Doanh nghiệp bất động sản trước “đỉnh” thanh toán trái phiếu trong tháng cuối năm

Dòng tiền trái phiếu doanh nghiệp đang tạo sức ép đáng kể đối với thị trường trong những tuần cuối cùng của năm 2025, đặc biệt với nhóm doanh nghiệp bất động sản – lĩnh vực có quy mô nghĩa vụ thanh toán lớn và tốc độ phát hành tăng mạnh trở lại.

Theo dữ liệu cập nhật của FiinGroup, tính đến cuối tháng 10/2025, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp lưu hành đạt khoảng 1,37 triệu tỷ đồng, tăng 2,5% so với tháng trước và tăng 9,3% so với cùng kỳ. Thị trường phục hồi sau nhịp chững lại trong tháng 9, trong đó kênh phát hành riêng lẻ tiếp tục chiếm ưu thế với gần 1,2 triệu tỷ đồng, tương đương gần 88% quy mô toàn thị trường. Đà tăng trưởng chủ yếu đến từ việc phát hành mới khởi sắc, trong khi lượng trái phiếu đáo hạn và hoạt động mua lại trước hạn giảm mạnh.

Trong tháng 10, tổng giá trị phát hành mới đạt 66,8 nghìn tỷ đồng, tăng 12,4% so với tháng 9 và tăng tới 70,9% so với cùng kỳ. Kênh phát hành riêng lẻ duy trì đà tăng, còn phát hành ra công chúng phục hồi mạnh, tăng hơn 360% so với tháng trước. Đáng chú ý, nhóm phi ngân hàng – đặc biệt là bất động sản – dẫn dắt xu hướng với 37,5 nghìn tỷ đồng phát hành, mức cao nhất trong 10 tháng và tăng tới 125% so với tháng trước. Ngược lại, phát hành từ khối ngân hàng sụt giảm mạnh, chỉ đạt 29,2 nghìn tỷ đồng – mức thấp nhất kể từ tháng 4/2025.

Doanh nghiệp bất động sản trước “đỉnh” thanh toán trái phiếu trong tháng cuối năm

Lũy kế 10 tháng, thị trường ghi nhận 500,6 nghìn tỷ đồng giá trị trái phiếu phát hành mới, tăng 40% so với cùng kỳ. Khối ngân hàng huy động 344,4 nghìn tỷ đồng, dẫn đầu bởi các nhà băng như Techcombank, ACB, OCB, VPBank, MB; trong khi nhóm phi ngân hàng đạt 156,2 nghìn tỷ đồng. Lãi suất phát hành bình quân trong tháng 10 tăng nhẹ lên 6,5%/năm. Riêng nhóm bất động sản ghi nhận mức giảm từ 10,6%/năm trong tháng 8 xuống còn khoảng 9,6%/năm.

Ở chiều ngược lại, hoạt động mua lại trái phiếu trước hạn giảm mạnh trong tháng 10, chỉ còn 19,1 nghìn tỷ đồng – mức thấp nhất trong 5 tháng, giảm 58% so với tháng trước. Lũy kế từ đầu năm đến hết tháng 10, tổng giá trị mua lại trước hạn đạt 270,4 nghìn tỷ đồng, tăng 35% so với cùng kỳ, trong đó phần lớn thuộc nhóm ngân hàng.

Áp lực thanh khoản ngày càng rõ rệt khi dòng tiền trái phiếu đến hạn trong hai tháng cuối năm 2025 dự kiến lên tới gần 60 nghìn tỷ đồng. Riêng tháng 12, thị trường sẽ chứng kiến khoảng 45 nghìn tỷ đồng nghĩa vụ phải thanh toán – cao gấp ba lần tháng 11. Nhóm bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn với khoảng 11,8 nghìn tỷ đồng đến hạn, bao gồm các doanh nghiệp có khối lượng đáng kể như Đầu tư Sun Valley (3,6 nghìn tỷ đồng), Vinhomes (2 nghìn tỷ đồng) và Newco JSC (1,5 nghìn tỷ đồng).

Lãi trái phiếu đến hạn của nhóm phi ngân hàng trong tháng 12 ước đạt 7,6 nghìn tỷ đồng, mức cao nhất trong năm, tăng 33% so với tháng trước. Trong đó, bất động sản chiếm khoảng 4 nghìn tỷ đồng, tương đương 53% tổng nghĩa vụ lãi phải trả của khối phi ngân hàng.

Trong nửa đầu năm 2026, khối phi ngân hàng dự kiến có gần 78 nghìn tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, trong đó riêng bất động sản chiếm hơn hai phần ba với khoảng 54 nghìn tỷ đồng. Những con số này cho thấy áp lực dòng tiền vẫn sẽ tiếp tục đè nặng lên các doanh nghiệp bất động sản, đòi hỏi chiến lược tài chính thận trọng và giải pháp tái cấu trúc phù hợp để ứng phó trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động.