chủ đầu tư phải bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của các tòa nhà chung cư.

Tuy nhiên, trong văn bản gửi Bộ Xây dựng mới đây, UBND TP. Hà Nội cho rằng trường hợp chủ đầu tư chây ì không bàn giao, chậm bàn giao, bàn giao không đầy đủ quỹ bảo trì chung cư cho Ban quản trị tòa nhà là hành vi chiếm hữu tài sản của người khác và tranh chấp xảy ra trong trường hợp này là tranh chấp tài sản thuộc quyền giải quyết của tòa án.

Theo UBND TP. Hà Nội, việc quy định cơ quan hành chính ban hành quyết định cưỡng chế quỹ bảo trì chung cư theo quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư kèm theo thông tư 02 năm 2016 đã được Bộ Xây dựng ban hành là không phù hợp vì cơ quan hành chính không có quyền tổ chức, cưỡng chế tài sản khi tài sản ấy không thuộc sở hữu nhà nước.

Đồng thời, việc tiến hành cưỡng chế có thể làm phát sinh quy trình khiếu nại, tố cáo, khởi kiện hành chính phức tạp.

Vì vậy, TP. Hà Nội đề nghị Bộ Xây dựng thống nhất với Bộ Tư pháp về quan điểm xây dựng quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư và các nội dung quy chế theo hướng tôn trọng các nguyên tắc dân sự, hạn chế đặt ra các quy định sử dụng quan hệ điều hành - chấp hành để giải quyết quan hệ pháp luật dân sự.

Liên quan đến vấn đề này, Bộ Xây dựng cho biết đã họp, giải trình với Ủy ban Pháp luật của Quốc hội. Ủy ban Pháp luật cũng kiến nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu, sửa đổi Luật nhà ở 2014 liên quan tới quản lý, sử dụng nhà chung cư, trong đó có các quy định về thu, quản lý, sử dụng, cưỡng chế bàn giao quỹ bảo trì chung cư…

Bộ Xây dựng cũng ghi nhận kiến nghị trên của UBND TP. Hà Nội để báo cáo cơ quan có thẩm quyền trong quá trình nghiên cứu, sửa đổi bổ sung các quy định của Luật nhà ở 2014 nói chung, các quy định liên quan đến quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư nói riêng để phù hợp với tình hình thực tế.

Đề xuất khởi tố chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì

Liên quan đến vấn đề tranh chấp tại các chung cư, báo cáo tại phiên giải trình, đánh giá tình hình thực hiện pháp luật trong quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư trong phạm vi cả nước, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết: Tổng hợp số liệu của 40 địa phương có báo cáo đến thời điểm 31/3/2019 có 11 địa phương có tranh chấp, khiếu nại. Trong đó chủ yếu xảy ra tại Hà Nội, TPHCM với tổng số 458 tranh chấp, khiếu nại liên quan đến công tác quản lý vận hành.

Cư dân băng rôn đỏ rực tại Chung cư Athena Complex Xuân Phương (phường Phương Canh, Quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) "tố" chủ đầu tư là Công ty TNHH phát triển Đô thị và Xây dựng 379 "ôm" quỹ bảo trì.

Những tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung gồm: Chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho ban quản trị (có 54 chung cư chiếm 11,8% tổng số tranh chấp và chiếm 79% tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì); các bên không thống nhất được số liệu quyết toán để xác định kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư phải bàn giao cho ban quản trị (có 10 chung cư, chiếm 22% tổng số tranh chấp và chiếm 14,7% tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì.

Riêng địa bàn Hà Nội và TP.HCM, tỷ lệ tranh chấp, khiếu nại liên quan đến kinh phí bảo trì phần sở hữu chung cao hơn. Hà Nội có 39/919 tòa có tranh chấp, chiếm tỷ lệ 4,2%. TPHCM có 15/867 tòa có tranh chấp, chiếm tỷ lệ 1,7%...

Từ thực tế trên, Bộ Xây dựng đề nghị các bộ, ngành liên quan, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phối hợp với Bộ Công an tổ chức điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm đối với các chủ thể có hành vi vi phạm nghiêm trọng trong quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư, đặc biệt là hành vi chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trái quy định của pháp luật.

Loạt chung cư sẽ bị thanh tra về quỹ bảo trì

Cuối năm 2019, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà đã ký quyết định 980 ban hành Kế hoạch thanh tra năm 2020. Theo đó, năm nay, Thanh tra Bộ Xây dựng tập trung thanh tra việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì tại hàng loạt dự án chung cư ở Hà Nội và TP.HCM.

Tại Hà Nội có 16 dự án thuộc diện thanh tra về công tác quản lý sử dụng kinh phí bảo trì, trong đó có một số dự án đã xảy ra tranh chấp. Đó là các dự án cụm chung cư Bắc Hà C14 (Tố Hữu, Nam Từ Liêm) do Công ty Tập đoàn Bắc Hà làm chủ đầu tư, Khu nhà ở Trung Văn của Công ty cổ phần Xây dựng số 3 (Vinaconex 3); chung cư tại Khu đô thị Mỗ Lao (Hà Đông) của Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển Hoàng Thành;

Dự án 90 Nguyễn Tuân (quận Thanh Xuân), dự án CT2AB, CT2C Xuân Phương thuộc Khu đô thị mới Xuân Phương (quận Nam Từ Liêm) đều của Công ty cổ phần Đầu tư đô thị và khu công nghiệp Sông Đà 7; Dự án Hinode city Minh Khai (quận Hai Bà Trưng) của Tổng công ty cổ phần Thương mại Xây dựng Vietracimex; Dự án Intracom Trung Văn (quận Nam Từ Liêm), Intracom Cầu Diễn (quận Bắc Từ Liêm), Intracom Riverside (Vĩnh Ngọc, huyện Đông Anh) của Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng hạ tầng và giao thông (Intracom)...

Đình Phong