Góp ý dự thảo về đầu tư phát triển nhà ở xã hội, doanh nghiệp kêu khó về cơ chế và thủ tục hành chính

Chủ trì phiên họp là Tiến sĩ Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch VNREA; với sự tham gia của đại diện lãnh đạo Sở Xây dựng TP.HCM, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Hội Bất động sản du lịch, cùng các doanh nghiệp bất động sản đã, đang đầu tư hoặc có nhu cầu phát triển NƠXH trong tương lai.

Tiến sĩ Nguyễn Văn Khôi Chủ tịch VNREA hay,  buổi làm việc của Thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam lần này với cộng đồng doanh nghiệp bất động sản là chương trình công tác của Hiệp hội trong năm 2023 trên các lĩnh vực trọng tâm;  lấy ý kiến dự thảo, thúc đẩy doanh nghiệp nhanh chóng đầu tư, phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) theo tinh chỉ đạo của Thủ tướng. Chủ tịch VNREA mong muốn các doanh nghiệp có những đóng góp thiết thực,  ý nghĩa, để Hiệp hội tổng hợp, đề xuất, trình lên các cơ quan có thẩm quyền cao hơn, nhằm thúc đẩy công tác đầu tư, phát triển NƠXH hiệu quả và thiết thực nhất.

Cần khơi thông 4 vấn đề trọng yếu

Là một đơn vị có kinh nghiệm đầu tư, phát triển NƠXH hơn 10 năm, Tiến sĩ Trương Anh Tuấn, Phó Chủ tịch VNREA, Chủ tịch Tập đoàn Hoàng Quân chia sẻ,  khó khăn lớn nhất đối với DN khi làm nhà ở xã hội có 4 vấn đề cần khơi thông đó là: Vốn, quỹ đất, cơ chế chính sách và thủ tục hành chính. Vốn thì hiện nay DN mong muốn nhanh chóng được tiếp cận gói hỗ trợ gói hỗ trợ 110 ngàn tỷ do Bộ xây dựng kiến nghị Chính phủ để phát triển NƠXH. Quỹ đất DN cũng đã có và tiếp tục triển khai các dự án tiếp theo. Tính đến nay, Tập đoàn Hoàng Quân đã phát triển được 25 dự án NƠXH, hoàn thành 10 dự án với khoảng 10.000 căn. Riêng tại TP.HCM, doanh nghiệp đã hoàn thành 4.000 căn. Hiện DN đang thực hiện 15 dự án, trong đó đã triển khai xây dựng là 12 dự án và 3 dự án còn lại cũng đang xúc tiến hoàn thành việc xin giấy phép xây dựng, với tổng số 15.000 căn.

Hưởng ứng mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân giai đoạn từ đây đến năm 2030 sẽ đạt 1 triệu căn, Hoàng Quân đã đăng ký xây dựng 50.000 căn. Trong đó, 15.000 căn đã có quỹ đất và đang triển khai, số còn lại dự kiến đến năm 2030 sẽ hoàn thành. Tuy nhiên, khó khăn nhất hiện nay là cơ chế chính sách và thủ tục hành chính.

Theo ông Tuấn, không như các tỉnh thành thì quỹ đất đã có sẵn, còn tại TP. TP.HCM muốn làm NƠXH doanh nghiệp phải có quỹ đất, mà quỹ đất công không còn nhiều, nên rất khó khăn cho các đơn vị muốn tham gia phân khúc này.

DN chúng tôi đã có đất, nhưng để thực hiện được dự án thì thời gian phải kéo dài gấp 2 -3 lần so với các tỉnh, nên DN bị tăng các chi phí như vật giá, marketing, phí quản lý dự án...v.v.

Quy định hiện nay, nếu có được quỹ đất xây dựng NƠXH ở TP.HCM, DN phải thông qua đấu thầu, ít nhất phải có 2 nhà đầu tư và phải chuyển hồ sơ từ Sở Quy hoạch kiến trúc sang Sở Xây dựng để được chọn nhà đầu tư, điều này cũng rất khó khăn cho DN.   

Về vốn, vừa rồi chúng tôi được Ngân hàng Nhà nước thông báo là doanh nghiệp được hỗ trợ trong gói cho vay 800 tỷ đồng, Hoàng Quân được 1 dự án hỗ trợ vay 100 tỷ, chúng tôi rất mừng, nhưng cuối cùng thì không ngân hàng nào dám cho vay, vì thủ tục để hoàn thành 1 dự án NƠXH quá lâu. Theo nhận biết của tôi thì khi vay cho dự án NƠXH nếu 10 hồ sơ thì giải ngân may ra được 1 hồ sơ, vì ngân hàng nào cũng sợ.

Trăn trở xoay quanh nguồn vốn hỗ trợ, ông Tuấn cho biết thêm, từ năm 2002 đến 2022, Địa ốc Hoàng Quân chuyển hướng sang mảng nhà ở xã hội và được Chính phủ, một số địa phương vinh danh là đơn vị dẫn đầu trong cả nước, khi có 10 dự án nhà ở xã hội được hoàn thành, với khoảng 10.000 căn. Tuy nhiên, khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng kết thúc, thị trường đi xuống, doanh nghiệp cũng gặp không ít khó khăn, giá cổ phiếu rớt thê thảm, ảnh hưởng đến doanh thu, lợi nhuận của công ty.

Ông Tuấn nói thêm, Hoàng Quân làm 10 dự án, không có dự án nào lời 10%, thậm chí có dự án lỗ. Dự án nào cũng có thanh tra chính phủ, kiểm toán nhà nước kiểm tra. Nếu chi phí hợp lí, hợp lệ không đủ thì doanh nghiệp bị phạt. Việc tính chi phí như hiện nay thì doanh nghiệp không thể lời được 10%,  nếu được 5% là giỏi. Chúng tôi làm dự án từ A đến Z, từ thiết kế, xây dựng bán hàng, quản lý vận hành... vậy mà không thể lợi nhuận được 10%, vì chi phí hợp lí, hợp lệ quy định quá chặt chẽ, không theo thị trường. Ví dụ: chi phí marketing bằng không, trong khi để bán được hàng donh nghiệp phải tốn các chi phí đó ít nhất 2%. Ngoài ra, để làm dự án NƠXH thì DN phải giữ lại 20% để cho thuê tối thiểu 5 năm mới được bán thì DN cũng lời chỉ khoảng 10% vì không được bán cho các đối tượng không có trong quy định.

Ngoài những khó khăn trên, để các doanh nghiệp “mặn mà” hơn trong việc phát triển nhà ở xã hội, ông Tuấn cho rằng cần nới tỷ suất lợi nhuận của chủ đầu tư từ 10-15%. Nhà nước đừng quá lo việc doanh nghiệp thực hiện nhà ở xã hội sẽ lời nhiều, do quy luật cạnh tranh sẽ bù trừ lại.

"Tôi ủng hộ ý kiến Bộ xây dựng trình gói 110.000 tỷ, trong đó 55.000 tỷ dành cho chủ đầu tư", ông Tuấn nêu.

Doanh nghiệp mua đất đầu tư NƠXH, cần tính theo giá thực tế

Là doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển NƠXH ở các tỉnh, đã có 500 sản phẩm bàn giao tại Long An và hiện đang thực hiện 30 dự án khoảng 10 ngàn căn, ông Dương Long Thành, Chủ tịch Thắng Lợi Group đề xuất: Với quỹ đất mà doanh nghiệp đã mua rồi, khi làm dự án nhà ở xã hội, Nhà nước cần tính đưa vào chi phí thực tế cho doanh nghiệp, chứ không thể áp dụng theo khung giá của Nhà nước. Nếu áp dụng như vậy thì doanh nghiệp không thể nào bù được.

Bên cánh đó, nếu vẫn giữ tỷ suất sinh lời 10% thì Nhà nước cần có chính sách thưởng cho doanh nghiệp thực hiện dự án NƠXH sau khi dự án hoàn thành. Ví dụ như thêm 5% lợi nhuận chẳng hạn, bởi những doanh nghiệp chuẩn bị lên sàn như Thắng Lợi Group, việc cho cổ đông thấy được tiềm năng tăng trưởng của Công ty rất quan trọng, điều này cũng giúp cho DN đứng vững khi tham gia phát triển các dự án NƠXH.

Mở rộng đối tượng mua và xác định thời điểm chuyển nhượng

Chủ tịch Thắng Lợi Group đề nghị, cần xác định tiêu chí cụ thể của người mua nhà và thời hạn chuyển nhượng đối với người mua. Theo ông Thành, có nhiều trường hợp lúc đăng ký mua thì thuộc diện theo quy định, nhưng khi dự án hoàn thành đến giai đoạn cấp sổ hồng thì người mua lại không nằm trong diện quy định. Do vậy, trong dự thảo, cần mở rộng phạm vi, cũng như quy định cụ thể về từng trường hợp. Chúng ta cần sử dụng dữ liệu quốc gia về dân cư để xem xét, rút ngắn thời gian phải xin xác nhận đối tượng mua nhà. Ông Thành nói.

Đồng tình với quan điểm của Chủ tịch Chủ tịch Thắng Lợi Group, ông Nguyễn Anh Trang, Tổng Giám đốc Hoàng Quân Bình Thuận, cũng nêu khó khăn khi phải nộp 20% thuế sử dụng đất nhà ở thương mại trong dự án NƠXH. Ông Trang cho hay, Hoàng Quân Bình Thuận phát triển NƠXH từ 2018  với 02 block chung cư khoảng 300 căn tại Bình Thuận, nhưng hiện nay việc ra hàng rất khó, vì yêu cầu đối tượng phải là công nhân tại chỗ đang làm việc tại các khu công nghiệp (KCN) trên địa bàn, trong khi công nhân thì phần lớn các tỉnh khác đến. Do vậy, cần có cơ chế cho các đối tượng ở tỉnh khác để thu hút lao động. Ngoài ra cũng phải được bán cho công nhân ở các nhà máy, HTX ngoài KCN.  Có nghĩa là cần có 3 đối tượng được mua NƠXH gồm: những CN là người địa phương đang làm việc trong các KCN; những người làm công nhân trong KCN không phải người địa phương và các lao động trong các HTX, DN ngoài KCN. Ngoài ra, để tháo gỡ khó khăn cho DN phát triển NƠXH thì ông Trang cũng yêu cầu nên cho người mua NƠXH bán lại cho các đối tượng khác sau 5 năm sử dụng, nhằm kích thích thị trường trong phân khúc này.

Liên quan đến việc tháo gỡ khó khăn về quỹ đất cho NƠXH, ông Nguyễn Tôn Trần Tiến Danh, Giám đốc Tập đoàn bất động sản Vitoria đề nghị cần có cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp, không nên có quá nhiều doanh nghiệp tham gia đấu thầu để 1 nhà đầu tư làm, điều này cũng hạn chế DN tham gia phát triển NƠXH. Nên khuyến khích các DN làm NƠXH để địa phương ổn định nguồn lực và giàu lên...

Nỗ lực tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp phát triển NƠXH

Sau khi lắng nghe những ý kiến chia sẻ về các khó khăn, vướng mắc của doanh nghiệp, ông Mai Thanh Tùng, Phó trưởng phòng Phát triển nhà đại diện Sở Xây TP.HCM cho biết: Với vai trò là cơ quan chủ trì chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở trên địa bàn TP.HCM, Sở Xây dựng rất cảm ơn các doanh nghiệp đã quan tâm và tham gia phát triển nhà ở tại Thành phố, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở công nhân nhằm giúp cho những người thu nhập thấp có có hội mua nhà, đồng thời thu hút công nhân, người lao động quay trở lại và làm việc tại TP.HCM, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.

Sở Xây dựng xin ghi nhận hết tất cả những thông tin phản ánh về khó khăn, vướng mắc của các doanh nghiệp. Nếu là khó khăn liên quan đến Sở Xây dựng, chúng tôi sẽ tập trung giải quyết. Còn nếu khó khăn liên quan đến các khâu thuộc quản lý của sở ngành khác, chúng tôi thống kê lại, từ đó, báo cáo UBND Thành phố tháo gỡ cho doanh nghiệp.

Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh: "Qua ý kiến của các đại biểu tham dự Hội nghị, chúng ta thấy niềm tin, sự sẵn sàng tham gia vào công cuộc xây dựng NƠXH. Các doanh nghiệp đang rất nghiêm túc, tâm huyết thực hiện theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng.

Trong giai đoạn vừa rồi, còn rất nhiều khó khăn về cơ chế chính sách, quy hoạch, quỹ đất, thủ tục hành chính, ưu đãi... Tuy nhiên, chúng ta  không nản chí, mà cùng nhau bàn thảo để đưa ra giải pháp phù hợp. Trên cơ sở đó, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam sẽ đại diện cho cộng đồng doanh nghiệp có kiến nghị và thúc đẩy chính sách đến các cơ quan có thẩm quyền.

Để thực hiện chỉ tiêu xây dựng 1 triệu căn hộ NƠXH mà Thủ tướng Chính phủ đã giao đến năm 2030, thì các nhà đầu tư, doanh nghiệp bất động sản, hội viên của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cần tiếp tục vào cuộc mạnh mẽ hơn. Trên cơ sở đó, Hiệp hội sẽ tổ chức Hội thảo, Tọa đàm đến các vấn đề liên quan và sẽ có các cuộc làm việc với lãnh đạo Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường, Ủy ban của Quốc hội và các bộ, ngành, để đề xuất cơ chế, chính sách. Thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam trân trọng kêu gọi sự chung sức, đồng lòng, quyết tâm, kiên trì, sáng tạo của cộng đồng doanh nghiệp, các chuyên gia, các cơ quan báo chí, truyền thông góp phần vào việc thực hiện mục tiêu thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp.

Thanh Đào - Nguyễn Hà