Trong một cuộc trao đổi với chúng tôi, ông Hiển đã phân tích tình hình chính sách tiền tệ và tác động của việc giảm lãi suất tới thị trường bất động sản.
Kể từ nửa cuối năm 2022, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã áp dụng chính sách thắt chặt tiền tệ nhằm kiềm chế lạm phát và ổn định tỷ giá. Trong quá trình này, NHNN đã thực hiện hai lần điều chỉnh lãi suất điều hành trong tháng 9 và tháng 10/2022. Nhờ chính sách này, tổng phương tiện thanh toán (cung tiền M2) đã tăng trưởng khá thấp trong năm trước, và vòng quay tiền bị chậm lại.
Tuy nhiên, từ giữa tháng 3/2023 đến nay, NHNN đã giảm lãi suất điều hành ba lần liên tiếp, cho thấy chính sách tiền tệ đang dần giảm độ chặt chẽ. Đáng chú ý, sau cuộc họp giữa lãnh đạo các ngân hàng thương mại và NHNN vào ngày 25/5, dự kiến các ngân hàng sẽ giảm 0,3 - 0,5% lãi suất cho vay áp dụng cho tất cả các khoản vay hiện có. Những động thái này được coi là một tín hiệu tích cực cho nền kinh tế và kỳ vọng rằng chúng sẽ có tác động tích cực đến thị trường bất động sản.
Theo TS. Đinh Thế Hiển, thời điểm cuối năm 2022 khi lãi suất tăng, thị trường bất động sản trở nên ảm đạm chủ yếu là do người mua sợ lãi vay cao. Tuy nhiên, khi lãi suất tăng, điều đó cũng có nghĩa là ngân hàng đang thiếu tiền và phải tăng lãi suất để huy động tiền. Trạng thái này gợi ý rằng dòng tiền đang bị kẹt và không xoay được. Để tránh tình trạng này, các doanh nghiệp và người dân phải có dòng tiền đều để trả nợ. Tuy nhiên, trong thời gian gần đây, nhiều chủ thể trên thị trường bất động sản đã vay mà không trả đúng hạn, gây ra tình trạng ngân hàng thiếu tiền.
TS. Đinh Thế Hiển nhấn mạnh rằng "ngân hàng thiếu tiền" đồng nghĩa với nền kinh tế khan tiền, dẫn đến khó khăn trong việc mua bán và làm chậm vòng quay tiền. Tuy vấn đề về thanh khoản đã được giải quyết trong thời gian gần đây, nhưng việc giảm lãi suất chưa phải là dấu hiệu của nền kinh tế thừa tiền. Do đó, không thể ngay lập tức có dòng tiền đổ vào các kênh đầu tư như chứng khoán và bất động sản.
Trong kết luận của mình, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng việc giảm lãi suất hiện tại không phải là tín hiệu ngân hàng thừa tiền và khó tác động đến thị trường bất động sản. Mặc dù tình trạng căng thẳng thanh khoản đã được giải quyết, dòng tiền chưa thể ngay lập tức đổ vào bất động sản. Tuy nhiên, các động thái của NHNN là một tín hiệu tích cực cho nền kinh tế, và kỳ vọng rằng thị trường bất động sản sẽ được hưởng lợi từ những điều này trong tương lai.
Để thị trường bất động sản tan băng, TS. Đinh Thế Hiển đề xuất một số điều kiện cần thiết. Đầu tiên, cần có sự xuất hiện của dòng tiền. Điều này có nghĩa là nguồn tiền được đầu tư vào thị trường bất động sản, tạo ra sự thanh khoản và động lực cho việc mua bán. Dòng tiền này có thể đến từ các nhà đầu tư, người mua mới hoặc các nguồn tài trợ khác.
Thứ hai, mặt bằng giá phải giảm xuống một mức đủ để người mua tin tưởng và chấp nhận. Giá cả đã tăng cao trong giai đoạn gần đây, vì vậy để thị trường tan băng, cần có một điều chỉnh giá hợp lý để hồi phục cân bằng giữa nguồn cung và cầu.
Tuy nhiên, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng triển vọng năm 2024 không có khả năng xuất hiện một làn sóng mới của dòng tiền đầu tư vào thị trường bất động sản. Hiện nay, rất nhiều người đã ôm đất đang gánh chịu lãi vay ngân hàng hàng ngày và không có đủ tiền để đầu tư thêm. Do đó, thị trường sẽ khó có sự gia tăng của nhà đầu tư mới. Tình hình này dẫn đến sự suy giảm của cầu và khi cầu thấp hơn cung, giá cả không có xu hướng tăng mạnh.
Theo TS. Đinh Thế Hiển, trong năm 2024, dòng tiền đầu tư vào bất động sản sẽ tập trung vào những khu vực đô thị có tiềm năng khai thác được và có mặt bằng giá ổn định hoặc giảm đi. Người mua sẽ chọn những nơi có tiềm năng phát triển và khả năng sinh lợi, thay vì mua vào các khu vực hẻo lánh như trước đây.
Để thị trường bất động sản tan băng, cần có sự xuất hiện của dòng tiền đầu tư và mặt bằng giá phải giảm xuống một mức đủ hấp dẫn cho người mua. Tuy nhiên, trong năm 2024, dòng tiền đầu tư bất động sản dự kiến sẽ giảm, và thị trường sẽ tập trung vào những khu vực đô thị có tiềm năng khai thác và mức giá ổn định.
Kha Linh
