Thị trường văn phòng Hà Nội năm 2025 sẽ là "sân chơi" của khách thuê

Bà có nhận định gì về xu hướng phát triển của thị trường văn phòng trong năm 2025?

Bà Hoàng Nguyệt Minh: Thị trường văn phòng trong năm 2024 đã ghi nhận một sự phục hồi mạnh mẽ, đặc biệt là vào nửa cuối năm, khi nhiều doanh nghiệp bắt đầu xem xét và thực hiện kế hoạch di dời, mở rộng diện tích hoặc mở mới các văn phòng. Đây chính là yếu tố thúc đẩy nguồn cầu tăng mạnh mẽ vào năm 2025. Chúng tôi tại Savills kỳ vọng, với những tín hiệu tích cực này, thị trường văn phòng trong năm 2025 sẽ chứng kiến mức hấp thụ diện tích trống vượt trội so với năm trước.

Bên cạnh đó, năm 2025 sẽ chào đón sự gia nhập của nhiều nguồn cung mới, điều này sẽ mang lại lợi thế cho khách thuê khi có nhiều lựa chọn hơn. Đồng thời, các chủ đầu tư sẽ phải cạnh tranh khốc liệt hơn về giá thuê, chất lượng tòa nhà và các ưu đãi để thu hút khách hàng, từ đó gia tăng tỷ lệ lấp đầy các tòa nhà.

Tuy rằng nguồn cung dồi dào có thể khiến tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường giảm xuống, nhưng nhìn chung, đây là dấu hiệu tích cực cho một năm mới đầy triển vọng, với sự phát triển mạnh mẽ của cả cung và cầu trong thị trường văn phòng.

Vậy, bà có thể chia sẻ về những thay đổi trong nhu cầu lựa chọn văn phòng của khách thuê hiện nay. Điều này có gì khác biệt so với những năm trước?

Bà Hoàng Nguyệt Minh: Cuối năm 2024, Savills đã tiến hành một cuộc khảo sát với gần 500 doanh nghiệp là khách thuê tại các tòa nhà văn phòng hạng A và B, nhằm hiểu rõ hơn về xu hướng và nhu cầu của thị trường văn phòng trong giai đoạn 2025-2026. Kết quả cuộc khảo sát đã tiết lộ một số điểm đáng chú ý về sự chuyển dịch trong lựa chọn văn phòng của khách thuê.

Một trong những thay đổi rõ rệt là về vị trí văn phòng. Trước đây, khu vực Hoàn Kiếm (CBD) luôn là lựa chọn ưu tiên hàng đầu, nhưng hiện nay, Ba Đình đã vươn lên dẫn đầu, theo sau là Cầu Giấy. Tỷ lệ khách thuê quan tâm đến khu vực Hoàn Kiếm đã giảm mạnh từ 45% trong giai đoạn 2021-2022 xuống chỉ còn khoảng 25% vào cuối năm 2024.

Điều này phản ánh một xu hướng mới là khách thuê không còn giới hạn tìm kiếm văn phòng trong một khu vực cụ thể. Thay vào đó, họ mở rộng sự lựa chọn, với việc quan tâm đến ít nhất hai khu vực khác nhau, ví dụ như Hoàn Kiếm - Ba Đình, Ba Đình - Cầu Giấy, Ba Đình - Đống Đa, hay Ba Đình - Tây Hồ.

Sự phân hóa rõ rệt trong các khu vực hành chính và văn phòng tại Hà Nội là một yếu tố quan trọng, giúp khách thuê có nhiều sự lựa chọn hơn. Điều này không chỉ giúp họ linh hoạt hơn trong việc tìm kiếm không gian làm việc phù hợp mà còn tạo cơ hội để đàm phán những điều kiện thuê có lợi hơn với chủ nhà. Việc mở rộng phạm vi tìm kiếm đã cho thấy sự thay đổi trong tâm lý của khách thuê, khi họ không còn tập trung vào một khu vực duy nhất, mà thay vào đó tìm kiếm nhiều cơ hội ở các vị trí khác nhau.

Theo bà, trong năm 2025, những nhóm ngành nào sẽ có nhu cầu thuê văn phòng cao nhất? Điều này sẽ tác động như thế nào đến thị trường?

Bà Hoàng Nguyệt Minh: Dự báo của Savills cho thấy, trong năm 2025, hai nhóm ngành nổi bật nhất về nhu cầu thuê văn phòng sẽ là công nghệ thông tin và sản xuất. Các ngành này thường yêu cầu diện tích văn phòng lớn, với diện tích thuê trung bình của mỗi khách hàng thường vượt quá 1.000m² sàn. Đây là những ngành có nhu cầu rất cao về không gian làm việc, đặc biệt là đối với các công ty phát triển công nghệ và các cơ sở sản xuất lớn, đòi hỏi diện tích rộng rãi để phục vụ cho đội ngũ nhân viên và hoạt động sản xuất.

Ngoài hai nhóm ngành này, một số ngành khác cũng sẽ gia tăng nhu cầu thuê văn phòng trong giai đoạn 2025-2026, đặc biệt là các ngành tư vấn, bao gồm tư vấn tài chính, tư vấn luật, cũng như các lĩnh vực phân phối và giáo dục. Sự phát triển mạnh mẽ của những ngành này, với sự gia tăng của các dịch vụ chuyên nghiệp và các công ty khởi nghiệp, sẽ góp phần tạo nên một làn sóng giao dịch thuê văn phòng mới. Các công ty trong lĩnh vực này thường tìm kiếm những không gian làm việc linh hoạt, hiện đại để đáp ứng nhu cầu mở rộng và phát triển nhanh chóng.

Điều này có thể tạo ra sự thay đổi đáng kể trên thị trường văn phòng, với sự xuất hiện của các yêu cầu mới về vị trí, quy mô và chất lượng tòa nhà, đồng thời thúc đẩy sự cạnh tranh giữa các chủ đầu tư để thu hút các khách thuê thuộc các ngành này.

Văn phòng xanh đang là xu thế mới của thị trường

Thị trường bất động sản văn phòng tại Hà Nội hiện nay đang nghiêng về phía khách thuê hay chủ nhà?

Bà Hoàng Nguyệt Minh: Với sự gia tăng mạnh mẽ của nguồn cung văn phòng trải đều ở nhiều quận tại Hà Nội, rõ ràng thị trường hiện nay đang có lợi cho khách thuê. Sự đa dạng và phong phú trong các lựa chọn khiến khách thuê có nhiều quyền quyết định hơn, đồng thời cũng đòi hỏi khắt khe hơn về các yếu tố như vị trí, chất lượng tòa nhà và các dịch vụ đi kèm. Savills dự báo rằng, cho đến hết 2025, thậm chí kéo dài đến 2026, thị trường bất động sản văn phòng vẫn sẽ tiếp tục nghiêng về phía khách thuê.

Điều này đặt ra thách thức không nhỏ cho các chủ đầu tư. Để cạnh tranh và thu hút khách thuê, họ cần phải xem xét lại chiến lược tài chính, đưa ra các ưu đãi hấp dẫn và linh hoạt hơn. Chỉ khi thay đổi cách tiếp cận và điều chỉnh các điều kiện thuê sao cho phù hợp với nhu cầu và xu hướng thị trường, các chủ nhà mới có thể duy trì được tỷ lệ lấp đầy cao và đảm bảo sự ổn định cho tòa nhà của mình.

Để thu hút khách thuê trong năm 2025, các chủ nhà cần thay đổi gì trong chiến lược cho thuê và cung cấp dịch vụ?

Bà Hoàng Nguyệt Minh: Trước đây, các chủ nhà chỉ cần xây dựng tòa nhà và cho thuê mặt bằng trống. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường văn phòng ngày càng cạnh tranh gay gắt, yêu cầu của khách thuê đã thay đổi đáng kể. Để thu hút khách thuê trong năm 2025, các chủ nhà cần cung cấp nhiều giá trị gia tăng hơn là chỉ một không gian làm việc.

Đầu tiên, tiêu chuẩn về chất lượng tòa nhà đã không còn dừng lại ở thiết kế đẹp và tiện nghi. Việc sở hữu chứng chỉ xanh trở thành yếu tố bắt buộc, đặc biệt là khi các vấn đề môi trường, biến đổi khí hậu, và yêu cầu đạt mục tiêu Net-Zero đang ngày càng trở nên cấp thiết. Các tòa nhà Hạng A cần phải tích hợp các giải pháp bền vững, giảm thiểu tác động môi trường, để đáp ứng yêu cầu khắt khe của khách thuê và xã hội.

Tiếp theo, các chủ đầu tư cần chú trọng đến việc cung cấp dịch vụ nội khu vượt trội. Các tòa nhà hiện đại không chỉ dừng lại ở không gian làm việc đơn thuần, mà còn phải tạo ra môi trường làm việc chất lượng với các dịch vụ như khu vực ăn uống, phòng gym, không gian xanh và các tiện ích khác giúp tăng cường trải nghiệm của khách thuê. Đặc biệt, các dịch vụ này không chỉ phục vụ nhu cầu của nhân viên mà còn góp phần nâng cao sự hài lòng và giữ chân khách thuê lâu dài.

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cần linh hoạt trong chính sách cho thuê và các thỏa thuận tài chính. Một số chủ nhà đã bắt đầu hỗ trợ khách thuê trong việc hoàn thiện nội thất, hoặc hợp tác với các không gian làm việc chung (coworking space) và văn phòng dịch vụ để mang lại nhiều tiện ích đa dạng hơn. Chính sách này không chỉ giúp giảm bớt gánh nặng đầu tư ban đầu cho khách thuê mà còn mở ra cơ hội cho các mô hình làm việc mới.

Với sự bùng nổ của nguồn cung văn phòng, để duy trì khả năng cạnh tranh và thu hút khách thuê, các chủ đầu tư cần chú trọng đến việc đưa ra mức giá hợp lý, các chính sách thuê linh hoạt và hấp dẫn, đồng thời không ngừng cải thiện và nâng cao dịch vụ chăm sóc khách hàng. Khi đó, các tòa nhà sẽ không chỉ là nơi làm việc mà còn là không gian lý tưởng, thúc đẩy sự sáng tạo và phát triển bền vững cho doanh nghiệp.

Xin cảm ơn bà!