Xung đột pháp lý trong đầu tư bất động sản: Chồng chéo giữa các luật

Theo nhận định của Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM (HoREA), xét trong 10 năm gần nhất, thị trường BĐS tăng trưởng gấp đôi với sự đóng góp chủ yếu của khối doanh nghiệp (DN) tư nhân. Do đó, có thể nói, các DN tư nhân trong nước đang dẫn dắt và thống lĩnh thị trường BĐS. 

Thống kê đến tháng 5/2019, có hơn 10.000 DN BĐS nhưng phần lớn là DN có quy mô trung bình, hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực môi giới, dịch vụ BĐS, và mới chỉ có khoảng 65 DN phát triển BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán. Tuy nhiên, từ đầu năm 2019 đến nay, thị trường BĐS đã có nhiều dấu hiệu chững lại.

Dẫn chứng về vấn đề này, ông Từ Lương - Giám đốc Trung tâm Báo chí TP.HCM cho biết, theo thống kê từ HoREA, mới chỉ có 3 dự án nhà ở thương mại mới được Sở Xây dựng đề xuất UBND Thành phố công nhận với quy mô 924 căn hộ, giảm 16 dự án so với cùng kỳ năm 2018. Bên cạnh đó, Sở Xây dựng cũng đã đề xuất UBND Thành phố chấp thuận đầu tư 10 dự án nhà ở thương mại, giảm 46 dự án (~ 82,2% so với cùng kỳ năm trước). Số dự án đủ điều kiện bán hình thành trong tương lai là 24 với tổng số 7.313 căn hộ, giảm 10 dự án (~ 29,4%). Từ đầu năm đến nay, chỉ có hơn 4.100 căn hộ được chính thức mở bán trên thị trường TP.HCM - đây là mức thấp kỷ lục kể từ khi thị trường phục hồi năm 2014.

Ông Từ Lương cho biết, dù đã có nhiều chính sách, định hướng, tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho DN lĩnh vực BĐS nhưng đến hiện tại vẫn còn nhiều DN gặp vướng mắc, khó khăn, còn nhiều bất cập giữa quy định và thực tiễn.

 GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Ở góc độ chuyên gia, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, mười năm trước, vào năm 2009, Quốc hội đã ban hành Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật có liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản để sửa đổi nhóm luật ban hành trong giai đoạn 2003-2005 bao gồm Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu, Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai và Luật Nhà ở vì lý do một số xung đột pháp luật giữa các luật này. Đến nay, câu chuyện xung đột pháp luật lại diễn ra đối với nhóm luật nói trên, nhưng trên phạm vi rộng hơn và phức tạp hơn. Các luật có liên quan lúc này bao gồm Luật Xây dựng 2014, Luật Quy hoạch đô thị 2009, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) 2014, Luật Đấu thầu 2013, Luật Đất đai 2013, Luật Bảo vệ môi trường 2014, Bộ luật Dân sự 2015.

Nhiều dự án đầu tư đã được phê duyệt nhưng phải dừng lại để rà soát tính phù hợp với pháp luật. TP.HCM đã quyết định cho dừng lại 150 dự án để rà soát và điều chỉnh, đến nay vẫn còn 30 dự án vẫn đang phải tiếp tục rà soát.

Con số dự án đầu tư mới đủ điều kiện để phê duyệt cũng giảm khá mạnh, từ đầu năm mới chỉ có vài dự án được phê duyệt thay vì con số vài trăm dự án của những năm trước. Phân khúc BĐS Condotel giảm cung rất mạnh do khoảng trống pháp luật cho phân khúc này. Cả chủ đầu tư dự án và chủ đầu tư thứ cấp đều không muốn bỏ tiền vào đầu tư khi rủi ro pháp lý đang tồn tại.

Trạng thái bất cập pháp luật xuất hiện dưới dạng các khoảng trống pháp luật, xung đột pháp luật giữa hai hay nhiều luật, hoặc xung đột pháp luật giữa luật này với văn bản hướng dẫn thực thi luật khác. Tình trạng này dẫn đến hậu quả là hoạt động đầu tư bị ách tắc, chuỗi giá trị sản xuất, dịch vụ bị đứt đoạn, nguồn cung BĐS bị suy giảm sẽ gây sốt giá BĐS do thiếu cung trong những năm tới. "Cuộc sống lại phải ngừng lặng" chờ hoàn chỉnh pháp luật - vị chuyên gia này nhấn mạnh.

Bàn về các xung đột pháp lý trong các Luật liên quan đến hoạt động kinh doanh, ông Đậu Anh Tuấn - Trưởng ban Pháp chế Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng, đây là vấn đề tương đối nóng trong thời gian vừa qua mặc dù không phải vấn đề mới, gây tác động ngày càng lớn tại các thành phố lớn. Chẳng hạn, tác động ở TP.HCM đang ngày càng lớn, trong bối cảnh thị trường BĐS đang trầm lắng, những chồng chéo, xung đột về pháp luật này không chỉ tác động đến các nhà đầu tư, thị trường mà còn tác động đến người dân khi giá nhà tăng. Người dân và những người có mong muốn chính đáng để sở hữu nhà ở gặp rất nhiều khó khăn trong việc sở hữu nhà.

 Xung đột về pháp luật không chỉ tác động đến các nhà đầu tư, tới thị trường mà còn tác động đến người dân khi giá nhà tăng.

Theo ông Tuấn, liên quan đến vấn đề đầu tư đất đai, có rất nhiều quy định pháp luật đang chồng chéo… Bởi các luật này được Quốc hội ban hành, nhưng đều do các bộ, cục, vụ, viện thi hành. Do đó, khó tránh khỏi việc tư duy và quan điểm chồng chéo, xung đột lẫn nhau.

Ông Đậu Anh Tuấn chỉ rõ, có nhiều lý do dẫn đến việc này, nhưng một trong những lý do là các bộ liên quan đều quan trọng như nhau, không bộ nào chịu bộ nào. Chính vì vậy, mong muốn có thể tạo ra được một sự thống nhất giữa các luật trong nhiều năm nay vẫn chưa thể thành hiện thực, các cơ quan liên quan vẫn loay hoay trong nhiều năm liền mà chưa thể thống nhất, chưa kể tới việc làm luật là một việc mang tính chất đặc thù rất phức tạp và rắc rối, mất nhiều thời gian.

Do đó, để có thể gỡ rối trong vấn đề chồng chéo, xung đột giữa các luật, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các DN kinh doanh BĐS, tạo một thị trường minh bạch, ông Tuấn cũng đề xuất các cơ quan liên quan cần rà soát, đánh giá toàn diện vấn đề. Theo đó, một cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tập hợp những văn bản đã có theo 1 trình tự nhất định, loại bỏ những quy phạm lỗi thời, mâu thuẫn. Cùng với đó là chế định thêm những quy phạm mới nhằm thay thế cho những quy định bị loại bỏ và khắc phục những chỗ trống được thực hiện trong quá trình tập hợp văn bản, sửa đổi các quy phạm hiện hành, nâng cao hiệu lực pháp lý của các điều luật.

Thanh Minh