Dự thảo nhà ở thương mại: Những “điểm” doanh nghiệp cần biết để tránh...

Dự thảo nhà ở thương mại có gì nổi bật

Theo chương trình Kỳ họp thứ 8, Quốc hội sẽ thảo luận về Dự thảo Nghị quyết về thí điểm “thực hiện dự án nhà ở thương mại” thông qua thoả thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất vào ngày 21/11 tới.

Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy .

Dự thảo Nghị quyết nhằm tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho các dự án nhà ở thương mại, về nguồn cung của các dự án trong bối cảnh giá BĐS tăng cao. Vì vậy, theo Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy cho biết: “Cần mở rộng điều kiện được nhận chuyển quyền sử dụng các loại đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, góp phần hạn chế khiếu kiện của người dân”…

“Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)” vừa mới ban hành và có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 với những quy định cụ thể về việc thực hiện dự án nhà ở thương mại và thông qua “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc hoặc đang có quyền sử dụng đất”. Tuy nhiên, theo đại biểu Nguyễn Thị Thu Hà – Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Ninh cho rằng: Nếu thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận QSDĐ hoặc đang có QSDĐ chỉ có trong vòng 5 năm thì tiềm ẩn nguy cơ rủi ro khá lớn. Bởi, còn liên quan đến “quy hoạch của các cấp, quy hoạch quốc gia cho đến quy hoạch tỉnh, quy hoạch vùng”. Nếu thực hiện dự án mà diện tích đất lúa, diện tích đất rừng phòng hộ, rừng sản xuất bị giảm thì chắc chắn sẽ là nguy cơ đáng lo ngại…

Đại biểu Nguyễn Thị Thu Hà - Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Ninh (Ảnh: Quốc hội).

Vị đại biểu này cũng bày tỏ: Dự thảo Nghị quyết cũng có thể dễ dẫn đến nguy cơ về việc hình thành các tổ chức, cá nhân lợi dụng việc mua bán rồi chuyển nhượng, thu gom, thu gộp đất vào và biến tư liệu sản xuất thành đầu vào để chờ thực hiện dự án nhà ở thương mại. Do đó, cần thiết phải có các chế tài để kiểm soát cụ thể…

Những “điểm” doanh nghiệp cần biết

Về điều kiện thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 2 dự thảo Nghị quyết.

Theo như Tờ trình, Chính phủ đã có ý kiến đề nghị bỏ các quy định về điều kiện riêng cho dự án nhà ở thương mại để việc thực hiện dự án nhà ở thương mại tương tự như các dự án khác trong quá trình giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai năm 2024, cụ thể là tại Báo cáo số 598/BC-CP ngày 23/10/2023. Tuy nhiên, vấn đề này chưa được Luật Đất đai quy định…

Ảnh minh hoạ (nguồn: internet).

Việc thực hiện dự án nhà ở thương mại ngoài đáp ứng các điều kiện về chủ thể ở khoản 1 Điều 2 còn phải đáp ứng các điều kiện ở khoản 2 Điều 2 của dự thảo Nghị quyết, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc nằm trong quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị; phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt và được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận cho phép.

“Theo pháp luật về quy hoạch đã có quy hoạch sử dụng đất quốc gia, vùng, cấp tỉnh”. Điều này cũng khiến cho nhiều doanh nghiệp quan tâm đặt câu hỏi: “Vậy khi địa phương xem xét cho phép thực hiện dự án nhà ở có tính đến các điều kiện phù hợp với quy hoạch các cấp cao hơn không?”. Vì, chỉ là phù hợp với chương trình, kế hoạch, việc triển khai dự án nhà ở thương mại có thể ở thời điểm hiện tại là phù hợp nhưng ở thời điểm trong tương lại lại không phù hợp thì sao? Ngoài ra, cũng cần phải làm rõ cụm từ “địa phương” trong cụm từ “kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt” là đơn vị hành chính cấp nào, huyện hay tỉnh?

Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận QSDĐ hoặc đang có QSDĐ, theo đại biểu Nguyễn Trúc Sơn – Đoàn ĐBQH tỉnh Bến Tre cho rằng: “Có những điểm khác với Luật Đầu tư (sửa đổi), Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua”. Khi thí điểm thực hiện dự án thì phải xem xét lại quy hoạch sử dụng đất quốc gia, kế hoạch sử dụng đất và đặc biệt là kế hoạch sử đất của địa phương.

Bởi, đại biểu Sơn cho rằng: Những dự án không được đưa vào quy hoạch nếu mà thực hiện thì có đảm bảo khả thi không vì dự án không hề có trong chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2030? Vì theo quy định: “Những dự án muốn thực hiện được là phải nằm trong chương trình phát triển nhà ở, phù hợp quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất”...