Thứ bảy 19/07/2025 10:51
Hotline: 024.355.63.010
Pháp luật

Covid-19 làm phát sinh thêm khó khăn trong giao dịch bất động sản

12/10/2020 00:00
Dịch Covid-19 đang ảnh hưởng nghiêm trọng đến nhiều mặt trong đời sống xã hội, nhiều chủ thể bị ảnh hưởng do phát sinh những cản trở, khó khăn và các tổn thất về kinh tế.

Ở góc độ pháp lý, tùy theo sự ảnh hưởng từng trường hợp cụ thể mà các quan hệ pháp luật được xem xét và quy định khác nhau như: sự kiện bất khả kháng, sự thay đổi hoàn cảnh, xét về trách nhiệm…. Trong khi đó, các quy định pháp luật mới chỉ đưa ra một số quy định miễn trách nhiệm dân sự nhưng vẫn còn thiếu trong nhiều quy định khác (gia hạn thực hiện nghĩa vụ, tạm ngừng thực hiện nghĩa vụ, chấm dứt hợp đồng…).

Covid-19 làm phát sinh thêm khó khăn trong giao dịch bất động sản
Bị cách ly có thể được xem là sự kiện bất khả kháng, không phải là trường hợp vi phạm văn bản thỏa thuận đặt cọc.

Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015 quy định sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép. Tuy nhiên, để được áp dụng sự kiện bất khả kháng thì đáp ứng các điều kiện quy định thì còn phải xem xét đến các yêu tố pháp lý khác như mối quan hệ nhận quả trực tiếp, thời gian, phạm vi, diễn biến của hoàn cảnh…
Bản thân Covid-19 không phải là sự kiện bất khả kháng, tuy nhiên, do những hoạt động trong quá trình phòng chống dịch bệnh tạo ra những sự kiện pháp lý ảnh hưởng đến từng chủ thể nên thường được đơn giản trong cách nói thông thường là sự kiện bất khả kháng.

Trong trường hợp giao dịch đặt cọc để đảm bảo việc ký kết hợp đồng mua bán nhà đất, đến thời hạn ký kết hợp đồng nhưng vì phải cách ly, bên mua không thể tiến hành ký kết hợp đồng tại đơn vị công chứng (không thể đến và không thể mời đến để giao dịch) thì đây có thể được xem là sự kiện bất khả kháng, không phải là trường hợp vi phạm văn bản thỏa thuận đặt cọc. Tuy nhiên, bên mua cần thông báo kịp thời để bên bán biết và có ứng xử phù hợp để tránh xảy ra tranh chấp. Bên bán có quyền lựa chọn việc bán cho người khác hoặc gia hạn cho bên mua nhưng vẫn phải hoàn trả tiền đặt cọc cho bên mua vì bên mua được miễn trách nhiệm dân sự do sự kiện bất khả kháng.

Với trường hợp dịch bệnh ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tài chính của khách hàng (không có khách hàng, không tổ chức được sản xuất…), người vay không thể viện dẫn dịch bệnh là sự kiện bất khả kháng nên không thể trả tiền vay (gốc, lãi) đầy đủ và đúng hạn cho ngân hàng. Hỗ trợ của ngân hàng cho người vay về việc giảm lãi, hay gia hạn kỳ trả là các chính sách, thiện chí của Ngân hàng trong khả năng của từng ngân hàng.

Tham gia vào quan hệ hợp đồng làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên. Trong quá trình thực hiện, các bên có thể thỏa thuận về việc sửa đổi, chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng hoặc tự mình có quyền áp dụng trong một số trường hợp. Do Bộ luật Dân dự 2015 không có quy định về trường hợp này nên với các ảnh hưởng từ dịch Covid-19, nếu hợp đồng không có quy định về việc gia hạn về thời gian thực hiện nghĩa vụ, chấm dứt thực hiện hợp đồng, hủy bỏ hợp đồng thì các bên hoàn toàn không có căn cứ pháp luật để viện dẫn về ảnh hưởng dịch bệnh để chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng, trừ trường hợp được bên kia đồng ý.

Nhưng nếu không được bên kia đồng ý gia hạn về thời gian thực hiện nghĩa vụ, chấm dứt thực hiện hợp đồng, hủy bỏ hợp đồng thì bên vi phạm sẽ chịu trách nhiệm như thế nào? Trong giao dịch dân sự, bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền. Theo Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự. Tuy nhiên, điều luật này mang tính chất tùy nghi và chuyên biệt nên nếu trong hợp đồng có quy định phải chịu trách nhiệm (không được miễn trừ) hoặc pháp luật có quy định khác thì bên vi phạm vẫn chịu trách nhiệm (phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại).

Với cơ quan quản lý, vừa qua Ngân hàng nhà nước đã ban hành Thông tư 01/2020/TT-NHNN ngày 13-3 quy định về việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cơ cấu lại thời hạn trả nợ, miễn, giảm lãi, phí, giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng chịu ảnh hưởng do dịch Covid-19, trong đó có việc khuyến khích ngân hàng quyết định và các thay đổi trong quy định đánh giá về nhóm nợ.

Theo Điều 420 Bộ luật Dân sự 2015, hoàn cảnh thay đổi cơ bản là khi có đủ các điều kiện như: nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi, hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước đã không được giao kết hoặc với nội dung hoàn toàn khác... Khi đó, bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý. Trường hợp không thể thỏa thuận thì có thể yêu cầu tòa án chấm dứt hợp đồng hoặc sửa đổi hợp đồng. Trong quá trình đàm phán sửa đổi, chấm dứt hợp đồng, tòa án giải quyết vụ việc, các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Với hợp đồng thuê nhà làm cửa hàng bán hàng hóa, do sự tác động từ hoạt động phòng chống dịch bệnh mà bên thuê thua lỗ và có đủ điều kiện theo quy định pháp luật trên thì có quyền yêu cầu bên cho thuê đàm phán lại hợp đồng. Hiện nay có thể thấy nhiều chủ nhà, nhiều đơn vị cho thuê đã thực hiện các chính sách miễn, giảm tiền cho thuê là sự chia sẻ khó khăn, thể hiện thiện chí trong giao dịch được mọi người đánh giá cao về thành ý.

Nếu hợp đồng thuê không quy định về sự kiện bất khả kháng, bên thuê viện dẫn việc khó khăn không có khách hàng là sự kiện bất khả kháng, yêu cầu miễn giảm đối với tiền thuê là căn cứ pháp luật không phù hợp. Bởi trả tiền thuê là nghĩa vụ, không phải là trách nhiệm (tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại) để áp dụng việc miễn trách nhiệm theo Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015; hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng lấy lại tiền cọc là không phù hợp vì Bộ luật Dân sự không có quy định về căn cứ này để chấm dứt hợp đồng; mặt khác, nguyên tắc rủi ro do người đang sử dụng phải tự gánh chịu.

Theo nguyên tắc chung của Bộ luật Dân sự, các chủ thể xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận và trên cơ sở thiện chí, trung thực. Do đó, nhiều hợp đồng không có quy định về xử lý về sự kiện bất khả kháng, ảnh hưởng hoàn cảnh, tạm hoãn thực hiện nghĩa vụ… thì được áp dụng các quy định pháp luật. Ngược lại, nếu hợp đồng có quy định thì sẽ được áp dụng các quy định này để giải quyết.

Trong quan hệ giao dịch, các chủ thể nên hiểu đúng và dự liệu về sự kiện để thỏa thuận, ứng xử cho phù hợp. Trong đàm phán, thỏa thuận và rà soát các hợp đồng nên xem xét các quy định về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và xem kỹ các quy định giải quyết liên quan đến các sự kiện bất khả kháng, các tình huống gây khó khăn việc thực hiện hợp đồng. Qua đó, là yếu tố quan trọng đánh giá “thiện chí” của đối tác để cân nhắc việc ký hay không ký kết hợp đồng.

Khi xảy ra dịch Covid-19, các bên sẽ cùng tháo gỡ những khó khăn, chia sẻ một phần tổn thất kinh tế phát sinh, không chỉ dựa trên quy định pháp luật, thỏa thuận trong hợp đồng mà còn cần bằng sự thiện chí và cả tấm lòng trong khó khăn.

Trần Đức Phượng - Đoàn Luật sư TPHCM

Tin bài khác
Hộ gia đình lắp đặt điện mặt trời mái nhà sẽ có chính sách hỗ trợ

Hộ gia đình lắp đặt điện mặt trời mái nhà sẽ có chính sách hỗ trợ

Bộ Công Thương vừa trình Thủ tướng Chính phủ dự thảo Quyết định về chính sách hỗ trợ hộ gia đình lắp đặt điện mặt trời mái nhà tự sản xuất, tự tiêu thụ kèm hệ thống lưu trữ điện.
Nghị quyết 206/2025/QH15: Mở khóa điểm nghẽn pháp lý, tạo đột phá phát triển kinh tế

Nghị quyết 206/2025/QH15: Mở khóa điểm nghẽn pháp lý, tạo đột phá phát triển kinh tế

Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 206/2025/QH15 - cơ chế đặc biệt với mục tiêu xử lý những vướng mắc, khó khăn phát sinh từ các quy định pháp luật hiện hành đang cản trở tiến trình phát triển kinh tế - xã hội.
Thêm loạt chính sách phát triển công nghiệp hỗ trợ

Thêm loạt chính sách phát triển công nghiệp hỗ trợ

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 205/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 111/2015/NĐ-CP về phát triển công nghiệp hỗ trợ.
Ban hành 6 thủ tục hành chính mới trong lĩnh vực nhà ở

Ban hành 6 thủ tục hành chính mới trong lĩnh vực nhà ở

Bộ Xây dựng vừa công bố 6 thủ tục hành chính mới trong lĩnh vực nhà ở, trong đó có 3 thủ tục do cấp bộ thực hiện và 3 thủ tục do cấp tỉnh triển khai. Các thủ tục này tập trung vào hoạt động chấp thuận đầu tư, giao chủ đầu tư và điều chỉnh quyết định đối với các dự án nhà ở cho lực lượng vũ trang và nhà ở xã hội.
Luật Hàng không sửa đổi: Tạo đột phá trong thu hút đầu tư và quản lý hạ tầng

Luật Hàng không sửa đổi: Tạo đột phá trong thu hút đầu tư và quản lý hạ tầng

Dự thảo Luật Hàng không dân dụng Việt Nam (sửa đổi) được xây dựng theo hướng linh hoạt, tiệm cận mô hình quốc tế, nhằm khuyến khích mọi thành phần kinh tế tham gia đầu tư, trong khi vẫn giữ vai trò chủ đạo của doanh nghiệp nhà nước đối với lĩnh vực then chốt này.
Từ 18/8, quản lý mỹ phẩm theo chuẩn quốc tế

Từ 18/8, quản lý mỹ phẩm theo chuẩn quốc tế

Từ ngày 18/8/2025, theo Thông tư 34/2025/TT-BYT của Bộ Y tế, mỗi sản phẩm mỹ phẩm trước khi lưu hành tại thị trường Việt Nam bắt buộc phải có phiếu công bố riêng.
Bộ Tài chính đề xuất miễn thuế thu nhập doanh nghiệp cho hộ cá nhân kinh doanh chuyển đổi

Bộ Tài chính đề xuất miễn thuế thu nhập doanh nghiệp cho hộ cá nhân kinh doanh chuyển đổi

Bộ Tài chính đề xuất miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 2 năm đầu đối với doanh nghiệp thành lập từ hộ, cá nhân kinh doanh – động thái được kỳ vọng sẽ tạo đột phá trong lộ trình chuyển đổi hàng triệu hộ kinh doanh lên mô hình doanh nghiệp, góp phần thu hẹp khu vực kinh tế phi chính thức và mở rộng cơ sở thuế.
Bộ Tài chính đề xuất giảm mạnh mức truy thu tiền sử dụng đất

Bộ Tài chính đề xuất giảm mạnh mức truy thu tiền sử dụng đất

Bộ Tài chính vừa trình Chính phủ dự thảo sửa đổi Nghị định nhằm giảm mức truy thu bổ sung tiền sử dụng đất từ 5,4% xuống 3,6% mỗi năm – hoặc thậm chí có thể bỏ hoàn toàn quy định này.
Đề xuất mới về thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp

Đề xuất mới về thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp

Tại dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, Bộ Tài chính đã đề xuất quy định về thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp.
Từ 1/8: Chính thức thu thuế VAT tự động với hàng giá trị thấp qua chuyển phát nhanh

Từ 1/8: Chính thức thu thuế VAT tự động với hàng giá trị thấp qua chuyển phát nhanh

Từ ngày 1/8/2025, Cục Hải quan chính thức áp dụng thuế giá trị gia tăng (VAT) tự động đối với hàng hóa giá trị thấp nhập khẩu qua dịch vụ chuyển phát nhanh, áp dụng cho mọi hình thức vận chuyển gồm đường hàng không, đường bộ và đường sắt.
Hà Nội đẩy mạnh hỗ trợ doanh nghiệp tái chế, tiến tới loại bỏ nhựa dùng một lần

Hà Nội đẩy mạnh hỗ trợ doanh nghiệp tái chế, tiến tới loại bỏ nhựa dùng một lần

UBND TP. Hà Nội vừa thông qua nhiều chính sách hỗ trợ mạnh mẽ cho các cá nhân, doanh nghiệp sản xuất sản phẩm tái chế từ nhựa, giấy, thủy tinh... sau thu gom.
Mua bán dữ liệu cá nhân có thể bị phạt tới 10 lần khoản thu, tối đa 3 tỷ đồng

Mua bán dữ liệu cá nhân có thể bị phạt tới 10 lần khoản thu, tối đa 3 tỷ đồng

Chiều 11/7, Văn phòng Chủ tịch nước đã tổ chức họp báo công bố Lệnh của Chủ tịch nước về các luật vừa được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 9. Trong số này có Luật Bảo vệ dữ liệu cá nhân, sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2026.
Luật Thuế Tiêu thụ đặc biệt 2025: Thêm đối tượng, điều chỉnh mạnh thuế suất

Luật Thuế Tiêu thụ đặc biệt 2025: Thêm đối tượng, điều chỉnh mạnh thuế suất

Một trong những điểm nhấn quan trọng của Luật Thuế Tiêu thụ đặc biệt 2025 là mở rộng đối tượng chịu thuế tiêu thụ đặc biệt, bổ sung mặt hàng nước giải khát có hàm lượng đường trên 5g/100ml theo tiêu chuẩn quốc gia.
Luật mới về quản lý vốn Nhà nước: Trao quyền, dẫn nguồn lực cho doanh nghiệp Nhà nước

Luật mới về quản lý vốn Nhà nước: Trao quyền, dẫn nguồn lực cho doanh nghiệp Nhà nước

Luật Quản lý và Đầu tư vốn Nhà nước tại doanh nghiệp có hiệu lực từ ngày 1/8/2025 trao nhiều quyền tự chủ cho doanh nghiệp Nhà nước, từ chiến lược kinh doanh, quyết định đầu tư đến tiền lương, tiền thưởng.
Từ 1/1/2026, lương tối thiểu vùng sẽ tăng 7,2%

Từ 1/1/2026, lương tối thiểu vùng sẽ tăng 7,2%

Lương tối thiểu dự kiến tăng với mức 7,2%, tương ứng tăng từ 250.000 – 350.000 đồng, thực hiện từ ngày 1/1/2026, theo phương án được Hội đồng Tiền lương quốc gia thống nhất khuyến nghị với Chính phủ.