Đại biểu quốc hội nêu thực trạng thu hồi đất 2 giá khiến doanh nghiệp "dở khóc dở cười"

Doanh nghiệp khó thỏa thuận chuyển nhượng đất với người dân

Đại biểu Trần Văn Tuấn (đoàn Bắc Giang) đề nghị Quốc hội tiếp tục thảo luận, xem xét thông qua dự thảo Luật một cách thận trọng song cũng phải hết sức khẩn trương để giải quyết càng sớm càng tốt những khó khăn, vướng mắc đang đặt ra bởi những bất cập của Luật Đất đai hiện hành.

Đồng thời, cũng tránh những khó khăn phát sinh do tâm lý chờ đợi Luật Đất đai (sửa đổi) ban hành, bảo đảm đồng bộ với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các luật liên quan.

Nêu vấn đề đang đặt ra từ thực tiễn, đại biểu Tuấn cho biết, Điều 79 dự thảo Luật đã liệt kê 31 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội (KTXH) vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Tuy nhiên, ông Tuấn băn khoăn việc liệt kê cụ thể như vậy sẽ chưa bao quát hết và quy định này chưa giải quyết triệt để được bất cập: Nhà nước thu hồi đất thì bồi thường theo bảng giá do Nhà nước ban hành; Trong khi các doanh nghiệp lấy đất triển khai dự án thì thỏa thuận với người dân giá cao hơn.

Đây chính là nguyên nhân dẫn đến việc người dân luôn cảm thấy thiệt thòi, thiếu sự đồng thuận khi Nhà nước thu hồi đất. Mặt khác, doanh nghiệp khi triển khai dự án phải thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng gặp không ít khó khăn.

Nhiều trường hợp doanh nghiệp phải mất nhiều năm để thỏa thuận, thậm chí phải "đi đêm" với người có đất để thỏa thuận với giá cao hơn. Song doanh nghiệp vẫn rơi cảnh "dở khóc dở cười", không thể triển khai dự án nếu còn số ít người có đất không đồng thuận.

Thực trạng này khiến cho doanh nghiệp phải tăng chi phí, lãng phí nguồn lực, mất cơ hội đầu tư. Đây cũng là nguyên nhân làm tăng các khiếu kiện đơn thư phức tạp tại các địa phương.

Trong khi đó, đại biểu Lê Thanh Vân (đoàn Cà Mau) cũng cho rằng, việc phân biệt dự án công, dự án tư đã dẫn đến tình trạng hai giá. Dự án Nhà nước thu hồi thì giá khác, dự án tư nhân thỏa thuận thì lại có giá khác.

"Điều này sinh ra bất bình đẳng và dễ nảy sinh mâu thuẫn giữa nhà đầu tư và người bị thu hồi đất. Thậm chí mâu thuẫn giữa những người bị thu hồi đất vì 2 giá", ông Vân nói và đề nghị bãi bỏ chế độ phân biệt này, Nhà nước thực hiện thu hồi đất thông qua quy hoạch phục vụ phát triển KTXH.

Theo đó, ông Vân đề xuất với dự án đất ở, thương mại, khu đô thị, Nhà nước đứng ra giải phóng mặt bằng, giao đất sạch cho doanh nghiệp tham gia đấu giá, đấu thầu dự án. Trong quy hoạch 1/500 Nhà nước phải định dạng được không gian, phạm vi phát triển, gần như một sản phẩm của quy hoạch để đấu giá đất, đấu thầu dự án.

Toàn bộ tiền thu được từ đấu giá, đấu thầu dự án ông Vân đề nghị sử dụng cho 3 mục đích: Trả lại chi phí Nhà nước đã đầu tư cho quy hoạch chi tiết, kết nối hạ tầng đến hàng rào ranh giới dự án; Bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư; Và số còn lại để đầu tư hạ tầng KTXH phục vụ lợi ích chung.

Cần phải có cơ chế điều tiết chênh lệch địa tô

Về vấn đề nêu trên, đại biểu Trần Văn Tuấn, đề xuất với Quốc hội xem xét chỉnh sửa, bổ sung điều chỉnh các Điều 79 liên quan trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thực hiện dự án phát triển KTXH, nhất là thu hồi để chuyển đổi mục đích sử dụng, thực hiện dự án.

Ông cũng đưa ra 4 lý do cụ thể về đề xuất này. Thứ nhất, với 31 trường hợp do Nhà nước thu hồi đất được quy định tại Điều 79, phạm vi bao quát là khá rộng, các trường hợp dự án phát triển KTXH còn lại thuộc diện thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không nhiều.

Thứ hai, không có căn cứ cụ thể, thuyết phục đối với việc phân biệt trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển KTXH vì lợi ích quốc gia, công cộng với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác.

"Xét cho cùng, mọi trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải tuân thủ pháp luật, phải phù hợp với các quy hoạch, kế hoạch phát triển KTXH vì lợi ích quốc gia, công cộng”, ông nói.

Thứ ba, thực tế khi doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường là đất nông nghiệp, sau đó chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án, còn người có đất khi chuyển đổi đất nông nghiệp thường đòi giá cao hơn, tương đương loại đất khác.

"Bản chất có thể nói một cách hình ảnh rằng "người bán đang bán thứ mà mình không có". Đây là điều vô lý", đại biểu Tuấn nhấn mạnh.

Thứ tư, nếu quy định Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thực hiện dự án phát triển KTXH sẽ góp phần khắc phục triệt để những khó khăn vướng mắc trong bất cập thực hiện Luật Đất đai hiện hành.

"Đặc biệt, tình trạng đơn thư khiếu kiện sẽ giảm, bảo đảm công bằng, công khai, minh bạch hơn", ông Tuấn nói.

Cùng với đề xuất trên, vị đại biểu cũng đề xuất cụ thể hóa giá đất do Nhà nước bồi thường thu hồi đất phải sát với giá thị trường, và cơ chế điều tiết địa tô chênh lệch để người có đất thu hồi không bị thiệt thòi.

Đảm bảo an toàn đất do Nhà nước giao cho đơn vị sự nghiệp công lập

Liên quan đến vấn đề sử dụng đất, đại biểu Huỳnh Thanh Phương - Đoàn ĐBQH tỉnh Tây Ninh cho rằng, cần quan tâm tới quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm, đại biểu Huỳnh Thanh Phương bày tỏ thống nhất lựa chọn phương án một. Theo đó, đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm không có quyền bán, quyền thế chấp và quyền góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê.

Theo đại biểu, phương án này phát huy được hiệu quả sử dụng đất, đảm bảo giúp an toàn đất do nhà nước giao cho đơn vị sự nghiệp công lập, tránh được những rủi ro gây thất thoát nguồn lực đất đai của Nhà nước....

Về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, đại biểu đề xuất chọn phương án một. Theo đại biểu, Báo cáo tiếp thu, giải trình đã phân tích những ưu điểm, nhược điểm của các phương án. Có thể thấy, dù chọn phương án nào cũng sẽ có tác động rất lớn trong thực tế vì việc mở rộng đối tượng là cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa là cách tiếp cận hoàn toàn mới so với luật hiện hành.

Mặt khác, trước đây chưa thực hiện nội dung này nên cũng chưa có cơ sở để tổng kết từ thực tiễn.

Phương án này đảm bảo đối tượng nhận quyền sử dụng đất trồng lúa sử dụng đất đúng mục đích, hạn chế tình trạng đầu cơ, thu gom đất trồng lúa nhưng sử dụng không đúng mục đích. Nếu kiểm soát không chặt chẽ, tình trạng lợi ích nhóm có thể xảy ra trong việc điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và cho chuyển mục đích sử dụng đất từ đất lúa sang đất phi nông nghiệp.

PV (tổng hợp)