Thị trường bất động sản khu vực châu Á - Thái Bình Dương vừa khép lại năm 2025 trong một bối cảnh đầy thách thức, khi các yếu tố địa chính trị phức tạp và sự tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu tạo ra những áp lực đáng kể lên tâm lý nhà đầu tư.
Tuy nhiên, vượt lên trên những rào cản đó, tổng khối lượng giao dịch bất động sản trong khu vực vẫn ghi nhận mức tăng trưởng xấp xỉ 8,7% so với cùng kỳ. Đặc biệt, sự bứt phá mạnh mẽ trong quý 4/2025 đã đưa thị trường chạm mức cao nhất kể từ năm 2022, đánh dấu một bước ngoặt quan trọng khi các chỉ số vĩ mô dần trở nên rõ ràng và dòng vốn bắt đầu quay trở lại các phân khúc chính.
Bối cảnh Quốc tế: Sự ưu tiên cho các dòng tiền bền vững
Diễn biến thị trường khu vực trong năm qua phản ánh một xu hướng chủ đạo là sự chuyển dịch của dòng vốn vào các phân khúc tài sản có khả năng tạo dòng tiền ổn định. Phân khúc bán lẻ ghi nhận tốc độ phục hồi ấn tượng nhất với tổng giá trị giao dịch tăng khoảng 30% theo năm, dẫn dắt bởi sự sôi động tại các thị trường phát triển như Úc và Singapore. Song song đó, bất động sản công nghiệp cũng chứng kiến đà hồi phục rõ nét trong nửa cuối năm 2025 khi các nhà đầu tư dần thích nghi với các chính sách thương mại mới, đặc biệt là tại Hàn Quốc, nơi dòng vốn xuyên biên giới đổ mạnh vào các hệ sinh thái kho vận hiện đại.
Tại các phân khúc truyền thống như văn phòng, thị trường ghi nhận sự cải thiện đáng kể về lợi suất tại các trung tâm tài chính như Hong Kong, Singapore và Seoul. Đáng chú ý, phân khúc nhà ở liên tục thiết lập những kỷ lục mới về đầu tư, minh chứng cho chiến lược phân bổ vốn ưu tiên các loại hình tài sản gắn liền với nhu cầu thực và xu hướng dài hạn của xã hội đô thị. Nền tảng vững chắc của khu vực trong năm 2025 đã tạo ra một bệ phóng cho các thị trường mới nổi năng động, trong đó Việt Nam đang khẳng định vị thế như một điểm đến chiến lược không thể bỏ qua trên bản đồ đầu tư quốc tế.
Việt Nam 2026: Nội lực vĩ mô và đòn bẩy hạ tầng xuyên suốt
Trong bức tranh chung của khu vực, Việt Nam nổi lên như một điểm sáng nhờ sự hội tụ của tốc độ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ và các động lực phát triển mang tính cấu trúc. Kết thúc năm 2025, Việt Nam duy trì ổn định vĩ mô với tăng trưởng GDP đạt khoảng 8,02%, trong khi tổng vốn đầu tư thực hiện tăng khoảng 12,1% so với cùng kỳ. Niềm tin của các nhà đầu tư quốc tế được cụ thể hóa thông qua dòng vốn FDI đăng ký đạt xấp xỉ 38,4 tỷ USD và vốn giải ngân thực tế chạm mốc khoảng 27,6 tỷ USD - mức cao nhất trong vòng 5 năm qua.
Cơ cấu dòng vốn này cho thấy vai trò chủ đạo của các nhà đầu tư Châu Á, dẫn đầu bởi Singapore với khoảng 27% tổng vốn, tiếp sau là Trung Quốc, Hong Kong và Nhật Bản, phản ánh sự hưởng lợi rõ rệt từ xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu.
 |
| Dữ liệu cơ cấu vốn FDI đăng ký mới từ tháng 1 đến tháng 11/2025 (Nguồn: Tổng cục Thống kê - GSO) |
Theo báo của thị trường bất động sản Q1/2025 của Savills, sự khởi sắc tiếp tục được củng cố trong quý khi GDP đạt mức tăng trưởng khoảng 7,8% và vốn FDI đăng ký đạt xấp xỉ 15,2 tỷ đô la Mỹ, tăng khoảng 43% so với năm trước. Lĩnh vực công nghiệp chế biến và chế tạo tiếp tục là thỏi nam châm thu hút vốn khi chiếm tỷ trọng xấp xỉ 69% tổng vốn đầu tư. Bên cạnh đó, các chỉ số về tiêu dùng nội địa cũng ghi nhận mức tăng trưởng tích cực với tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ đạt khoảng 1,9 triệu tỷ đồng, trong khi ngành du lịch đón xấp xỉ 6,8 triệu lượt khách quốc tế, tạo ra những xung lực mới cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng và thương mại.
 |
| TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam |
Đánh giá về vai trò của các yếu tố thúc đẩy thị trường trong giai đoạn chuyển giao này, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam nhận định:
“Hai yếu tố then chốt giúp Việt Nam khép lại năm 2025 là sự rõ ràng hơn về chính sách và sự cải thiện của dòng vốn đầu tư. Trong giai đoạn tới, hạ tầng sẽ là động lực quan trọng nhất thúc đẩy nền kinh tế, đồng thời tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn trong năm 2026.”
Thực tế cho thấy hạ tầng đang trở thành yếu tố then chốt định hình lại diện mạo thị trường. Với khoảng 234 dự án quy mô lớn được kích hoạt và tổng vốn đầu tư ước tính khoảng 3,4 triệu tỷ đồng, các công trình trọng điểm như sân bay Long Thành, hệ thống Metro tại Hà Nội và TP.HCM, cùng hơn 380 km cao tốc Bắc - Nam vừa đưa vào khai thác đang mở ra những hành lang phát triển kinh tế hoàn toàn mới. Điều này không chỉ hỗ trợ trực tiếp cho bất động sản công nghiệp hình thành các hệ sinh thái chuỗi cung ứng tích hợp mà còn thúc đẩy sự hình thành của các cực tăng trưởng mới tại các khu vực vệ tinh.
Trên thị trường thực tế, hoạt động đầu tư đang trở nên đa dạng và chọn lọc hơn. Trong Q4/2025, tại TP.HCM, các giao dịch đại dự án phức hợp ven biển với giá trị ước tính xấp xỉ 664,5 triệu đô la Mỹ cho thấy tầm nhìn dài hạn của nhà đầu tư vào tiềm năng du lịch và hạ tầng kết nối. Trong khi đó, tại Hà Nội, dòng vốn đang xoay trục mạnh mẽ về các tài sản bán lẻ và thương mại tại vị trí lõi đô thị với các thương vụ tiêu biểu đạt ngưỡng xấp xỉ 138 triệu đô la Mỹ. Sự tham gia tích cực của các nhà phát triển lớn vào phân khúc nhà ở và các dự án phức hợp tại Bình Dương và TP.HCM cũng phản ánh kỳ vọng rõ nét về khả năng phát triển của thị trường trong chu kỳ mới, nơi các tài sản chất lượng cao và có vị trí chiến lược sẽ dẫn dắt cuộc chơi.
| DỰ ÁN | VỊ TRÍ | GIÁ TRỊ GIAO DỊCH | BÊN MUA | LOẠI HÌNH |
| Phân khu 2 (Quy mô 150,45 ha), dự án Khu đô thị du lịch Cần Giờ | Huyện Cần Giờ, TP.HCM | ~17,5 nghìn tỷ VNĐ / 664,5 triệu đô la Mỹ | Capitaland Tower | Phức hợp |
| Vincom Center Nguyễn Chí Thanh | Quận Đống Đa, Hà Nội | ~3,6 nghìn tỷ VNĐ / 138,0 triệu đô la Mỹ | Công ty TNHH Đầu tư Thương mại và Dịch vụ Bảo Quân | Bán lẻ |
| Lô VP1 thuộc khu phức hợp An Bình City | Phường Phú Diễn, Hà Nội | ~2,9 nghìn tỷ VNĐ / 108,4 triệu đô la Mỹ | Tập đoàn Thaco | Thương mại |
| Phuc Dat Connect 3 | Bình Dương | N/A | Gamuda Land | Nhà ở |
| 50% cổ phần AKYN, chủ dự án tại 239 Cách Mạng Tháng Tám | Quận 3, TP.HCM | N/A | Phát Đạt Corporation | Phức hợp |
Các giao dịch lớn trong Q4/2025 (Nguồn: Savills Việt Nam)
Nhìn lại toàn cảnh, Việt Nam đang bước vào năm 2026 với một vị thế vững chắc hơn bao giờ hết khi các yếu tố từ kinh tế vĩ mô đến tiến độ triển khai hạ tầng đang dần hình thành mạnh mẽ. Sự kết hợp giữa dòng vốn FDI bền vững, chính sách pháp lý ngày càng minh bạch và mạng lưới giao thông liên vùng hoàn thiện đã tạo ra một "hệ sinh thái" lý tưởng cho các hoạt động đầu tư bất động sản.
Không còn chỉ dựa vào những tiềm năng sơ khai, thị trường hiện nay đã chuyển mình sang giai đoạn đầu tư chọn lọc, tập trung vào những tài sản mang lại giá trị thực và bền vững. Với sự phục hồi mạnh mẽ của các chỉ số vĩ mô cùng sự tham gia quyết liệt của các nhà phát triển uy tín, Việt Nam không chỉ khẳng định năng lực tự cường của nền kinh tế mà còn củng cố vững chắc niềm tin của giới đầu tư quốc tế, sẵn sàng cho một chu kỳ tăng trưởng bứt phá và bền vững trong bản đồ thịnh vượng của khu vực châu Á - Thái Bình Dương.
