Giá nhà tăng nóng, Tây Ban Nha và Bồ Đào Nha siết giám sát thị trường bất động sản

Tây Ban Nha và Bồ Đào Nha đang tăng cường giám sát thị trường bất động sản trong bối cảnh giá nhà tăng mạnh và xuất hiện những dấu hiệu ban đầu của tình trạng quá nóng. Tuy nhiên, giới quan sát cho rằng các cơ quan quản lý khó có khả năng can thiệp quyết liệt trong ngắn hạn, do thị trường hiện vẫn còn cách khá xa các chu kỳ bùng nổ - đổ vỡ từng diễn ra trong quá khứ.

Khác với nhiều khu vực khác trong khối eurozone, bán đảo Iberia đang chứng kiến sự bùng nổ của thị trường nhà ở, được thúc đẩy bởi nhu cầu lớn trong khi nguồn cung hạn chế. Trong quý 1, giá nhà tại Tây Ban Nha tăng 12,9% so với cùng kỳ năm trước, còn tại Bồ Đào Nha tăng 17,8% - mức cao nhất trong Liên minh châu Âu.

Tây Ban Nha và Bồ Đào Nha tăng cường giám sát thị trường bất động sản trong bối cảnh giá nhà tăng mạnh

Hoạt động cho vay thế chấp cũng diễn ra sôi động. Tại Tây Ban Nha, các ngân hàng lớn như Santander và BBVA đang cạnh tranh mạnh để mở rộng tín dụng, trong bối cảnh tiêu dùng nội địa vững và tỷ lệ nhập cư cao giúp nước này trở thành một trong những nền kinh tế tăng trưởng nhanh nhất khu vực.

Một số chuyên gia cảnh báo đà tăng liên tục của giá nhà có thể làm gia tăng nguy cơ điều chỉnh trong tương lai, nhất là khi sức mua của người dân chịu áp lực ngày càng lớn. Theo ông Antonio Luis Gallardo, đại diện tổ chức bảo vệ người tiêu dùng Asufin của Tây Ban Nha, các cơ quan giám sát đang phải cân bằng giữa rủi ro thị trường, vấn đề khả năng chi trả và những bằng chứng cho thấy nền kinh tế vẫn đang hỗ trợ đà tăng của bất động sản.

Tại Bồ Đào Nha, nơi cho vay thế chấp trong quý 1 tăng hơn 10% so với cùng kỳ năm trước - tốc độ nhanh nhất trong hơn hai thập kỷ - cơ quan quản lý đã bắt đầu phát tín hiệu thận trọng hơn và triển khai một số biện pháp nhằm hạ nhiệt thị trường.

Hôm thứ Năm (2/7), ngân hàng trung ương nước này yêu cầu các tổ chức cho vay hạ tỷ lệ trả nợ trên thu nhập tối đa đối với người vay mới xuống 45%, từ mức 50% trước đó.

Tại Tây Ban Nha, các cơ quan giám sát đang theo dõi khả năng cạnh tranh gay gắt giữa các ngân hàng dẫn tới việc nới lỏng điều kiện tín dụng, đặc biệt với những khoản vay có tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV) cao. Một chuyên gia ngân hàng cấp cao cho biết dư nợ cho vay thế chấp tại Tây Ban Nha đã tăng 3,8% so với cùng kỳ trong quý 1, lên 496 tỷ euro, mức cao nhất kể từ tháng 9/2018. Tỷ trọng các khoản thế chấp mới có LTV trên 80% cũng tăng lên 15,6% vào cuối năm 2025, so với 10,8% hồi đầu năm 2024.

Tháng 3, Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) khuyến nghị Ngân hàng Trung ương Tây Ban Nha xem xét áp trần tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản, trong bối cảnh xuất hiện dấu hiệu tiêu chuẩn cho vay thế chấp đang được nới lỏng khi các khoản vay có LTV cao gia tăng.

Tháng 5, Ngân hàng Trung ương Tây Ban Nha cho biết đang nghiên cứu khả năng đặt giới hạn đối với hoạt động cho vay thế chấp. Tuy nhiên, một tháng sau đó, thống đốc ngân hàng khẳng định chưa có kế hoạch hành động ngay lập tức, do lo ngại các biện pháp này có thể gây tác động bất lợi đối với người trẻ tuổi.

Theo bà Nuria Alvarez, chuyên gia phân tích tại công ty môi giới Renta 4 có trụ sở ở Madrid, các biện pháp can thiệp như giới hạn chi phí vay có thể phản tác dụng đối với hệ thống ngân hàng, trong khi không giải quyết được căn nguyên là nguồn cung nhà ở hạn chế. “Việc đó giống như dán băng cá nhân. Giới hạn lãi suất thế chấp không đồng nghĩa với việc người dân sẽ đủ khả năng mua nhà. Nếu giá nhà tiếp tục tăng với tốc độ hiện nay, mức lãi suất thế chấp bao nhiêu cũng không còn là yếu tố quyết định”, bà Alvarez nói với Reuters.

Dù vậy, theo Ngân hàng Trung ương Tây Ban Nha, quy mô tăng giá nhà và tín dụng hiện vẫn chưa đạt mức từng ghi nhận trước cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008-2009, thời kỳ mà cú sốc bất động sản đã để lại hệ quả kéo dài đối với nền kinh tế.

Tại Tây Ban Nha, tỷ lệ LTV bình quân năm ngoái ở mức 68,4%, thấp hơn mức 71,1% của năm 2016. Các chỉ báo khác như tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản, tỷ lệ cho vay trên thu nhập và tỷ lệ trả nợ trên thu nhập cũng vẫn thấp hơn đáng kể so với các mức đỉnh lịch sử, theo dữ liệu chính thức.

Bà Maria Jesus Parra, chuyên gia của hãng xếp hạng tín nhiệm Morningstar DBRS, cho rằng chưa có bằng chứng cho thấy đà tăng của thị trường nhà ở hiện nay được thúc đẩy bởi tín dụng. Theo bà, tỷ lệ LTV cao hơn chủ yếu phản ánh việc nhóm khách hàng có thu nhập cao vay nhiều hơn.

“Các tiêu chí cho vay đang được nới lỏng phần nào đối với nhóm khách hàng khá giả hơn”, bà nói.

Một số tổ chức cho vay sẵn sàng nâng tỷ lệ LTV lên 90%, thậm chí 100%, đối với khách hàng có thu nhập cao. Chẳng hạn, ngân hàng số MyInvestor của Tây Ban Nha cung cấp các khoản thế chấp có thể bao phủ tới toàn bộ giá trị tài sản, nhắm tới các hộ gia đình có thu nhập khoảng 4.000 euro mỗi tháng.

Tuy nhiên, khác với giai đoạn khủng hoảng tài chính toàn cầu, khi nhiều người vay lãi suất thả nổi gặp khó khăn trong việc duy trì khả năng trả nợ, phần lớn khoản vay thế chấp mới tại Tây Ban Nha hiện được cấp với lãi suất cố định, qua đó chuyển rủi ro lãi suất sang phía tổ chức cho vay. Sau khi điều chỉnh theo lạm phát, giá nhà tại Tây Ban Nha trong quý 1 vẫn thấp hơn 12,2% so với mức đỉnh thiết lập năm 2007.

Ông Javier Diaz Gimenez, nhà kinh tế học tại Trường Kinh doanh IESE, nhận định khác với giai đoạn trước khủng hoảng năm 2008, nguồn cung nhà ở hiện khan hiếm trong khi nền kinh tế vẫn vững, nên chưa có nhiều cơ sở để kỳ vọng giá nhà sẽ sớm ngừng tăng.