Cuộc đua văn phòng xanh: Khách thuê Hà Nội chiếm thế chủ động

Thị trường văn phòng Hà Nội những tháng đầu năm 2025 đang ghi nhận một bước ngoặt lớn khi vai trò và vị thế của khách thuê chuyển dịch mạnh mẽ, đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung không gian làm việc chất lượng cao đang tăng lên chưa từng có.

Dữ liệu từ Savills cho thấy, tổng diện tích văn phòng tại Thủ đô đã cán mốc 2,33 triệu m² trong quý I/2025, tăng 10% so với cùng kỳ năm ngoái. Sự dịch chuyển này không chỉ khiến khách thuê có thêm nhiều lựa chọn mà còn giúp họ đàm phán tốt hơn về giá, điều khoản thuê và các dịch vụ đi kèm – một đặc quyền vốn hiếm thấy trong các giai đoạn thị trường căng thẳng trước đây.

Đặc biệt, khu vực nội thành mở rộng và phía Tây Hà Nội đang vươn lên trở thành tâm điểm với 41% nguồn cung mới, mở ra cơ hội cải thiện chất lượng môi trường làm việc cho hàng loạt doanh nghiệp, từ các công ty ICT, tài chính, bất động sản đến các tập đoàn đa quốc gia vốn ngày càng khắt khe trong tiêu chuẩn lựa chọn không gian vận hành.

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Cho thuê Thương mại của Savills Hà Nội, với hàng loạt tòa nhà hạng A mới đạt chuẩn quốc tế đang bước vào giai đoạn hoàn thiện, cán cân thị trường rõ ràng đang nghiêng về phía người thuê. Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường hiện đạt khoảng 82%, phản ánh việc các tòa nhà mới chưa được hấp thụ hết – một yếu tố tạo lợi thế thương lượng rõ rệt cho khách thuê.

Cuộc đua văn phòng xanh - Khách thuê Hà Nội chiếm thế chủ động

Trong bức tranh ấy, không gian văn phòng không còn đơn thuần là nơi làm việc, mà trở thành công cụ chiến lược để các doanh nghiệp định vị thương hiệu, giữ chân nhân sự chất lượng cao và hiện thực hóa các cam kết phát triển bền vững. Hơn 78% tổng giao dịch thuê mới trong quý đầu năm đến từ nhu cầu chuyển địa điểm – xu hướng cho thấy rõ sự ưu tiên của doanh nghiệp không phải là mở rộng diện tích, mà là nâng cấp tiêu chuẩn.

Tình trạng cạnh tranh ngày càng gay gắt giữa các chủ đầu tư cũng vô tình tạo ra một lợi thế gián tiếp đáng kể cho khách thuê. Để giữ chân doanh nghiệp, hàng loạt tòa nhà hiện hữu đã phải đẩy nhanh việc cải tạo cơ sở hạ tầng, tối ưu dịch vụ và làm mới tiện ích. Điều này khiến mặt bằng chung về chất lượng vận hành toàn thị trường được nâng lên, trong khi chi phí thuê không nhất thiết phải tăng.

Từ nay đến năm 2027, hơn 95% nguồn cung mới tại Hà Nội sẽ đến từ các dự án hạng A, với hơn 864.000 m² diện tích dự kiến được tung ra thị trường sau mốc 2027. Trong đó, khoảng 64% là văn phòng đạt chuẩn quốc tế. Đây là cơ hội hiếm có để các doanh nghiệp chủ động lên kế hoạch dài hạn, lựa chọn mặt bằng chiến lược từ giai đoạn phát triển dự án, thậm chí can thiệp vào thiết kế nội thất để phù hợp với định hướng thương hiệu và văn hóa doanh nghiệp.

Nhóm ngành dẫn dắt nhu cầu thuê hiện nay là các lĩnh vực FIRE (tài chính – bảo hiểm – bất động sản), ICT và tư vấn chuyên sâu. Đây là nhóm khách hàng có tiêu chuẩn rất cao, đòi hỏi môi trường làm việc linh hoạt, kết nối hạ tầng tốt và đặc biệt là yếu tố bền vững. Thị trường ghi nhận ngày càng nhiều tòa nhà như Taisei Square Hanoi, Grand Terra hay Oriental Square không chỉ đạt chuẩn về thiết kế mà còn theo đuổi các tiêu chí xanh, tích hợp công nghệ tiết kiệm năng lượng, kiểm soát chất lượng không khí và thân thiện với môi trường.

Một điểm đáng lưu ý là tại các đô thị phát triển trong khu vực như Singapore hay Bangkok, giá thuê tại các tòa nhà có chứng chỉ xanh cao hơn từ 20–30% so với tòa nhà thông thường. Tại Hà Nội, khoảng cách giá này cũng đang hình thành, nhưng chủ yếu phản ánh sự khác biệt về chất lượng tổng thể chứ không đơn thuần là nhãn xanh. Tuy vậy, ngày càng nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là các công ty châu Âu, đang đưa yếu tố ESG thành tiêu chuẩn tiên quyết trong lựa chọn mặt bằng.