Thị trường chuyển từ "phủ xanh" sang "xanh từ thiết kế"
Theo bà Stephanie Đinh, Giám đốc Quản lý và Phát triển Dự án tại JLL Việt Nam, xu hướng này thể hiện rõ qua cách tiếp cận của chủ đầu tư và số liệu về công trình xanh toàn quốc.
 |
| Bà Stephanie Đinh, Giám đốc Quản lý và Phát triển Dự án tại JLL Việt Nam nhận định về những nét mới của KCN |
Tính đến hết năm 2025, Việt Nam ghi nhận 780 tòa nhà với khoảng 18,69 triệu m² sàn đạt chứng nhận xanh theo IFC. Riêng năm 2025 có 196 công trình được chứng nhận, tương ứng 4,44 triệu m² sàn, tăng 20% so với 2024. Cơ cấu loại hình cho thấy chung cư chiếm hơn 30%, nhà xưởng công nghiệp hơn 28%, văn phòng hơn 14%, nhà kho công nghiệp hơn 12%. Lần đầu tiên trung tâm dữ liệu và công trình di tích xuất hiện trong danh mục chứng nhận, cho thấy tư duy "xanh từ đầu vòng đời" đang thay thế cách "phủ xanh" giai đoạn cuối.
Theo JLL, tính bền vững đã trở thành yêu cầu cốt lõi đối với văn phòng hạng A, khu công nghiệp và kho vận chất lượng cao, cũng như khách sạn và nghỉ dưỡng chuẩn quốc tế. Nhiều tập đoàn đa quốc gia yêu cầu chứng nhận xanh ngay từ giai đoạn đề xuất thuê. Tại Hà Nội và TP.HCM, tiêu chí xanh và hiệu suất cao là bộ lọc quan trọng trong quyết định thuê của doanh nghiệp.
Áp lực nâng cấp với văn phòng và công nghiệp
Báo cáo Q4 2025 của JLL ghi nhận miền Nam có khoảng 5,7 triệu m² nhà xưởng và 2,4 triệu m² nhà kho xây sẵn; miền Bắc có khoảng 4,1 triệu m² nhà xưởng và 2,0 triệu m² nhà kho. Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường trên 80%, giá thuê gộp bình quân khoảng 5,04 USD/m²/tháng. Yêu cầu phát thải ròng bằng không khiến tài sản có chứng nhận xanh và đo lường minh bạch được ưu tiên.
 |
| Các KCN được thiết kế các tiêu chuẩn xanh để tăng giá trị của các dự án KCN |
Với phân khúc văn phòng, nhu cầu thuê tại TP.HCM và Hà Nội tiếp tục tăng nhờ các tập đoàn đa quốc gia mở rộng hoạt động. Nguồn cung hạng A mới dự kiến đưa tổng không gian cao cấp và xanh vượt 180.000 m² trong năm 2026, tạo áp lực lên tài sản hiện hữu. Các tòa nhà khai thác lâu năm có nguy cơ không đáp ứng tiêu chuẩn mới về tiện ích thông minh, hạ tầng công nghệ và chứng nhận xanh. Chủ sở hữu nên cân nhắc nâng cấp chiến lược hoặc tái định vị sản phẩm để duy trì sức cạnh tranh.
Tích hợp các thiết kế để tối ưu hóa chi phí
Theo bà Stephanie chia sẻ: “Nếu tích hợp mục tiêu hiệu suất và tiêu chí bền vững từ giai đoạn ý tưởng, chi phí tăng thêm có thể kiểm soát. Trọng tâm là tối ưu thiết kế, cấu hình vỏ công trình, hệ thống điều hòa phù hợp khí hậu, và kiểm soát sớm qua hệ thống quản lý tòa nhà và năng lượng.”
Thực tế tại Châu Á - Thái Bình Dương cho thấy mô hình văn phòng thông minh giảm khoảng 30% tiêu thụ năng lượng, tiết kiệm 20% chi phí vận hành khi tích hợp cảm biến và nền tảng quản lý theo thời gian thực.
Ngược lại, bổ sung tiêu chí xanh sau khi thiết kế và thi công theo cách truyền thống thường tốn kém hơn nhiều do hạn chế hiện trường và gián đoạn vận hành. Cải tạo đòi hỏi đánh giá kỹ hiện trạng, thiết lập đường cơ sở hiệu suất và thi công theo giai đoạn để hạn chế ảnh hưởng. Đây là cơ hội nâng cấp hệ thống quản lý năng lượng, chất lượng môi trường trong nhà, chiếu sáng và vỏ công trình, hướng tới chứng nhận LEED, WELL hay EDGE.
Theo chuyên gia JLL, các nhà phát triển nên làm việc với các bên tư vấn chuyên nghiệp cho vòng đời bất động sản. Các đơn vị tư vấn quốc tế có kinh nghiệm đã kiểm chứng với dự án tương đồng về quy mô và độ phức tạp; năng lực đội ngũ và minh bạch trong kiểm soát chi phí, tiến độ; khả năng tích hợp kỹ thuật, vận hành và bền vững ngay từ đầu thông qua quản trị dữ liệu tập trung và quy trình nghiệm thu – hiệu chỉnh độc lập.
Quan trọng là không nên chọn đối tác chỉ dựa trên giá thấp nhất. Quản lý dự án là khoản đầu tư tạo giá trị gia tăng. Một đối tác có năng lực có thể tối ưu 5–10% tổng chi phí dự án và đảm bảo tiến độ, tạo hiệu quả vượt trội so với lựa chọn giá rẻ nhưng tiềm ẩn rủi ro chậm trễ hoặc vượt ngân sách.
Triển vọng sau 2026 được đánh giá tích cực nhờ dòng vốn FDI ổn định, khung pháp lý minh bạch hơn và hạ tầng liên kết vùng tiếp tục hoàn thiện. Tỷ lệ đô thị hóa hướng tới 50% vào năm 2030 sẽ gia tăng nhu cầu về nhà ở, dịch vụ, thương mại và công nghiệp chất lượng cao.
Bà Stephanie nhấn mạnh: "Những năm tiếp theo sẽ phân định rõ ràng giữa những tài sản được thiết kế cho tương lai và những tài sản đối mặt với rủi ro lỗi thời. Câu hỏi không còn là liệu có nên đầu tư vào ESG và hạ tầng dữ liệu, mà là liệu chủ đầu tư có đủ nhanh để bắt kịp xu hướng này hay không."
