Doanh nghiệp bị phạt tới 260 triệu đồng nếu tự ý biến căn hộ chung cư thành văn phòng

Một căn hộ được thiết kế, phê duyệt để ở nhưng lại được sử dụng làm văn phòng công ty hoặc địa điểm kinh doanh có thể khiến chủ sở hữu, người sử dụng đối mặt với mức phạt đáng kể theo quy định mới. Đáng chú ý, nếu chủ thể vi phạm là tổ chức, mức phạt còn cao gấp đôi mức áp dụng đối với cá nhân.

Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014: “Nhà chung cư là nhà từ 2 tầng trở lên, nhiều căn hộ, có lối đi bộ chung, có phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng. Có hệ thống công trình được sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức. Theo đó, nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng với mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”. Theo đó, nếu căn hộ chung cư được xây dựng với mục đích để ở, thì tuyệt đối không được sử dụng làm văn phòng. Điều này cũng được nêu rõ tại khoản 11 Điều 6 Luật Nhà ở 2014: “Cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở” (Ảnh minh họa).

Dùng căn hộ làm văn phòng, phạt tới 130 triệu đồng

Chính phủ đã ban hành Nghị định 339/2026/NĐ-CP ngày 26/8/2026, quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý và phát triển nhà, kinh doanh bất động sản. Nghị định có hiệu lực ngay từ ngày ban hành và đồng thời làm hết hiệu lực Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Theo điểm d khoản 3 Điều 62, hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, trừ trường hợp cho thuê để ở theo quy định của pháp luật về nhà ở, bị phạt từ 100 triệu đồng đến 130 triệu đồng.

Mức phạt này áp dụng cho cá nhân. Theo quy định về mức phạt tại Nghị định 339, đối với hành vi thuộc khoản 3 Điều 62, mức phạt được xác định là mức áp dụng cho cá nhân; trường hợp tổ chức thực hiện cùng hành vi thì mức phạt gấp 2 lần. Như vậy, doanh nghiệp sử dụng căn hộ chung cư sai mục đích có thể bị phạt từ 200 triệu đồng đến 260 triệu đồng.

Đây là thay đổi đáng chú ý so với quy định trước đó. Tại điểm e khoản 1 Điều 70 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở bị phạt từ 20 triệu đồng đến 40 triệu đồng đối với cá nhân.

Như vậy, mức phạt tối đa đối với cá nhân đã tăng từ 40 triệu đồng lên 130 triệu đồng.

Không chỉ văn phòng, nhiều hành vi khác cũng bị siết

Điều 62 của Nghị định 339 còn đặt ra khung phạt 60–80 triệu đồng đối với một số hành vi như lấn chiếm không gian, phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư hoặc của chủ sở hữu khác; sử dụng sai mục đích phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp. Việc thay đổi, làm hư hại kết cấu chịu lực hoặc chia, tách căn hộ chung cư không được cơ quan có thẩm quyền cho phép cũng nằm trong nhóm hành vi này.

Trong khi đó, nhóm hành vi có mức phạt 100–130 triệu đồng đối với cá nhân còn bao gồm cố ý gây thấm, dột căn hộ; tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư và sử dụng căn hộ vào mục đích không phải để ở.

Với người không đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, mức phạt được quy định từ 20–30 triệu đồng.

Điểm đáng lưu ý là xử phạt tiền không phải biện pháp duy nhất. Đối với hành vi sử dụng căn hộ chung cư sai mục đích, người vi phạm còn bị buộc trở lại sử dụng căn hộ vào mục đích để ở. Điều này có nghĩa việc nộp phạt không đồng nghĩa với việc được tiếp tục duy trì hoạt động kinh doanh tại căn hộ.

Doanh nghiệp cần rà lại địa điểm hoạt động

Quy định mới đặc biệt đáng chú ý với các doanh nghiệp nhỏ, hộ kinh doanh hoặc cá nhân đang sử dụng căn hộ chung cư như một địa điểm làm việc, văn phòng giao dịch.

Không phải mọi hoạt động có liên quan đến một căn hộ đều mặc nhiên bị xử phạt. Vấn đề pháp lý nằm ở mục đích sử dụng căn hộ và sự phù hợp với công năng, quy định quản lý nhà chung cư và pháp luật về nhà ở.

Vì vậy, khi lựa chọn căn hộ làm nơi làm việc hoặc đăng ký địa điểm hoạt động, doanh nghiệp cần kiểm tra trước mục đích sử dụng được phép của căn hộ, quy định của dự án và các điều kiện liên quan. Với những trường hợp đang sử dụng căn hộ làm văn phòng, việc rà soát càng cần được thực hiện sớm khi khung xử phạt mới đã có hiệu lực.

Nghị định 339/2026/NĐ-CP cho thấy cách tiếp cận quản lý nhà chung cư đang được siết chặt hơn, không chỉ ở hoạt động của ban quản trị, chủ đầu tư mà cả hành vi sử dụng căn hộ của từng chủ sở hữu, người sử dụng.