Bất động sản nửa cuối năm 2025: Chờ phục hồi từ các đô thị đa cực sau sáp nhập tỉnh

Trạng thái “quan sát – chờ đợi” nhưng giá bán tiếp tục đi lên

Tại sự kiện “Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm”, do Batdongsan.com.vn vừa tổ chức, chuyên gia kinh tế, TS. Võ Trí Thành cho biết, nửa đầu năm 2025 chứng kiến nhiều biến động cả trong nước và quốc tế, ảnh hưởng đến tâm lý thị trường bất động sản nói chung. Trong bối cảnh kinh tế Việt Nam tăng trưởng ổn định, các chính sách mới được Chính phủ ban hành có tác động tích cực đến thị trường bất động sản cũng như hoạt động đầu tư.

Bên cạnh đó, việc sáp nhập tỉnh thành, sắp xếp lại đơn vị hành chính không chỉ đơn thuần là thay đổi tên gọi, địa giới, mà còn tái cấu trúc quy hoạch, hình thành nên các đại đô thị và vùng kinh tế động lực mới. Thị trường bất động sản đã chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ về mức độ quan tâm tại nhiều khu vực có thông tin sáp nhập, ngay từ khi chưa chính thức.

Theo dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn, tháng 3/2025, mức độ quan tâm bất động sản tăng mạnh tại các cặp tỉnh có sự tương đồng, bổ trợ lẫn nhau về điều kiện tự nhiên, quy mô dân số, cơ cấu kinh tế…

Đơn cử, ở miền Bắc, Ninh Bình - Hà Nam là bộ đôi tăng trưởng ấn tượng khi Ninh Bình ghi nhận mức độ quan tâm bất động sản vào tháng 3 tăng 95% so với tháng 2, còn Hà Nam đạt mức tăng 30%. Bắc Ninh - Bắc Giang với sự bổ trợ về kinh tế công nghiệp cũng tăng trưởng lần lượt 43% và 83% về mức độ quan tâm bất động sản.

Tại miền Trung, Đà Nẵng - Quảng Nam chứng kiến mức tăng lần lượt 39% và 96% so với tháng trước. Không thể không nhắc tới TP. Hồ Chí Minh - Bình Dương - Bà Rịa Vũng Tàu khi mức độ quan tâm gia tăng lần lượt 13%, 49% và 42% trước thời điểm sáp nhập.

Theo đó, thị trường bất động sản trong quý II/2025 tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng giá, đặc biệt ở phân khúc bán. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, giá rao bán trung bình tiếp tục nhích lên.

Dù vậy, mức độ quan tâm bất động sản bán có xu hướng giảm nhẹ so với quý trước, phản ánh tâm lý quan sát trong ngắn hạn. Tuy nhiên, cuối quý II đã ghi nhận tín hiệu phục hồi rõ nét sau kỳ nghỉ lễ kéo dài và thông tin tạm hoãn áp thuế đối ứng từ Hoa Kỳ.

Đối với bất động sản cho thuê, thị trường giữ được trạng thái ổn định trong quý II. Giá thuê không biến động đáng kể, mức độ quan tâm bất động sản tại các thành phố lớn duy trì ổn định.

Xét theo khu vực, thị trường TP. Hồ Chí Minh cho thấy sức bật trong bối cảnh biến động vĩ mô.

Cụ thể, TP. Hồ Chí Minh mới (bao gồm Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu) tăng 6% mức độ quan tâm bất động sản so với quý trước, cho thấy hiệu ứng tích cực từ kỳ vọng quy hoạch đô thị mới. TP. Hồ Chí Minh cũ cũng tăng 6% mức độ quan tâm bất động sản, trong khi Hà Nội ghi nhận mức giảm 16%, phản ánh sự phân hóa về mức độ quan tâm giữa hai trung tâm kinh tế lớn.

Đối với thị trường cho thuê, các đô thị lớn vẫn giữ nhịp ổn định: TP. Hồ Chí Minh giảm nhẹ 4% mức độ quan tâm bất động sản, còn Hà Nội giảm 1%.

Giá bán tiếp tục tăng, mức độ quan tâm bất động sản ghi nhận giảm nhẹ nhưng có sự phục hồi sau kỳ nghỉ lễ dài và các biến động vĩ mô. Nguồn: Batdongsan.com.vn.

Xét theo loại hình, chung cư là phân khúc ghi nhận mức tăng mạnh nhất về mức độ quan tâm bất động sản trong quý II/2025 với mức tăng 8%.

Ngược lại, phân khúc đất nền giảm 19% mức độ quan tâm bất động sản, cho thấy sự “hạ nhiệt” rõ rệt sau giai đoạn tăng nóng đầu năm.

Các loại hình như nhà phố, biệt thự, nhà riêng cũng ghi nhận mức giảm nhẹ, dao động từ 2–15%, phản ánh có xu hướng thị trường phòng thủ trước những biến động vĩ mô, quay trở về với những loại hình bất động sản ở thực, dễ khai thác.

Kết quả khảo sát với 502 môi giới bất động sản cho thấy: Chỉ 15% cho biết giao dịch quý II tăng so với quý 1, trong khi 30% ghi nhận giảm, còn lại 36% đánh giá thị trường ổn định. Nguồn: Batdongsan.com.vn

Tổng thể quý II/2025 cho thấy, thị trường đang ở trạng thái “quan sát – chờ đợi”, với sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực và loại hình.

Đô thị đa cực sau sáp nhập tỉnh

Theo Batdongsan.com.vn, các yếu tố như: Chính sách thuế đối ứng, tốc độ giải ngân đầu tư công, tín hiệu điều chỉnh lãi suất, định hướng quy hoạch đô thị mới hậu sáp nhập… đang đóng vai trò là động lực chính giúp duy trì niềm tin thị trường và định hình xu thế giao dịch trong nửa cuối năm 2025.

Một trong những yếu tố nền tảng là mặt bằng lãi suất vẫn duy trì ở mức thấp, trong khi tăng trưởng tín dụng có dấu hiệu cải thiện, đặc biệt ở nhóm vay mua nhà và sản xuất kinh doanh. Đây là lực đỡ quan trọng giúp kích thích lực cầu tiêu dùng – đầu tư và khơi thông dòng vốn vào các hoạt động kinh tế thực.

Đáng chú ý, việc Chính phủ ban hành Nghị định 151 và Công điện 78 đã trực tiếp tháo gỡ các “điểm nghẽn” về pháp lý cho các dự án bất động sản. Loạt chính sách này được kỳ vọng sẽ phát huy tác động trong các quý tiếp theo, thúc đẩy tiến độ triển khai dự án và góp phần tái lập lại cung – cầu thị trường.

Một điểm nhấn của giai đoạn này đến từ sự định hình các cực tăng trưởng mới hậu sáp nhập, đặc biệt là khu vực liên kết TP. Hồ Chí Minh – Bình Dương – Bà Rịa – Vũng Tàu. Mỗi địa phương đang đảm nhận vai trò riêng trong chuỗi giá trị liên hoàn: TP. Hồ Chí Minh - trung tâm tài chính, điều phối và dịch vụ cao cấp; Bình Dương - hạt nhân công nghiệp – công nghệ cao; Bà Rịa – Vũng Tàu - đầu mối logistics – cảng biển quốc tế.

Mô hình phát triển đa cực này không chỉ tạo động lực tăng trưởng cho từng địa phương, mà còn mở ra triển vọng hình thành một đại đô thị quy mô lớn nhất Việt Nam.

Sau sáp nhập, TP. Hồ Chí Minh trở thành đại đô thị trọng điểm, đứng đầu về quy mô dân số, diện tích, kinh tế. Nguồn: Batdongsan.com.vn

Bên cạnh đại đô thị trọng điểm TP. Hồ Chí Minh, sáp nhập tỉnh, thành cũng hình thành nên những trung tâm công nghiệp, trung tâm du lịch mới với sức mạnh cộng hưởng, tác động tích cực đến thị trường bất động sản.

Đơn cử, các trung tâm công nghiệp tiêu biểu gồm: Bắc Ninh – trung tâm công nghiệp-công nghệ cao; Hải Phòng – trung tâm thương mại – logistics – công nghiệp; Đồng Nai – trung tâm công nghiệp – logistics – nông nghiệp ứng dụng cao.

Tại miền Trung, Đà Nẵng sáp nhập với Quảng Nam sẽ định hình trung tâm logistics – công nghiệp – du lịch tích hợp, với khối ngành du lịch – dịch vụ chiếm tới 71% GRDP, là bệ đỡ cho nền kinh tế.

Tương tự, một trung tâm kinh tế biển – năng lượng và du lịch quốc tế cũng sẽ hình thành tại Khánh Hòa mới hậu sáp nhập.

Với đòn bẩy từ hạ tầng kết nối liên vùng, chính sách quy hoạch đồng bộ và dòng vốn đầu tư công tiếp tục được ưu tiên, kinh tế vĩ mô đang đóng vai trò như “tấm nền ổn định”, giúp thị trường bất động sản từng bước thoát khỏi giai đoạn phòng thủ và hướng đến chu kỳ phục hồi bền vững hơn trong nửa cuối năm.