Làm tăng tính minh bạch và đảm bảo quyền sở hữu
Một trong những lợi ích quan trọng của sửa đổi Luật Đất đai là tăng tính minh bạch và đảm bảo quyền sở hữu. Qua việc cung cấp các quy định rõ ràng và minh bạch hơn về việc sở hữu đất đai, luật đất đai sẽ giúp tạo ra một môi trường kinh doanh bất động sản công bằng và minh bạch hơn. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho các bên liên quan, bao gồm các nhà đầu tư, nhà phát triển và người mua bất động sản, để tham gia vào thị trường một cách tin cậy và an toàn hơn.
Bên cạnh đó, việc sửa đổi Luật Đất đai cũng sẽ có nhiều đóng vào việc thúc đẩy phát triển hạ tầng. Một số quy định mới cũng sẽ tạo ra cơ chế khuyến khích đầu tư vào các dự án hạ tầng, bao gồm cơ sở hạ tầng giao thông, hệ thống cấp nước và công trình công cộng khác. Nhờ vào sự đầu tư mạnh mẽ này, thị trường bất động sản sẽ trở nên hấp dẫn hơn với nhiều dự án phát triển mới, từ đó tạo ra cơ hội việc làm và kích thích tăng trưởng kinh tế.
Việc sửa đổi Luật Đất đai cũng nhằm hỗ trợ việc tạo ra các khu đô thị và khu dân cư hiện đại, với các tiện ích và dịch vụ cao cấp. Từ đó, nâng cao chất lượng cuộc sống thông qua việc xây dựng các khu đô thị tiện nghi đã thu hút sự quan tâm của nhiều người và doanh nghiệp. Các khu vực mới này không chỉ cung cấp các căn hộ chất lượng cao, mà còn có các tiện ích như công viên, trường học, bệnh viện và trung tâm thương mại. Điều này đã cung cấp môi trường sống tốt hơn cho cư dân và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.
Thay đổi Luật Đất đai đã mở ra cơ hội đầu tư lớn cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản. Qua địa điểm và những quy định mới cũng sẽ tạo ra môi trường đầu tư ổn định và hấp dẫn hơn. Từ đó, các nhà đầu tư có thể tìm kiếm các dự án bất động sản tiềm năng và có thể tăng cường lợi nhuận từ việc mua bán, cho thuê hoặc phát triển các tài sản bất động sản.
Thị trường bất động sản mạnh mẽ và khỏe mạnh cũng có thể góp phần quan trọng vào sự phát triển kinh tế của một quốc gia. Sự sửa đổi Luật Đất đai đã tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản, góp phần vào tăng trưởng GDP và tạo ra thu nhập cho nhiều người. Ngoài ra, các hoạt động xây dựng và phát triển bất động sản cũng thúc đẩy ngành công nghiệp liên quan như xây dựng, vật liệu xây dựng và các dịch vụ hỗ trợ khác.
Như vậy, sửa đổi Luật Đất đai đã mang lại những lợi ích quan trọng cho thị trường bất động sản. Từ việc tăng tính minh bạch và đảm bảo quyền sở hữu, thúc đẩy phát triển hạ tầng, nâng cao chất lượng cuộc sống, tạo cơ hội đầu tư lớn đến việc thúc đẩy sự phát triển kinh tế, tất cả đều đã góp phần vào sự phát triển bền vững của ngành bất động sản và nền kinh tế nói chung. Sự thay đổi này đã tạo ra một môi trường kinh doanh bất động sản thuận lợi và hấp dẫn hơn, cung cấp cơ hội cho các bên liên quan để tham gia vào thị trường một cách tự tin và thành công.
Nhà nước phải chuẩn bị ngân sách để bảo đảm công tác giải phóng mặt bằng
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) mới đây đã có một số ý kiến đóng góp vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Theo đơn vị, trong lần sửa luật này, rất nhiều điều khoản được điều chỉnh theo hướng bảo vệ lợi ích tối đa cho người dân. Đây đều là những thay đổi đúng đắn, tích cực, góp phần giúp thị trường bất động sản phát triển công bằng, ổn định.
Thứ nhất, người sở hữu đất thuộc diện thu hồi sẽ được hưởng mức giá đền bù sát với giá giao dịch trên thị trường. Cùng với đó, nếu trước đây người dân còn gặp khó khăn để được cấp giấy chứng nhận thì trong luật mới, trách nhiệm này thuộc về Nhà nước.
Thứ hai, việc khuyến khích việc nộp tiền sử dụng đất hàng năm thay vì thu một lần là quan điểm mới mẻ, vừa hỗ trợ cho doanh nghiệp, vừa nắn chỉnh nguồn thu theo hướng kích thích thu từ sinh lợi đất đai.
Cụ thể, việc quy định thu tiền sử dụng đất hàng năm sẽ giúp chủ đầu tư giảm bớt gánh nặng tài chính trong thời gian đầu triển khai dự án. Nhờ vậy, giá bán bất động sản có cơ hội được điều chỉnh về mức hợp lý hơn; chủ đầu tư có cơ hội để đầu tư, hoàn thiện dự án với chất lượng tốt hơn. Đồng thời, giảm thiểu phần nào các vấn đề gây nguy cơ đánh bóng dự án nhằm phục vụ các khoản vay ngân hàng, huy động vốn không đúng quy định.
Về phía Nhà nước, việc làm này cũng góp phần nắn nguồn thu theo hướng kích thích thu từ sinh lợi đất đai, không chỉ dừng lại ở việc thu một khoản tổng thể. Tạo cơ hội giúp tăng thu cho Nhà nước nhờ các giá trị tăng thêm của đất đai theo thời gian.
Song, để đảm bảo tính chủ động cho doanh nghiệp trong việc hoạch định, tính toán các nguồn thu - chi an toàn, hợp lý; cần có quy định cụ thể về các mốc thời gian điều chỉnh tiền sử dụng đất, có phương pháp tính toán hợp lý, có mức giới hạn. Không để doanh nghiệp làm dự án trong tình trạng lo lắng hay phải xác lập quỹ dự phòng lớn.
Thứ ba, việc tiếp cận đất đai được điều chỉnh theo hướng công khai, minh bạch. Thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu; những doanh nghiệp có kinh nghiệm, năng lực, lịch sử sử dụng đất hiệu quả sẽ nắm nhiều cơ hội, lợi thế hơn. Cơ chế mới giảm thiểu tối đa quan hệ xin – cho sẽ góp phần tích cực, tạo môi trường cạnh tranh công bằng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Theo quan điểm của VARS, những doanh nghiệp coi bất động sản chỉ đơn thuần là việc sang tay kiếm chênh lệch sẽ không còn đất làm ăn; còn các doanh nghiệp hoạt động bài bản, nghiêm túc sẽ dễ dàng tiếp cận đất đai hơn, chi phí phát triển dự án có thể giảm xuống. Qua đó phần nào tác động khiến giá bất động sản dần tiệm cận với giá trị thực.
Thứ tư, liên quan đến vấn đề bỏ khung giá đất, xác định theo cơ chế thị trường. Với phương pháp áp dụng khung giá đất và hệ số điều chỉnh K, quyền can thiệp, áp đặt của Nhà nước đối với việc tính tiền sử dụng đất là khá lớn.
Tùy từng dự án, mức độ, khả năng giải phóng đền bù, Nhà nước hoàn toàn có thể linh hoạt điều chỉnh hệ số K theo hướng thuận lợi. Khi Nhà nước muốn tính giá cao, có thể điều chỉnh hệ số lên cao; còn trong trường hợp thiếu/ít ngân sách cho việc giải phóng đền bù, có thể điều chỉnh hệ số K xuống thấp.
Tuy nhiên, VARS cho rằng một khi đã bỏ khung giá đất, xác định theo cơ chế thị trường, đòi hỏi Nhà nước phải chuẩn bị nguồn ngân sách đủ để đảm bảo công tác giải phóng, đền bù. Điều này vô hình chung sẽ tạo ra áp lực lớn đối với ngân sách Nhà nước. Mặt khác, cũng cần lưu ý đến vấn đề liệu việc tính giá đất sát với giá thị trường có thể khiến chi phí sử dụng đất đai của doanh nghiệp tăng cao hay giá bán bất động sản có nguy cơ tiếp tục leo thang.
Thứ năm, liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng từ các loại đất mục đích khác sang đất xây dựng nhà ở. Trước đây, quy định yêu cầu muốn chuyển các loại đất mục đích khác sang đất xây dựng nhà ở thì đất đó phải có sẵn phần diện tích đất ở. Việc này vô hình chung gây khó khăn cho doanh nghiệp nếu muốn phát triển các dự án nhà ở tại các khu vực xa xôi, ít dân cư - điều rất cần khi quỹ đất trống trong các khu vực lõi đang ngày càng khan hiếm.
Dự thảo luật sửa đổi theo hướng phân nhóm các dự án. Cụ thể, với dự án phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, Nhà nước sẽ điều hành và chủ động giải quyết các vấn đề để chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho phù hợp, đúng với quy hoạch. Còn với dự án của doanh nghiệp, chỉ đơn thuần phục vụ kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp thì doanh nghiệp cần tuân thủ đúng theo quy định.
VARS đánh giá quy định này là phù hợp khi vừa tạo điều kiện cho các dự án vì mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội chung; vừa giúp Nhà nước kiểm soát được kế hoạch sử dụng đất. Qua đó, tránh các trường hợp gom đất, gây nguy cơ sốt đất ảo, ảnh hưởng tới sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản.
Nghệ Nhân
