Thứ ba 08/07/2025 13:41
Hotline: 024.355.63.010
Bất động sản

Chung cư mini đang ngày càng gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật và xã hội?

17/09/2023 11:22
Chung cư mini là phân khúc nhà ở được nhiều người dân lao động lên thành phố lựa chọn để làm “tổ ấm”, đặc biệt là tại hai thành phố lớn - Hà Nội và TP.HCM. Điều này tạo nên áp lực lớn về hạ tầng kỹ thuật và xã hội.

Vụ cháy chung cư mini xảy ra trên địa bàn quận Thanh Xuân (Hà Nội) vừa qua đã mở ra nhiều vấn đề trong công tác quản lý loại hình nhà ở này. Theo các chuyên gia pháp lý, do pháp luật chưa có quy định riêng đối với loại hình chung cư mini, chỉ áp dụng theo Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành khác nên việc quản lý còn rất lúng túng.

Trong hơn 10 năm qua, phân khúc nhà ở chung cư mini ngày càng được xây dựng nhiều, đáp ứng nhu cầu về nhà ở tại các đô thị như: TP. Hà Nội, TPHCM. Vậy nhưng, việc xây dựng ngày càng nhiều chung cư mini đã gây ra tình trạng quá tải về hạ tầng kỹ thuật và xã hội, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn phòng chống cháy nổ và rất nhiều hệ lụy khác.

Ảnh minh họa
Hiện chưa có quy định riêng đối với loại hình chung cư mini, (Ảnh: Nhân Hà) .

Vào năm 2020, Bộ Xây dựng cũng đã có văn bản nhắc nhở các địa phương tăng cường thực hiện các quy định của pháp luật về xây dựng, kiểm soát trật tự xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ thiết kế nhiều tầng, nhiều căn hộ ở (chung cư mini).

Không chỉ riêng TP Hà Nội & TP. Hồ Chí Minh, tại một số đô thị khác, lợi dụng sự buông lỏng quản lý của các cơ quan chức năng, các hộ gia đình, cá nhân cũng đã tự ý xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ theo kiểu nhiều tầng, nhiều căn hộ ở nhưng không tuân thủ các quy định của pháp luật.

Việc vi phạm chủ yếu là xây dựng không phép, sai phép, sai quy hoạch, lấn chiếm không gian, chia nhỏ căn hộ, tự ý nâng tầng... sau đó tự do mua bán, chuyển nhượng.

Bộ Xây dựng cũng cảnh báo, thực trạng trên sẽ dẫn đến rất nhiều hệ lụy như vi phạm những quy định về phòng cháy chữa cháy dẫn đến nguy cơ cháy nổ cao trong cộng đồng dân cư; quá tải về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; không cấp được giấy chứng nhận sở hữu cho người mua căn hộ; gây ùn tắc giao thông, phá vỡ quy hoạch đô thị,…

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, chung cư mini tự do hoạt động vượt ngoài tầm kiểm soát có nguyên nhân đầu tiên bắt nguồn từ những bất cập của các quy định pháp luật về phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.

Chẳng hạn, Luật Nhà ở 2014, tại Điều 46 đã cho phép hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị được phép xây dựng nhà ở có từ 2 tầng trở lên. Trong đó, mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ 2 căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này được công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.

Theo Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ chí Minh (HoREA), quy định đó đã tạo cơ sở pháp lý dẫn đến tình trạng phát triển loại nhà chung cư mini, "chung cư hộp diêm", làm tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị, hạ tầng xã hội, làm phá vỡ quy hoạch, gây trở ngại cho công tác chỉnh trang đô thị.

Bình luận về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, thực trạng trên còn do những hạn chế, bất cập trong công tác thực thi pháp luật. Cụ thể, nhiều khu vực đô thị của một số địa phương đã lợi dụng sự buông lỏng quản lý của các cơ quan chức năng, tạo “cửa sau” cho các loại hình này phát triển.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA)
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA).

“Một số hộ gia đình, cá nhân đã tự ý thực hiện xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ theo kiểu nhiều tầng, nhiều căn hộ, không tuân thủ các quy định của pháp luật về xây dựng”, ông Châu nói.

Ông cho biết, một nguyên nhân là các đầu nậu và một số doanh nghiệp liên kết với hộ gia đình, cá nhân, móc nối với một số cán bộ cấp cơ sở thoái hóa biến chất để thực hiện các công trình nhà "chung cư mini" trái phép, sai phép.

Từ những bất cập trên, Chủ tịch HoREA cho rằng, cần bãi bỏ nội dung quy định tại Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở. Đây là hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản, không phải là hoạt động "phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân".

Theo đó, trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu xây dựng, cải tạo nhà ở nhằm mục đích kinh doanh (để bán, cho thuê…) phải lập dự án đầu tư xây dựng theo các quy định pháp luật.

Cùng quan điểm trên, Kiến trúc sư Trịnh Quốc Phương cho hay, hệ thông pháp luật Việt Nam chưa quy định về khái niệm chung cư mini. Nhà chung cư là nhà có 2 tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân.

Theo ông Phương, trường hợp hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở tại đô thị từ 2 tầng trở lên, mỗi tầng có từ 2 căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng) thì diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30m2 và phải đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại điều 70 của luật Nhà ở.

Ông Phương cho rằng, chung cư mini cũng là một loại nhà chung cư do đó vẫn mang những đặc điểm chung của nhà chung cư nêu trên. Tuy nhiên, diện tích chung cư mini nhỏ hơn chung cư thông thường, thường có diện tích khoảng 30-45m2 mỗi căn hộ, được bố trí 01 phòng ngủ hoặc có thể cơi nới thành 02 phòng ngủ.

Theo vị kiến trúc sư này, để tiết kiệm chi phí xây dựng, không ít chủ chung cư đã xây dựng trái phép, gây mất an toàn. Điển hình, nhiều chung cư lắp đặt đường điện, đường nước chung một trục kỹ thuật. Các đường điện đi cắt chéo qua nhau, thi công để hở, dễ cháy nổ, chập điện.

“Thông thường, cầu thang của các công trình công cộng cần rộng tối thiểu 1,2m trở lên cho một vế thang. Khoảng cách giữa hai vế thang tối thiểu 100mm - đây là khoảng cách cần để luồn vừa ống nước cứu hỏa”, Kiến trúc sư Phương nói.

Nhân Hà

Tin bài khác
Khánh Hòa: Kêu gọi đầu tư khai thác du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng tại 2 khu rừng phòng hộ

Khánh Hòa: Kêu gọi đầu tư khai thác du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng tại 2 khu rừng phòng hộ

Ban Quản lý rừng phòng hộ Bắc và Nam Khánh Hòa vừa công bố kế hoạch cho thuê môi trường rừng để khai thác du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng và giải trí tại hai khu vực này.
Hé mở quần thể Sun Elite City do Sun Group kiến tạo tại Hạ Long

Hé mở quần thể Sun Elite City do Sun Group kiến tạo tại Hạ Long

Kick-off Sun Elite City & Sun Centro Town tại Bãi Cháy thu hút 1.200 chuyên viên, khẳng định sức hút khu đô thị nghỉ dưỡng đẳng cấp nhất Hạ Long.
Đề xuất điều chỉnh bảng giá đất nông nghiệp TP. Hồ Chí Minh bằng 65–70% giá đất ở

Đề xuất điều chỉnh bảng giá đất nông nghiệp TP. Hồ Chí Minh bằng 65–70% giá đất ở

Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh vừa có văn bản gửi Chủ tịch UBND Thành phố kiến nghị điều chỉnh giá đất nông nghiệp trong Quyết định 79/2024 theo hướng tăng lên mức bằng 65–70% giá đất ở trong bảng giá đất.
Nhà ở là “hạ tầng mềm” định hình tương lai quốc gia?

Nhà ở là “hạ tầng mềm” định hình tương lai quốc gia?

Hơn 1,6 tỷ người thiếu nhà ở đạt chuẩn toàn cầu là cảnh báo đã đến lúc tái định vị nhà ở như hạ tầng quốc gia, ngang hàng giao thông, năng lượng, để phát triển đô thị bền vững.
Chính quyền hai cấp vận hành: Thị trường bất động sản phía Bắc bật đà tăng tốc

Chính quyền hai cấp vận hành: Thị trường bất động sản phía Bắc bật đà tăng tốc

Từ 1/7/2025, mô hình chính quyền hai cấp chính thức vận hành trên toàn quốc. Trong đó, việc hợp nhất Bắc Giang – Bắc Ninh không chỉ đánh dấu bước chuyển lớn về tổ chức bộ máy mà còn mở ra cơ hội phát triển thị trường bất động sản trong tương lai.
Đẩy nhanh mặt bằng dự án giao thông sau sáp nhập địa giới hành chính

Đẩy nhanh mặt bằng dự án giao thông sau sáp nhập địa giới hành chính

Việc sáp nhập đơn vị hành chính đang đặt ra nhiều vấn đề trong công tác giải phóng mặt bằng, đòi hỏi những giải pháp quyết liệt cho các dự án giao thông trọng điểm.
Đồng Nai hoàn thiện chính sách, khơi thông vốn thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội

Đồng Nai hoàn thiện chính sách, khơi thông vốn thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội

Trước nhu cầu ngày càng lớn của người dân, tỉnh Đồng Nai đang triển khai đồng bộ các giải pháp về chính sách và tín dụng nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội.
Chi phí xây dựng leo thang bất động sản bị tác động thế nào?

Chi phí xây dựng leo thang bất động sản bị tác động thế nào?

Báo cáo Savills Impacts chỉ rõ chi phí, tài chính và nhân lực đang ghìm ngành xây dựng. Chịu áp lực nhưng mở ra hướng đi bền vững cho thị trường bất động sản.
Sáp nhập địa giới là cơ hội cho doanh nghiệp bất động sản “bứt phá”

Sáp nhập địa giới là cơ hội cho doanh nghiệp bất động sản “bứt phá”

Việc sáp nhập địa giới hành chính mở ra kỷ nguyên mới cho bất động sản. Doanh nghiệp có cơ hội vàng tái cấu trúc, mở rộng quy mô dự án, kiến tạo đô thị đồng bộ.
Cơ hội vàng để quy hoạch thông minh sau sáp nhập địa giới hành chính

Cơ hội vàng để quy hoạch thông minh sau sáp nhập địa giới hành chính

Việc sáp nhập đơn vị hành chính và chuyển sang mô hình chính quyền hai cấp mở ra cơ hội vàng cho quy hoạch thông minh.
Phục Hưng Holdings vào Top 10 Doanh nghiệp ESG Ngành Xây dựng 2025

Phục Hưng Holdings vào Top 10 Doanh nghiệp ESG Ngành Xây dựng 2025

Tại Diễn đàn ESG Vietnam Summit 2025 với chủ đề “Đổi mới sáng tạo – Kiến tạo tương lai bền vững”, diễn ra mới đây, Phục Hưng Holdings đã được vinh danh Top 10 Doanh nghiệp ESG Việt Nam Xanh 2025 – Ngành xây dựng. Giải thưởng do Viet Research tổ chức thường niên nhằm tôn vinh các doanh nghiệp tiên phong trong thực hành ESG. Đại diện doanh nghiệp, Phó Tổng giám đốc Lã Đức Thọ đã nhận cúp và chứng nhận tại sự kiện.
Vì sao Livehouse được coi là lời giải cho bài toán giá bất động sản đô thị ?

Vì sao Livehouse được coi là lời giải cho bài toán giá bất động sản đô thị ?

Tại Hội thảo sáng 3/7, các chuyên gia nhận định Livehouse là mô hình bất động sản đa công năng, góp phần cân bằng giữa nhu cầu sử dụng, chi phí và hiệu quả khai thác, đồng thời là giải pháp thực tiễn giúp giảm áp lực giá nhà đô thị.
Thành phố mới Bình Dương xuất hiện căn hộ nhà ở xã hội chuẩn Singapore

Thành phố mới Bình Dương xuất hiện căn hộ nhà ở xã hội chuẩn Singapore

Ngày 6/7 tới đây, Kim Oanh Land (thành viên Kim Oanh Group) sẽ chính thức tổ chức lễ ra quân khu căn hộ xanh K-Home Apartment tại dự án K-Home New City – đô thị nhà ở xã hội chuẩn Singapore đầu tiên tại Việt Nam.
Hàng trăm triệu cổ phiếu bất động sản sắp đổ bộ thị trường

Hàng trăm triệu cổ phiếu bất động sản sắp đổ bộ thị trường

Các công ty bất động sản lớn đang ráo riết thực hiện tăng vốn thông qua việc phát hành thêm cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu và cổ đông riêng lẻ, trong bối cảnh dòng tiền vào thị trường chứng khoán đang có tín hiệu thuận lợi hơn và hướng tới mốc trên 1.450 điểm.
Có rủi ro từ quy định tính thêm 5,4%/năm tiền sử dụng đất chưa nộp?

Có rủi ro từ quy định tính thêm 5,4%/năm tiền sử dụng đất chưa nộp?

Dự thảo sửa đổi Nghị định 103 quy định mức thu bổ sung 5,4%/năm đối với tiền sử dụng đất chưa nộp đang vấp phải phản ứng từ doanh nghiệp bất động sản. Các nhà đầu tư cảnh báo rủi ro pháp lý và tài chính và đề xuất điều chỉnh chính sách để tránh gây tắc nghẽn thị trường.