Giáo sư Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Nhận diện hệ thống pháp luật đất đai
Luật Đất đai 2003 của Việt Nam đã có quy định về việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Quy định như vậy chỉ thực thi được khi Nhà nước có kinh phí để chi cho giải phóng mặt bằng, vì không thể đấu giá đất khi đất đai còn đang thuộc quyền sử dụng ngoài khu vực nhà nước, chưa thuộc phạm vi tài sản công.
Mặt khác, Luật Ngân sách Nhà nước lại không cho phép xuất ngân sách để giải phóng mặt bằng. Vì vậy, việc giao đất, cho thuê đất trong giai đoạn 2004-2014 vẫn được thực hiện theo cơ chế Nhà nước giao, cho thuê đất trực tiếp cho các chủ đầu tư dự án với giá đất do Nhà nước quyết định mà không thông qua đấu giá đất. Như vậy, quy định của pháp luật đất đai nước ta khá tương đồng với cơ chế quản lý “đất công” theo thông lệ tốt của quốc tế nhưng không thể thực hiện được do thiếu phù hợp với thực tế đời sống kinh tế nước ta.
Năm 2011, đã có cuộc đối thoại về phòng, chống tham nhũng trong lĩnh vực đất đai giữa Chính phủ ta với các đối tác quốc tế gồm Ngân hàng Thế giới, Đại sứ quán Thụy Điển, Đại sứ quán Đan Mạch và một số đại sứ quán các nước khác. Cuộc đối thoại này đã chỉ ra tham nhũng lớn trong lĩnh vực đất đai xuất hiện trong cơ chế Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá đất và tham nhũng “vặt” về đất đai xuất hiện trong quá trình thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai.
Trên những luận cứ lý luận và thực tiễn nước ta, Luật Đất đai 2013 đã đổi mới để khắc phục những nhược điểm của pháp luật hiện hành lúc đó. Giải pháp đổi mới là Nhà nước thực hiện thu hồi đất theo quy hoạch đã được phê duyệt, đất đã thu hồi được đưa ra đấu giá để Nhà nước quyết định giao, cho thuê đất đối với người trúng đấu giá. Kinh phí để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho giải phóng mặt bằng được lấy từ Quỹ phát triển đất.
Trên thực tế, Quỹ này cũng không đủ tiềm năng tài chính để thực hiện giải phóng mặt bằng theo quy hoạch đã được phê duyệt. Từ sau ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành, một số địa phương vẫn thực hiện cơ chế giao đất trực tiếp cho các nhà đầu tư được chỉ định, một số địa phương lại thực hiện cơ chế đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư. Cơ chế đấu giá đất mới chỉ được áp dụng cho các dự án “chia lô bán nền” cấp huyện, chưa được thực hiện cho các dự án đầu tư. Như vậy, cơ chế đấu giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 đã được đổi mới nhưng cũng chưa phù hợp với thực tế nhu cầu phát triển.
Thành phố Hồ Chí Minh (TPHCM) là địa phương đi đầu trong thực hiện các cơ chế đấu giá đất nhằm khắc phục các sai lầm trong cơ chế lãnh đạo Thành phố quyết định giá đất để giao cho các nhà đầu tư tư nhân. Cuộc đấu giá đất đầu tiên thực hiện tại 25 Lê Duẩn được coi là thành công khi mức giá trúng đấu giá cao hơn giá thị trường một chút. Thực tế này hoàn toàn phù hợp.
Gần đây, TPHCM đưa ra đấu giá 4 khu đất đã giải phóng mặt bằng tại Thủ Thiêm. Kết quả đấu giá đã gây nhiều bất ngờ cho các nhà quản lý đất đai và bất động sản (BĐS), cũng như nhiều nhà khoa học, nhiều thành viên của giới kinh doanh BĐS.
Khu đất thứ nhất là lô 3-5, có diện tích 6.446 m2, giá trúng đấu giá 3.820 tỷ đồng (592,6 triệu đồng/1 m2), cao hơn 6,6 lần giá khởi điểm; doanh nghiệp Dream Republic trúng đấu giá.
Khu đất thứ hai là lô 3-8, có diện tích 8.500 m2, giá trúng đấu giá 4.000 tỷ đồng (470 triệu đồng/1 m2), cao hơn 4 lần giá khởi điểm; doanh nghiệp Sheen Mega trúng đấu giá.
Khu đất thứ ba là lô 3-9, có diện tích 5.009 m2, giá trúng đấu giá 5.026 tỷ đồng (1 tỷ đồng/1 m2), cao hơn 6,9 lần giá khởi điểm, doanh nghiệp BĐS Bình Minh trúng đấu giá.
Khu đất thứ tư là lô 3-12, có diện tích 10.059,7 m2, giá trúng đấu giá là 24.500 tỷ đồng (2,4 tỷ đồng/1 m2), cao hơn 8,3 lần giá khởi điểm, doanh nghiệp Ngôi sao Việt trúng đấu giá.
Từ kết quả đấu giá có thể thấy giá trúng đấu giá cao hơn gấp từ 4 lần cho tới hơn 8 lần giá khởi điểm theo định giá của địa phương. Nhìn vào chi tiết hơn, một mặt định giá đất chưa quan tâm tới tiềm năng đất đai thực của Thủ Thiêm nhưng mặt khác cũng thấy có những biểu hiện không lành mạnh trong mục tiêu khó lý giải trong thị trường BĐS.
Theo tôi, mức giá khoảng 500 triệu đồng/1 m2 tại đây là phù hợp với tiềm năng phát triển của Thủ Thiêm mà người tham gia đấu giá dự tính. Còn mức giá từ 1 tỷ đồng tới 2,4 tỷ đồng trên 1 m2, cao ngang hoặc vượt xa mức giá đất cao nhất tại TPHCM có thể chứa đựng những yếu tố tiêu cực nhất định. Yếu tố tiêu cực ở đây có thể nhận định là việc kích giá nhằm tạo giá ảo cho thị trường BĐS. Chi phí cho việc tạo ra ảo sẽ được thu lại từ tình trạng thị trường rơi vào “sốt đất”. Hậu quả của việc này có thể là khôn lường.
Yêu cầu kịp thời của Thủ tướng
Trong suốt thời gian qua, thị trường BĐS nước ta thường ở trạng thái thiếu ổn định. Trong giai đoạn 2007-2008, BĐS “sốt” làm giá tăng khoảng 3 lần; giai đoạn 2009-2011, thị trường BĐS rơi vào trầm lắng; giai đoạn 2012-2013, thị trường BĐS rơi vào suy giảm; giai đoạn 2014-2019, thị trường BĐS phục hồi và phát triển mạnh. Giai đoạn bị ảnh hưởng bởi dịch COVID-19 thị trường lại rơi vào trầm lắng nhưng từ 2021 thị trường lại đang rơi vào “sốt” giá ngày càng cao, liên tục thiết lập các mặt bằng giá mới.
Diễn biến của thị trường BĐS như vậy cho thấy không có lợi cho đầu tư phát triển. Khi tất cả tiền của doanh nghiệp, tiền của dân đều đặt vào BĐS thì sản xuất - kinh doanh không còn nguồn lực để đầu tư. Theo kinh nghiệm của các nước phát triển, muốn nền kinh tế phát triển lành mạnh thì phải đảm bảo được việc đầu tư vào BĐS trong một giới hạn nhất định, khoảng 30% tổng vốn đầu tư xã hội, khoảng 70% lượng vốn đầu tư xã hội phải đặt vào sản xuất - kinh doanh. Ở nước ta trong thời gian qua, đầu tư vào BĐS chiếm tỉ trọng quá cao, giới nhà giàu cũng giàu lên chủ yếu từ đầu tư vào BĐS.
Trước kết quả của 4 phiên đấu giá đất ở Thủ Thiêm, Thủ tướng Chính phủ ban hành Công điện số 767/CĐ-TTg về tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian qua; trong đó, yêu cầu các cơ quan nhà nước phải rà soát lại hệ thống pháp luật để phát hiện những bất cập nhằm đảm bảo hình thức đấu giá đất có tác động tích cực cho phát triển và ngăn chặn những tác động tiêu cực. Đây là yêu cầu rất kịp thời của Thủ tướng.
Việc thực hiện rà soát pháp luật để tạo dựng một thị trường BĐS phát triển lành mạnh, cơ chế đấu giá đất phù hợp tạo hiệu quả vốn hóa đất đai là một nhiệm vụ khó khăn. Trước hết, đây không phải là nhiệm vụ sửa một luật là có thể giải quyết được. Đây là nhiệm vụ mang tính tổng hợp cần tới sức mạnh chung của Chính phủ, Quốc hội để khẳng định tính hệ thống.
Tôi lấy một ví dụ, nhiều cơ quan nhà nước cấp cao đặt câu hỏi làm thế nào để huy động được tiền trong dân vào đầu tư phát triển? Giải pháp huy động tiền của dân phải được xây dựng trên nguyên tắc lợi ích. Trong khi đó, Ngân hàng Nhà nước vẫn tiếp tục duy trì chính sách dân gửi ngoại tệ, vàng vào các ngân hàng thương mại đều không có lãi. Vậy làm sao huy động được vốn từ dân.
Như vậy, việc rà soát pháp luật, một mặt để phát hiện những hành vi lợi dụng pháp luật, mặt khác để sửa đổi pháp luật phải đảm bảo tính hệ thống, được coi như vấn đề lớn của đất nước, không phải chỉ của các cơ quan nhà nước. Muốn hay không thì cơ chế thị trường có quy luật lợi nhuận. Chúng ta buộc phải tìm giải pháp giảm lợi nhuận khi đầu tư vào đất đai, BĐS mới hy vọng dòng tiền đầu tư của xã hội chảy mạnh vào sản xuất - kinh doanh.
Các nước phát triển đã rút ra được một kết luận quan trọng là nâng cao thuế BĐS là giải pháp duy nhất để phát triển kinh tế hiệu quả và kiểm soát được giá đất trên thị trường. Từ đó mới có thể chuẩn hóa được các hình thức vốn hóa đất đai, trong đó có định giá đất và đấu giá đất.
Giáo sư Đặng Hùng Võ
