Giao dịch nhà ở xã hội đã được cởi nút thắt

Quy định mới liên quan đến việc mua, bán lại nhà ở xã hội là một trong những thay đổi lớn của Luật Nhà ở 2023, nhằm cải thiện điều kiện sống cho người dân. Cụ thể, Điều 89 của Luật này nới lỏng quy định về bán, cho thuê mua và cho thuê nhà ở xã hội không chỉ giúp người dân quản lý tài sản của mình chủ động và linh hoạt hơn, mà còn khiến thị trường bất động sản nhà ở xã hội trở nên nhộn nhịp.

Luật Nhà ở 2023 cho phép chủ sở hữu bán lại nhà ở xã hội mà không phải “qua ải” của đơn vị quản lý

Trước đây, Luật Nhà ở 2014 quy định rằng, trong thời hạn 5 năm, nếu bên mua, thuê mua nhà ở xã hội đã thanh toán hết tiền nhà và muốn bán lại, họ chỉ được phép bán cho chính đơn vị đang quản lý nhà ở xã hội đó. Nếu đơn vị này không mua với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm và thời điểm bán, người dân mới được quyền bán cho các đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội khác. Quy định chặt chẽ này khiến người dân gặp nhiều khó khăn, đặc biệt khi họ muốn thay đổi nơi ở hoặc cần bán nhà gấp để giải quyết vấn đề tài chính, nhưng lại bị phụ thuộc hoàn toàn vào quyết định của đơn vị quản lý.

Tuy nhiên, Điều 89 Luật Nhà ở 2023 đã nới lỏng hơn khi cho phép người dân được quyền lựa chọn bán lại nhà ở xã hội cho một trong hai nhóm đối tượng: chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội hoặc các đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội. Tất nhiên, khi bán, người dân vẫn phải đáp ứng điều kiện đã thanh toán hết tiền nhà và giá bán không được vượt quá giá trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư.

Trình tự, thủ tục bán lại nhà ở xã hội trong thời hạn 5 năm được quy định chi tiết tại Điều 39 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP. Theo đó, người bán phải hoàn tất thủ tục thanh lý hợp đồng với chủ đầu tư. Người mua thuộc diện được mua, thuê mua nhà ở xã hội cần chuẩn bị đầy đủ giấy tờ chứng minh, và có thể thông qua đơn vị quản lý vận hành hoặc trực tiếp nộp hồ sơ tại Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án để xin xác nhận thuộc đối tượng đủ điều kiện.

Cơ chế “xin - cho” và đầu cơ liệu có ăn theo khi Luật nhà ở cởi mở hơn?

Mặc dù quy định mới này mang lại nhiều lợi ích nhưng cũng tiềm ẩn nguy cơ về việc lạm dụng cơ chế “xin-cho” và đầu cơ bất động sản nhà ở xã hội trong bối cảnh nguồn cung nhà ở xã hội hạn hẹp như hiện nay. Khi quyền lựa chọn đối tượng mua lại nhà ở xã hội được mở rộng, có khả năng xuất hiện tình trạng một số cá nhân không đủ điều kiện nhưng vẫn "chạy chọt" để được xác nhận là đối tượng ưu tiên.

Ngoài ra, rất có thể xuất hiện tình trạng một số cá nhân hoặc tổ chức lợi dụng để mua nhà ở xã hội với giá ưu đãi, sau đó bán lại trên thị trường với giá cao hơn nhằm thu lợi nhuận. Mặc dù luật có quy định giá bán không được cao hơn giá trong hợp đồng với chủ đầu tư nhưng thực tế rất khó để kiểm soát những giao dịch “ngầm”. Người mua và người bán có thể thỏa thuận một mức giá cao hơn giá trị thực tế nhưng trên giấy tờ vẫn ghi nhận giá theo quy định để hợp thức hóa giao dịch. Điều này có thể dẫn đến việc giá nhà ở xã hội bị đẩy lên cao, vượt quá khả năng chi trả của người có thu nhập thấp, làm mất đi ý nghĩa nhân văn và mục tiêu ban đầu của chính sách nhà ở xã hội.

Điều 89 Luật Nhà ở 2023 cho phép bán lại nhà ở xã hội dễ dàng hơn.

Một số chuyên gia cho rằng, để các quy định mới về nhà ở xã hội thực sự mang lại lợi ích cho người dân, cần thiết phải có sự quản lý chặt chẽ từ phía Nhà nước và các cơ quan chức năng. Minh bạch trong quy trình xét duyệt, giám sát chặt chẽ và áp dụng các chế tài nghiêm khắc đối với hành vi vi phạm là những biện pháp quan trọng nhằm ngăn chặn đầu cơ, thổi giá và lạm dụng cơ chế “ưu ái”. Bên cạnh đó, công tác tuyên truyền cần được đẩy mạnh để người dân hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình trước chính sách hỗ trợ của Nhà nước.

Sự phối hợp giữa quản lý chặt chẽ và tuyên truyền hiệu quả sẽ giúp chính sách nhà ở xã hội đạt được mục tiêu, đảm bảo người thu nhập thấp tiếp cận được nhà ở ổn định, đồng thời duy trì sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.