Hệ lụy từ đất xen kẹt không sổ đỏ

Đất xen kẹt tại các thành phố không nhiều, đa phần được hình thành từ các dự án mở đường, xây khu đô thị mới… Đất xen kẹt gồm 3 loại đất vườn, ao liền kề với đất ở; đất vườn ao, xen kẹt trong khu dân cư; đất nông nghiệp được giao nằm xen kẹt trong khu dân cư.

Đặc điểm chung của loại đất này là có diện tích chỉ từ 30-50m2, giá rẻ, không có sổ đỏ, phù hợp với thu nhập trung bình của người dân nên được mua đi bán lại khá nhộn nhịp.

Nguy cơ mất tiền

Khảo sát tại một số khu vực ở Hà Nội cho thấy giá đất xen kẹt thường chỉ bằng một nửa, thậm chí có khu vực chỉ bằng 1/3 giá đất thổ cư có sổ.

Đơn cử như đất xen kẹt tại đường Trần Hữu Dực (Mỹ Đình, Nam Từ Liêm) có giá 30-35 triệu đồng/m2, trong khi đất có sổ đỏ là 70-80 triệu đồng/ m2. Đất xen kẹt gần khu công nghiệp Bắc Từ Liêm giá 20-25 triệu đồng/m2, lô ngay bên cạnh có sổ đỏ giá 45-50 triệu đồng/ m2. Đất xen kẹt trong khu Kiều Mai (Bắc Từ Liêm) có giá 25-30 triệu đồng/ m2, đất thổ cư có sổ đỏ 50-55 triệu đồng/m2.

Đất xen kẹt chứa đựng nhiều rủi ro, nhất là về mặt pháp lý

Một số sàn giao dịch bất động sản cho biết đất xen kẹt có ưu điểm là diện tích vừa phải, nằm trong khu dân cư có đầy đủ hạ tầng, phù hợp với người có thu nhập trung bình, có cơ hội chuyển đổi mục đích sử dụng. Mặt trái là đất xen kẹt chứa đựng nhiều rủi ro, nhất là về mặt pháp lý.

Nếu người mua đất gặp được chính chủ thì có thể làm được sổ đỏ, nếu gặp phải “cò đất” – khả năng mảnh đất này đã bị “cò” bán cho nhiều khách hàng là có thể xảy ra.

Như trường hợp anh Đỗ Xuân Trường (Bắc Từ Liêm) tìm được mảnh đất xen kẹt gần khu công nghiệp Bắc Từ Liêm qua một “cò”. Mảnh đất rộng 35 m2 có giá 875 triệu đồng, anh tính toán bỏ ra thêm 500 triệu đồng xây một căn nhà 2 tầng nho nhỏ cho gia đình 4 người. Tằn tiện, vay mượn, anh cũng mua được mảnh đất này với lời hứa của “cò” là sẽ làm được sổ đỏ trong vòng 1,5-2 năm.

Trong khi cho thợ dọn dẹp mảnh đất chuẩn bị khởi công xây nhà, bất ngờ có một nhóm người đến yêu cầu anh dừng ngay lại, vì họ cũng vừa mới mua mảnh đất này với giá 870 triệu đồng. Nhóm người này cũng đưa ra giấy viết tay chưa có xác nhận của công chứng hay chính quyền địa phương.

Thận trọng khi mua đất

Trao đổi về vấn đề này, luật sư Nguyễn Thế Truyền, công ty luật hợp danh Thiên Thanh, cho biết theo Luật Đất đai 2013, không có các quy định pháp lý về khái niệm “đất xen kẹt”.

Bản chất đất xen kẹt là đất ao vườn, đất nông nghiệp… chưa được công nhận là đất ở, không được phép xây dựng, có niên hạn sử dụng nên không được cấp sổ đỏ và thực tế giấy tờ chuyển nhượng chỉ là viết tay.

Do vậy, mua đất xen kẹt, người mua phải đối diện với nhiều rủi ro tiềm ẩn, nhất là nguy cơ không được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Hơn nữa, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chi phí chuyển đổi cao, nhiều thủ tục rườm rà và không phải đất xen kẹt nào cũng đủ điều kiện chuyển đổi thành đất thổ cư.

“Đây chính là sơ hở tạo điều kiện thuận lợi cho “cò đất” lừa đảo, bán trao tay một mảnh đất cho nhiều người. Khi phát hiện ra, người mua có nguy cơ mất trắng rất cao do không có căn cứ pháp lý chứng minh. Người thiệt hại rủi ro cuối cùng cũng là người mua”, luật sư Truyền cảnh báo.

Lãnh đạo phường Mỹ Đình 1 (quận Nam Từ Liêm) cho biết vấn đề quản lý đất xen kẹt rất phức tạp. Đất xen kẹt phần lớn là đất nông nghiệp trước đây, khi thực hiện các dự án còn thừa lại, không thể sản xuất nông nghiệp vì không có hệ thống thủy lợi.

Tình trạng người dân cố tình vi phạm xây dựng trên đất xen kẹt thường xuyên xảy ra và khó quản lý. Địa phương cũng đã đề nghị Nhà nước nên sớm có quy định rõ ràng về vấn đề quản lý, sử dụng đất xen kẹt, là cơ sở để cho chính quyền địa phương dễ dàng hơn trong công tác quản lý.

Trước đó, tại kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XIV, trả lời về vấn đề giải quyết đất xen kẹt, Bộ trưởng Bộ TN&MT Trần Hồng Hà cho biết tình trạng đất xen kẹt thường xảy ra ở các đô thị, các thành phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM.

Quan điểm của Bộ TN&MT là nếu đất xen kẹt đủ lớn, có thể quy hoạch để thực hiện các công trình công cộng phúc lợi xã hội thì Nhà nước sử dụng làm công trình phúc lợi xã hội.

Đối với đất có thể chuyển đổi thành trung tâm thương mại, phục vụ cho nguồn lực phát triển kinh tế, UBND các tỉnh, thành phố sẽ thực hiện quyền đấu giá để tạo nguồn vốn, nguồn lực từ quỹ đất này để phát triển các công trình thương mại dịch vụ.

Trong trường hợp mảnh đất xen kẹt chưa đủ lớn sẽ xác định theo điểm: Nếu liền kề hộ dân nào thì tạo điều kiện cho hộ dân đó chuyển sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở và phải chịu trách nhiệm về tài chính.

“Bộ TN&MT đã báo cáo Thủ tướng Chính phủ và đồng ý cho UBND 2 thành phố này thí điểm trong việc giải quyết đất xen kẹt”, Bộ trưởng Trần Hồng Hà nhấn mạnh.

Tuy nhiên, trong trường hợp cụ thể, một số luật sư lưu ý trước khi mua, người mua nên xem kỹ quy định quy hoạch của địa phương nơi có đất, thận trọng xác minh, rà soát thông tin nguồn gốc mảnh đất và giấy tờ chứng minh để tránh thiệt thòi, tranh chấp đất về sau.

Minh Sơn