Minh bạch dữ liệu là chìa khóa định giá đất hiệu quả

Cơ hội và thách thức từ vai trò định giá của Nhà nước

Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024 đang nhận được sự quan tâm lớn từ dư luận, đặc biệt những thay đổi liên quan đến chính sách giá đất. Trong đó, việc Nhà nước đóng vai trò chủ đạo trong định giá đất thay vì hoàn toàn theo nguyên tắc thị trường là một trong những điểm mới then chốt.

Theo bà Nguyễn Quỳnh Trang, Trưởng bộ phận Dịch vụ Định giá & Tư vấn Savills Hà Nội, để chính sách giá đất thực sự phát huy hiệu quả, yếu tố minh bạch dữ liệu và quy trình triển khai rõ ràng là điều kiện tiên quyết.

Việc Nhà nước chủ động quyết định giá đất được kỳ vọng sẽ giúp kiểm soát thị trường, chống đầu cơ và đảm bảo nguồn lực đất đai được sử dụng hiệu quả. Chính sách này có thể tạo ra một khung giá rõ ràng hơn cho việc thu hồi đất, tính nghĩa vụ tài chính và quản lý đất đai.

Bà Trang cho rằng đây là một bước đi tích cực, đặc biệt khi dữ liệu thị trường hiện nay vẫn còn thiếu minh bạch. Tuy nhiên, bà cũng cảnh báo rằng nếu thiếu một hệ thống thông tin đầy đủ, cập nhật và sát với giao dịch thực tế, giá đất do Nhà nước ấn định có thể "xa rời thực tiễn".

Điều này có thể dẫn đến nhiều hệ lụy. Nếu giá đất không phản ánh đúng giá trị, việc lập dự toán ngân sách sẽ gặp khó khăn, gây ảnh hưởng đến hiệu quả phân bổ ngân sách công. Đối với các nhà đầu tư, sự thiếu nhất quán giữa các địa phương khi chưa có cơ sở dữ liệu định giá đất toàn quốc sẽ tạo ra rủi ro và khó khăn trong việc dự báo chi phí.

Hơn nữa, nếu giá đất được ấn định mà không dựa trên cơ sở thị trường, Nhà nước có thể không thu được giá trị tương xứng từ tài sản đất đai. Do đó, việc xây dựng một khung định giá linh hoạt, có tham chiếu thị trường là rất cần thiết để chính sách này đạt được hiệu quả cao nhất.

Minh bạch dữ liệu là chìa khóa định giá đất hiệu quả. Ảnh minh họa

Cải cách quy trình định giá và lo ngại từ doanh nghiệp

Dự thảo cũng đề xuất tách bạch vai trò giữa tổ chức tư vấn định giá, hội đồng thẩm định và UBND cấp tỉnh. Đây là một bước tiến về mặt thể chế nhằm giảm xung đột lợi ích. Tuy nhiên, bà Trang lưu ý, cơ chế này chỉ hiệu quả nếu hội đồng thẩm định có đủ chuyên môn sâu và vai trò của các tổ chức tư vấn độc lập được bảo đảm.

Từ góc độ doanh nghiệp, việc bỏ nguyên tắc thị trường trong định giá là một mối lo ngại lớn. Các nhà đầu tư, đặc biệt là những nhà đầu tư dài hạn, rất cần khả năng dự đoán chi phí sử dụng đất để xây dựng kế hoạch tài chính và quản trị rủi ro. Khi thiếu tham chiếu thị trường, khả năng này sẽ giảm sút đáng kể, làm giảm sức hấp dẫn của môi trường đầu tư. Savills đề xuất nên xây dựng một khung định giá linh hoạt, vừa duy trì vai trò quản lý của Nhà nước, vừa cho phép tham chiếu thị trường ở những khu vực có dữ liệu tốt, từ đó giúp nâng cao tính dự báo và thu hút đầu tư.

Một cải cách đáng chú ý khác là đề xuất xây dựng bảng giá đất chi tiết đến từng thửa tại những nơi có bản đồ địa chính số. Đây là một bước tiến lớn, giúp minh bạch hóa định giá và rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục hành chính. Tuy nhiên, bà Trang cho rằng, việc này không thể nóng vội vì hạ tầng dữ liệu đất đai toàn quốc hiện chưa đầy đủ và đồng bộ.

Savills đề xuất một lộ trình triển khai theo từng giai đoạn, bắt đầu từ các đô thị lớn có hạ tầng số phát triển như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, sau đó mở rộng dần ra các tỉnh thành khác. Điều này sẽ giúp tránh được những vướng mắc phát sinh và đảm bảo tính hiệu quả của chính sách