Vụ cháy chung cư mini xảy ra trên địa bàn quận Thanh Xuân (Hà Nội) vừa qua đã mở ra nhiều vấn đề trong công tác quản lý loại hình nhà ở này. Theo các chuyên gia pháp lý, do pháp luật chưa có quy định riêng đối với loại hình chung cư mini, chỉ áp dụng theo Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành khác nên việc quản lý còn rất lúng túng.
Trong hơn 10 năm qua, phân khúc nhà ở chung cư mini ngày càng được xây dựng nhiều, đáp ứng nhu cầu về nhà ở tại các đô thị như: TP. Hà Nội, TPHCM. Vậy nhưng, việc xây dựng ngày càng nhiều chung cư mini đã gây ra tình trạng quá tải về hạ tầng kỹ thuật và xã hội, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn phòng chống cháy nổ và rất nhiều hệ lụy khác.
Vào năm 2020, Bộ Xây dựng cũng đã có văn bản nhắc nhở các địa phương tăng cường thực hiện các quy định của pháp luật về xây dựng, kiểm soát trật tự xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ thiết kế nhiều tầng, nhiều căn hộ ở (chung cư mini).
Không chỉ riêng TP Hà Nội & TP. Hồ Chí Minh, tại một số đô thị khác, lợi dụng sự buông lỏng quản lý của các cơ quan chức năng, các hộ gia đình, cá nhân cũng đã tự ý xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ theo kiểu nhiều tầng, nhiều căn hộ ở nhưng không tuân thủ các quy định của pháp luật.
Việc vi phạm chủ yếu là xây dựng không phép, sai phép, sai quy hoạch, lấn chiếm không gian, chia nhỏ căn hộ, tự ý nâng tầng... sau đó tự do mua bán, chuyển nhượng.
Bộ Xây dựng cũng cảnh báo, thực trạng trên sẽ dẫn đến rất nhiều hệ lụy như vi phạm những quy định về phòng cháy chữa cháy dẫn đến nguy cơ cháy nổ cao trong cộng đồng dân cư; quá tải về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; không cấp được giấy chứng nhận sở hữu cho người mua căn hộ; gây ùn tắc giao thông, phá vỡ quy hoạch đô thị,…
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, chung cư mini tự do hoạt động vượt ngoài tầm kiểm soát có nguyên nhân đầu tiên bắt nguồn từ những bất cập của các quy định pháp luật về phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.
Chẳng hạn, Luật Nhà ở 2014, tại Điều 46 đã cho phép hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị được phép xây dựng nhà ở có từ 2 tầng trở lên. Trong đó, mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ 2 căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này được công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.
Theo Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ chí Minh (HoREA), quy định đó đã tạo cơ sở pháp lý dẫn đến tình trạng phát triển loại nhà chung cư mini, "chung cư hộp diêm", làm tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị, hạ tầng xã hội, làm phá vỡ quy hoạch, gây trở ngại cho công tác chỉnh trang đô thị.
Bình luận về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, thực trạng trên còn do những hạn chế, bất cập trong công tác thực thi pháp luật. Cụ thể, nhiều khu vực đô thị của một số địa phương đã lợi dụng sự buông lỏng quản lý của các cơ quan chức năng, tạo “cửa sau” cho các loại hình này phát triển. 
“Một số hộ gia đình, cá nhân đã tự ý thực hiện xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ theo kiểu nhiều tầng, nhiều căn hộ, không tuân thủ các quy định của pháp luật về xây dựng”, ông Châu nói.
Ông cho biết, một nguyên nhân là các đầu nậu và một số doanh nghiệp liên kết với hộ gia đình, cá nhân, móc nối với một số cán bộ cấp cơ sở thoái hóa biến chất để thực hiện các công trình nhà "chung cư mini" trái phép, sai phép.
Từ những bất cập trên, Chủ tịch HoREA cho rằng, cần bãi bỏ nội dung quy định tại Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở. Đây là hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản, không phải là hoạt động "phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân".
Theo đó, trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu xây dựng, cải tạo nhà ở nhằm mục đích kinh doanh (để bán, cho thuê…) phải lập dự án đầu tư xây dựng theo các quy định pháp luật.
Cùng quan điểm trên, Kiến trúc sư Trịnh Quốc Phương cho hay, hệ thông pháp luật Việt Nam chưa quy định về khái niệm chung cư mini. Nhà chung cư là nhà có 2 tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân.
Theo ông Phương, trường hợp hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở tại đô thị từ 2 tầng trở lên, mỗi tầng có từ 2 căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng) thì diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30m2 và phải đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại điều 70 của luật Nhà ở.
Ông Phương cho rằng, chung cư mini cũng là một loại nhà chung cư do đó vẫn mang những đặc điểm chung của nhà chung cư nêu trên. Tuy nhiên, diện tích chung cư mini nhỏ hơn chung cư thông thường, thường có diện tích khoảng 30-45m2 mỗi căn hộ, được bố trí 01 phòng ngủ hoặc có thể cơi nới thành 02 phòng ngủ.
Theo vị kiến trúc sư này, để tiết kiệm chi phí xây dựng, không ít chủ chung cư đã xây dựng trái phép, gây mất an toàn. Điển hình, nhiều chung cư lắp đặt đường điện, đường nước chung một trục kỹ thuật. Các đường điện đi cắt chéo qua nhau, thi công để hở, dễ cháy nổ, chập điện.
“Thông thường, cầu thang của các công trình công cộng cần rộng tối thiểu 1,2m trở lên cho một vế thang. Khoảng cách giữa hai vế thang tối thiểu 100mm - đây là khoảng cách cần để luồn vừa ống nước cứu hỏa”, Kiến trúc sư Phương nói.
Nhân Hà
