Covid-19 làm phát sinh thêm khó khăn trong giao dịch bất động sản

Dịch Covid-19 đang ảnh hưởng nghiêm trọng đến nhiều mặt trong đời sống xã hội, nhiều chủ thể bị ảnh hưởng do phát sinh những cản trở, khó khăn và các tổn thất về kinh tế. Trong giao dịch bất động sản cũng nảy sinh một số rắc rối về pháp lý vì dịch bệnh.

Ở góc độ pháp lý, tùy theo sự ảnh hưởng từng trường hợp cụ thể mà các quan hệ pháp luật được xem xét và quy định khác nhau như: sự kiện bất khả kháng, sự thay đổi hoàn cảnh, xét về trách nhiệm…. Trong khi đó, các quy định pháp luật mới chỉ đưa ra một số quy định miễn trách nhiệm dân sự nhưng vẫn còn thiếu trong nhiều quy định khác (gia hạn thực hiện nghĩa vụ, tạm ngừng thực hiện nghĩa vụ, chấm dứt hợp đồng…).

Bị cách ly có thể được xem là sự kiện bất khả kháng, không phải là trường hợp vi phạm văn bản thỏa thuận đặt cọc.

Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015 quy định sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép. Tuy nhiên, để được áp dụng sự kiện bất khả kháng thì đáp ứng các điều kiện quy định thì còn phải xem xét đến các yêu tố pháp lý khác như mối quan hệ nhận quả trực tiếp, thời gian, phạm vi, diễn biến của hoàn cảnh…
Bản thân Covid-19 không phải là sự kiện bất khả kháng, tuy nhiên, do những hoạt động trong quá trình phòng chống dịch bệnh tạo ra những sự kiện pháp lý ảnh hưởng đến từng chủ thể nên thường được đơn giản trong cách nói thông thường là sự kiện bất khả kháng.

Trong trường hợp giao dịch đặt cọc để đảm bảo việc ký kết hợp đồng mua bán nhà đất, đến thời hạn ký kết hợp đồng nhưng vì phải cách ly, bên mua không thể tiến hành ký kết hợp đồng tại đơn vị công chứng (không thể đến và không thể mời đến để giao dịch) thì đây có thể được xem là sự kiện bất khả kháng, không phải là trường hợp vi phạm văn bản thỏa thuận đặt cọc. Tuy nhiên, bên mua cần thông báo kịp thời để bên bán biết và có ứng xử phù hợp để tránh xảy ra tranh chấp. Bên bán có quyền lựa chọn việc bán cho người khác hoặc gia hạn cho bên mua nhưng vẫn phải hoàn trả tiền đặt cọc cho bên mua vì bên mua được miễn trách nhiệm dân sự do sự kiện bất khả kháng.

Với trường hợp dịch bệnh ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tài chính của khách hàng (không có khách hàng, không tổ chức được sản xuất…), người vay không thể viện dẫn dịch bệnh là sự kiện bất khả kháng nên không thể trả tiền vay (gốc, lãi) đầy đủ và đúng hạn cho ngân hàng. Hỗ trợ của ngân hàng cho người vay về việc giảm lãi, hay gia hạn kỳ trả là các chính sách, thiện chí của Ngân hàng trong khả năng của từng ngân hàng.

Tham gia vào quan hệ hợp đồng làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên. Trong quá trình thực hiện, các bên có thể thỏa thuận về việc sửa đổi, chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng hoặc tự mình có quyền áp dụng trong một số trường hợp. Do Bộ luật Dân dự 2015 không có quy định về trường hợp này nên với các ảnh hưởng từ dịch Covid-19, nếu hợp đồng không có quy định về việc gia hạn về thời gian thực hiện nghĩa vụ, chấm dứt thực hiện hợp đồng, hủy bỏ hợp đồng thì các bên hoàn toàn không có căn cứ pháp luật để viện dẫn về ảnh hưởng dịch bệnh để chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng, trừ trường hợp được bên kia đồng ý.

Nhưng nếu không được bên kia đồng ý gia hạn về thời gian thực hiện nghĩa vụ, chấm dứt thực hiện hợp đồng, hủy bỏ hợp đồng thì bên vi phạm sẽ chịu trách nhiệm như thế nào? Trong giao dịch dân sự, bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền. Theo Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự. Tuy nhiên, điều luật này mang tính chất tùy nghi và chuyên biệt nên nếu trong hợp đồng có quy định phải chịu trách nhiệm (không được miễn trừ) hoặc pháp luật có quy định khác thì bên vi phạm vẫn chịu trách nhiệm (phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại).

Với cơ quan quản lý, vừa qua Ngân hàng nhà nước đã ban hành Thông tư 01/2020/TT-NHNN ngày 13-3 quy định về việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cơ cấu lại thời hạn trả nợ, miễn, giảm lãi, phí, giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng chịu ảnh hưởng do dịch Covid-19, trong đó có việc khuyến khích ngân hàng quyết định và các thay đổi trong quy định đánh giá về nhóm nợ.

Theo Điều 420 Bộ luật Dân sự 2015, hoàn cảnh thay đổi cơ bản là khi có đủ các điều kiện như: nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi, hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước đã không được giao kết hoặc với nội dung hoàn toàn khác... Khi đó, bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý. Trường hợp không thể thỏa thuận thì có thể yêu cầu tòa án chấm dứt hợp đồng hoặc sửa đổi hợp đồng. Trong quá trình đàm phán sửa đổi, chấm dứt hợp đồng, tòa án giải quyết vụ việc, các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Với hợp đồng thuê nhà làm cửa hàng bán hàng hóa, do sự tác động từ hoạt động phòng chống dịch bệnh mà bên thuê thua lỗ và có đủ điều kiện theo quy định pháp luật trên thì có quyền yêu cầu bên cho thuê đàm phán lại hợp đồng. Hiện nay có thể thấy nhiều chủ nhà, nhiều đơn vị cho thuê đã thực hiện các chính sách miễn, giảm tiền cho thuê là sự chia sẻ khó khăn, thể hiện thiện chí trong giao dịch được mọi người đánh giá cao về thành ý.

Nếu hợp đồng thuê không quy định về sự kiện bất khả kháng, bên thuê viện dẫn việc khó khăn không có khách hàng là sự kiện bất khả kháng, yêu cầu miễn giảm đối với tiền thuê là căn cứ pháp luật không phù hợp. Bởi trả tiền thuê là nghĩa vụ, không phải là trách nhiệm (tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại) để áp dụng việc miễn trách nhiệm theo Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015; hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng lấy lại tiền cọc là không phù hợp vì Bộ luật Dân sự không có quy định về căn cứ này để chấm dứt hợp đồng; mặt khác, nguyên tắc rủi ro do người đang sử dụng phải tự gánh chịu.

Theo nguyên tắc chung của Bộ luật Dân sự, các chủ thể xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận và trên cơ sở thiện chí, trung thực. Do đó, nhiều hợp đồng không có quy định về xử lý về sự kiện bất khả kháng, ảnh hưởng hoàn cảnh, tạm hoãn thực hiện nghĩa vụ… thì được áp dụng các quy định pháp luật. Ngược lại, nếu hợp đồng có quy định thì sẽ được áp dụng các quy định này để giải quyết.

Trong quan hệ giao dịch, các chủ thể nên hiểu đúng và dự liệu về sự kiện để thỏa thuận, ứng xử cho phù hợp. Trong đàm phán, thỏa thuận và rà soát các hợp đồng nên xem xét các quy định về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và xem kỹ các quy định giải quyết liên quan đến các sự kiện bất khả kháng, các tình huống gây khó khăn việc thực hiện hợp đồng. Qua đó, là yếu tố quan trọng đánh giá “thiện chí” của đối tác để cân nhắc việc ký hay không ký kết hợp đồng.

Khi xảy ra dịch Covid-19, các bên sẽ cùng tháo gỡ những khó khăn, chia sẻ một phần tổn thất kinh tế phát sinh, không chỉ dựa trên quy định pháp luật, thỏa thuận trong hợp đồng mà còn cần bằng sự thiện chí và cả tấm lòng trong khó khăn.

Trần Đức Phượng - Đoàn Luật sư TPHCM