| Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM Lê Hoàng Châu kiến nghị sửa đổi, bổ sung Điều 43d Nghị định 43/2014/NĐ-CP HoREA đề nghị không đấu thầu dự án sử dụng đất đối với đất chưa giải phóng mặt bằng |
Thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh đã ghi nhận sự phục hồi đáng kể trong năm 2024, sau khoảng thời gian gặp nhiều khó khăn bởi tác động của đại dịch COVID-19. Theo các số liệu thống kê, trong 9 tháng đầu năm 2024, doanh thu từ kinh doanh bất động sản tại TP.HCM đạt gần 200.000 tỷ đồng, chiếm 60,3% tổng doanh thu “dịch vụ khác” của thành phố. Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, thị trường bất động sản trong 11 tháng đầu năm 2024 sẽ tiếp tục đà tăng trưởng dương với mức 9%, đạt khoảng 250.000 tỷ đồng doanh thu.
Mặc dù có sự phục hồi, thị trường bất động sản TP.HCM vẫn đối mặt với nhiều thách thức và bất ổn, đặc biệt là vấn đề nguồn cung dự án, cơ cấu sản phẩm, và các vướng mắc về pháp lý. Việc thiếu hụt các dự án nhà ở trung cấp và bình dân trong khi nhà ở cao cấp chiếm ưu thế đang gây mất cân đối thị trường, khiến nhu cầu nhà ở thực tế của người dân chưa được đáp ứng đầy đủ.
 |
| Nguồn cung bất động sản TP. HCM tiếp tục giảm mạnh (Ảnh: Internet) |
Theo dữ liệu từ Cục Thống kê TP.HCM, tổng doanh thu từ ngành bất động sản trong 9 tháng đầu năm 2024 đạt 199.155 tỷ đồng, tăng trưởng 6,7% so với cùng kỳ năm trước. Doanh thu này chiếm 60,3% tổng doanh thu từ các dịch vụ khác trong thành phố, cho thấy sự đóng góp lớn của ngành bất động sản vào nền kinh tế TP.HCM.
Đặc biệt, thị trường bắt đầu có dấu hiệu phục hồi rõ rệt từ quý 2/2023, với sự hỗ trợ từ các chính sách của Chính phủ, như Nghị định 08/2023/NĐ-CP giúp thị trường trái phiếu doanh nghiệp “hạ cánh mềm” và các thông tư hỗ trợ giãn nợ tín dụng. Điều này đã giúp các doanh nghiệp bất động sản vượt qua khó khăn, phục hồi hoạt động sản xuất kinh doanh và khôi phục dự án.
Tuy nhiên, dù doanh thu tăng trưởng, thị trường vẫn chưa thể phục hồi hoàn toàn do nhiều yếu tố vẫn tồn tại, đặc biệt là các vướng mắc pháp lý và thiếu hụt nguồn cung nhà ở.
Theo báo cáo từ Sở Xây dựng TP.HCM, trong 11 tháng đầu năm 2024, chỉ có 12 dự án nhà ở được “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư”, con số này chỉ bằng 1/5 so với các năm trước đại dịch. Thực tế, trong cùng thời gian, TP.HCM không có dự án nhà ở thương mại hay nhà ở xã hội nào được giao đất, cho thuê đất và cấp Giấy phép xây dựng.
Điều này cho thấy tình trạng thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng trên thị trường bất động sản. Khi không có các dự án mới được triển khai, không có dự án nhà ở thương mại hay nhà ở xã hội đáp ứng được nhu cầu thực tế, thị trường sẽ gặp phải tình trạng mất cân đối cung cầu nghiêm trọng. Các dự án nhà ở bình dân và trung cấp gần như không có trên thị trường, trong khi phân khúc nhà ở cao cấp lại tràn ngập.
Một trong những yếu tố chủ yếu khiến thị trường bất động sản TP.HCM khó phục hồi nhanh chóng là các vướng mắc trong thủ tục pháp lý. Theo báo cáo của HoREA, tình trạng chậm trễ trong các thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” và “cấp Giấy phép xây dựng” là nguyên nhân chính gây ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở.
 |
| Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM |
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho rằng, các bước thủ tục đầu tư xây dựng bao gồm phê duyệt quy hoạch chi tiết, giao đất, cho thuê đất, và cấp giấy phép xây dựng đều gặp phải những rào cản hành chính và pháp lý. Sự phức tạp trong các quy định về thẩm định, giao đất, và các yêu cầu khác đã khiến các dự án không thể triển khai kịp thời.
“Ngoài ra, việc chậm trễ trong việc cấp Giấy phép xây dựng cũng đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ các dự án nhà ở thương mại và nhà ở xã hội. Điều này tạo ra sự bất ổn và làm giảm niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường bất động sản TP.HCM”, ông Châu nói.
Theo ông Châu, một vấn đề lớn mà thị trường bất động sản TP.HCM gặp phải là tình trạng thiếu các cơ chế hỗ trợ hoạt động chuyển nhượng dự án (M&A). Thực tế, trong 11 tháng đầu năm 2024, không có dự án nhà ở thương mại nào được chuyển nhượng. Đây là một trong những phương thức quan trọng giúp các chủ đầu tư tái cơ cấu dự án và cải thiện dòng tiền.
Theo đó, thị trường nhà ở cao cấp, với giá trị mỗi căn hộ lên đến hàng chục tỷ đồng, chỉ phục vụ một bộ phận nhỏ người dân có thu nhập cao, trong khi người dân có thu nhập trung bình, thấp vẫn đang đối mặt với khó khăn trong việc tìm kiếm một căn hộ vừa túi tiền. Cơ cấu sản phẩm nhà ở này đã làm thị trường thiếu bền vững và không đáp ứng nhu cầu của đa số người dân.
Để thị trường bất động sản TP.HCM phát triển bền vững và an toàn, cần có những giải pháp đồng bộ từ Chính phủ, các cơ quan chức năng và cộng đồng doanh nghiệp. Một số giải pháp chính bao gồm: Đầu tiên, cần cải cách mạnh mẽ các thủ tục pháp lý để giảm bớt sự chậm trễ trong các bước triển khai dự án. Các thủ tục như chấp thuận chủ trương đầu tư, cấp Giấy phép xây dựng cần được đơn giản hóa, thúc đẩy nhanh chóng việc triển khai dự án.
Thứ hai, Các cơ chế hỗ trợ hoạt động chuyển nhượng dự án cần được cải thiện để các doanh nghiệp có thể tái cấu trúc và cải thiện dòng tiền. Cần có các quy định linh hoạt hơn về việc chuyển nhượng dự án và kế thừa nghĩa vụ tài chính để tăng tính linh hoạt cho thị trường.
Thứ ba, cần phải có chính sách hỗ trợ phát triển các phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân, đặc biệt là nhà ở xã hội, để đáp ứng nhu cầu thực tế của đông đảo người dân. Việc phát triển các dự án nhà ở cao cấp quá mức sẽ tạo ra sự mất cân đối, làm thị trường thiếu bền vững.
Cuối cùng Các chính sách hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản, như chính sách giảm lãi suất tín dụng, giãn nợ, và hỗ trợ thanh khoản, cần tiếp tục được triển khai hiệu quả để giúp các doanh nghiệp vượt qua khó khăn.
Thị trường bất động sản TP.HCM trong năm 2024 đã có sự phục hồi, nhưng vẫn còn nhiều vấn đề cần giải quyết để thị trường phát triển bền vững. Các giải pháp cải cách thủ tục hành chính, hỗ trợ M&A, và phát triển nhà ở phù hợp với nhu cầu thực tế của người dân là cần thiết để thị trường trở nên an toàn và lành mạnh hơn trong tương lai.
