Đầu tư chung cư mini vùng ven cần tỉnh táo tránh bẫy lợi nhuận ảo

Giá bất động sản nội đô Hà Nội liên tục leo thang trong những năm gần đây đã thúc đẩy làn sóng dịch chuyển của cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư ra các khu vực vùng ven. Trong bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, chi phí đầu vào cao, nhiều nhà đầu tư bắt đầu tìm kiếm cơ hội ở những khu vực ngoại thành, nơi được kỳ vọng sẽ hưởng lợi từ quy hoạch và sự dịch chuyển dân cư trong tương lai.

Một trong những động lực lớn cho xu hướng này đến từ Quy hoạch Thủ đô Hà Nội giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050. Theo đó, nhiều trường đại học, cơ sở đào tạo nghề sẽ được di dời ra khỏi khu vực nội đô. Thông tin này đã kích hoạt làn sóng săn tìm quỹ đất tại các khu vực như Hòa Lạc, Chương Mỹ hay các vùng lân cận để phát triển mô hình nhà trọ, chung cư mini đón đầu nhu cầu thuê ở của sinh viên và người lao động.

Anh Nguyễn Mạnh Đức (phường Nghĩa Đô, Hà Nội) là một trong những nhà đầu tư đang chuyển hướng. Trước thực tế giá đất nội đô vượt quá khả năng tài chính, anh quyết định tìm kiếm quỹ đất tại Chương Mỹ với kế hoạch xây dựng một tòa chung cư mini khoảng 20 phòng. Kỳ vọng của anh là dòng tiền cho thuê ổn định trong dài hạn khi lượng sinh viên và người lao động dịch chuyển về khu vực này gia tăng.

Đầu tư chung cư mini vùng ven cần tỉnh táo tránh bẫy lợi nhuận ảo (Ảnh: Mịnh họa)

Tương tự, ông Đặng Hoàng Tuấn, đang sở hữu một mảnh đất 100m2 gần Đại học Quốc gia Hà Nội tại Hòa Lạc, cũng tính toán xây dựng chung cư mini 4 - 5 tầng với tổng chi phí từ 2 - 4 tỷ đồng. Với mức giá cho thuê dự kiến từ 2 - 3 triệu đồng/phòng/tháng, tổng doanh thu có thể đạt 20 - 40 triệu đồng mỗi tháng.

Tuy nhiên, thực tế thị trường cho thấy bài toán đầu tư không đơn giản như những con số dự tính ban đầu. Theo chị Nguyễn Thị Huế, môi giới bất động sản chuyên khu vực vùng ven Hà Nội, Hòa Lạc đang thu hút dòng tiền mạnh kể từ sau năm 2022 khi nhiều nhà đầu tư nhận ra tiềm năng. Hàng loạt dãy trọ, chung cư mini được xây dựng nhanh chóng, kéo theo sự gia tăng nguồn cung đáng kể.

Hiện giá thuê tại khu vực này dao động từ 1,5 - 3 triệu đồng mỗi phòng, tùy thuộc vào vị trí và chất lượng. Tuy nhiên, sự cạnh tranh ngày càng gay gắt khiến những sản phẩm chất lượng thấp hoặc vị trí không thuận lợi khó đạt tỷ lệ lấp đầy như kỳ vọng. Ngược lại, những căn phòng được đầu tư bài bản, có nội thất và dịch vụ tốt vẫn duy trì tỷ lệ kín phòng.

Chị Huế cho biết, biên lợi nhuận từ mô hình phòng trọ hiện không còn cao như giai đoạn đầu. Thời gian hoàn vốn phổ biến kéo dài từ 5 - 6 năm, thậm chí lâu hơn nếu lựa chọn sai vị trí hoặc sản phẩm không phù hợp với nhu cầu thị trường.

Ở góc độ vận hành, ông Nguyễn Đức Toàn, đại diện đơn vị chuyên quản lý căn hộ cho thuê tại Hà Nội, đưa ra một ví dụ thực tế. Cách đây 4 năm, một tòa nhà hơn 50 phòng tại khu vực Triều Khúc nhanh chóng được thuê kín chỉ trong vài giờ. Tuy nhiên, khi nguồn cung tăng mạnh, giá thuê buộc phải giảm từ 4,6 - 5 triệu đồng xuống còn 3,5 triệu đồng, khiến lợi nhuận gần như không còn.

Theo ông Toàn, trong vòng 3 - 4 năm tới, khi hàng chục nghìn căn hộ chung cư thương mại và nhà ở xã hội tại vùng ven được bàn giao, thị trường cho thuê sẽ bước vào giai đoạn cạnh tranh khốc liệt hơn. Khi đó, phân khúc chung cư mini vẫn tồn tại nhưng chỉ dành cho những nhà đầu tư có chiến lược rõ ràng và sản phẩm phù hợp.

Cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Long, người đang quản lý nhiều tòa chung cư mini tại nội đô, cảnh báo rằng nhiều nhà đầu tư hiện vẫn “đếm cua trong lỗ” khi áp dụng máy móc công thức tính lợi nhuận từ nội đô sang vùng ven. Theo ông, mức chi trả của người thuê tại ngoại thành thấp hơn đáng kể, phổ biến từ 2,5 - 3,5 triệu đồng/tháng cho phòng đầy đủ nội thất.

Đặc biệt, việc sử dụng đòn bẩy tài chính cao có thể khiến nhà đầu tư đối mặt với áp lực trả lãi lớn trong khi dòng tiền cho thuê chưa ổn định. Nếu vay ngân hàng trên 50% giá trị đầu tư, rủi ro tài chính sẽ tăng mạnh trong những năm đầu khai thác.

Dữ liệu khảo sát từ Batdongsan.com.vn cho thấy, giá thuê phòng trọ phổ thông tại Hòa Lạc hiện dao động từ 1,8 - 2,5 triệu đồng/tháng, trong khi các căn hộ mini có giá từ 3 - 5 triệu đồng/tháng. Ngoài ra, khu vực Văn Giang (Hưng Yên) cũng nổi lên như một điểm đến mới, với giá thuê thấp hơn, khoảng 1,5 - 3 triệu đồng/tháng.

Trong bối cảnh đó, các chuyên gia đều nhấn mạnh rằng đầu tư chung cư mini vùng ven không phải là “miếng bánh dễ ăn”. Thành công chỉ đến với những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn từ 3 - 5 năm, lựa chọn đúng vị trí, đảm bảo pháp lý rõ ràng và có chiến lược vận hành bài bản.

Thay vì chạy theo tâm lý đám đông hay kỳ vọng lợi nhuận nhanh, nhà đầu tư cần tiếp cận thị trường một cách thận trọng, đánh giá kỹ lưỡng cung - cầu, năng lực tài chính và khả năng thích ứng với biến động. Chỉ khi đó, bài toán đầu tư mới thực sự bền vững trong một thị trường đang ngày càng cạnh tranh và sàng lọc khắt khe.