TP. Hồ Chí Minh mở cửa đất nông nghiệp: Cơ hội và thách thức từ mô hình thí điểm phát triển nhà ở thương mại

TP. Hồ Chí Minh, trung tâm kinh tế sôi động bậc nhất cả nước, đang chứng kiến một bước chuyển mình mạnh mẽ trong chính sách quản lý đất đai, đặc biệt là việc thí điểm chuyển đổi đất nông nghiệp sang phát triển nhà ở thương mại. Động thái này, được thúc đẩy bởi Nghị quyết 171/2024/QH15 của Quốc hội, mở ra những cơ hội mới cho thị trường bất động sản, đồng thời đặt ra những thách thức không nhỏ đòi hỏi sự quản lý chặt chẽ và tầm nhìn chiến lược.

Khung pháp lý mới: Nới lỏng quy định, mở rộng cơ hội

Trước đây, việc phát triển nhà ở thương mại tại TP. Hồ Chí Minh gặp nhiều rào cản do quy định yêu cầu chủ đầu tư phải sở hữu hoặc nhận chuyển nhượng 100% diện tích đất ở hợp pháp. Điều này đã khiến hàng trăm dự án tiềm năng, nằm xen kẽ hoặc bao quanh bởi đất nông nghiệp, rơi vào tình trạng "treo" kéo dài, kìm hãm nguồn cung nhà ở trong bối cảnh nhu cầu ngày càng tăng cao.

Nghị quyết 171/2024/QH15 đã tạo ra một bước đột phá khi cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Điều này có nghĩa là các doanh nghiệp bất động sản giờ đây có thể thỏa thuận nhận chuyển nhượng không chỉ đất ở mà còn cả đất nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ, hoặc đất phi nông nghiệp không phải đất ở, miễn là khu đất đó phù hợp với quy hoạch và kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương.

Ảnh minh họa.

Tính đến tháng 11/2025, thành phố đã chấp thuận cho 54 tổ chức kinh doanh bất động sản tham gia thí điểm trên tổng diện tích hơn 6,55 triệu m², bao gồm khoảng 212.800 m² đất trồng lúa dự kiến chuyển mục đích. Đợt tiếp theo đã được trình và thông qua, nâng tổng số khu đất tham gia thí điểm lên 117 khu đất với hơn 1.510,3 ha. Việc này cho thấy quyết tâm của chính quyền thành phố trong việc giải quyết nút thắt pháp lý, khai thông nguồn cung bất động sản.

Ông Bùi Minh Thạnh, Phó Chủ tịch UBND TP. Hồ Chí Minh đã ký ban hành văn bản 241/TB - UBND ngày 07/11/2025 thông báo về việc chấp thuận tổ chức kinh doanh bất động sản được thực hiện thí điểm dự án nhà ở thương mại, khẳng định thông báo này là cơ sở pháp lý quan trọng để các doanh nghiệp và cơ quan chức năng triển khai các bước tiếp theo, từ thỏa thuận nhận đất đến hoàn thiện thủ tục đầu tư xây dựng. Điều này mang ý nghĩa to lớn, giúp nhiều dự án bất động sản có thể tái khởi động, bổ sung nguồn cung cho thị trường.

Cơ hội đi đôi với thách thức quản lý

Mặc dù đón nhận những tín hiệu tích cực từ cơ chế thí điểm, các chuyên gia và nhà lãnh đạo đều cảnh báo về những thách thức đi kèm, đòi hỏi sự quản lý khoa học và bài bản.

Thạc sĩ Mã Xuân Tuấn, một chuyên gia trong lĩnh vực quy hoạch đô thị, đã nhấn mạnh tầm quan trọng của việc kiểm soát chặt chẽ quá trình này để tránh các hệ lụy tiêu cực. Ông cảnh báo về nguy cơ "xin - cho" và sự bùng phát của hiện tượng đầu cơ đất nông nghiệp, đặc biệt là đất lúa, nếu không có các biện pháp quản lý hiệu quả. "Cần kiểm soát chặt chẽ luật để tránh tình trạng giới đầu cơ gom đất nông nghiệp với hy vọng được chuyển đổi, đẩy giá đất nông nghiệp lên cao bất thường," ông Tuấn lưu ý.

Đồng quan điểm, các chuyên gia cũng chỉ ra rằng, việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thương mại cần tuân thủ nghiêm ngặt nguyên tắc "Hạ tầng đi trước, nhà ở theo sau". Các khu vực được quy hoạch phát triển nhà ở cần được đầu tư đồng bộ về hạ tầng giao thông, cấp thoát nước, điện, trường học, y tế. Nếu không, tình trạng quá tải hạ tầng, gây áp lực lên đời sống người dân và môi trường đô thị là điều khó tránh khỏi.

Hơn nữa, việc đảm bảo các tiêu chuẩn về môi trường, cảnh quan cũng là một yếu tố then chốt. Theo các chuyên gia, các dự án nhà ở, đặc biệt là chung cư cao tầng, cần phải dành một tỷ lệ nhất định (khoảng 30-40%) quỹ đất cho cây xanh, công viên, hồ điều hòa để bù đắp cho diện tích mảng xanh bị mất đi và tạo không gian sống chất lượng cho cư dân.

Việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thương mại cần tuân thủ nghiêm ngặt nguyên tắc "Hạ tầng đi trước, nhà ở theo sau".

Về khía cạnh kinh tế, việc thu hồi chênh lệch địa tô từ sự chuyển đổi mục đích sử dụng đất là điều cần thiết. "Nhà nước cần thu đúng, thu đủ khoản chênh lệch địa tô khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thương mại, sát giá thị trường, để tái đầu tư hạ tầng công cộng, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước - Doanh nghiệp - Người dân," ông Tuấn đề xuất. Điều này không chỉ đảm bảo nguồn thu cho ngân sách mà còn thể hiện sự công bằng, tránh tình trạng chỉ các doanh nghiệp lớn, có quan hệ mới được hưởng lợi từ chính sách.

Hướng tới một tương lai bền vững

Nghị định số 75/2025/NĐ-CP, ban hành ngày 1/4/2025, đã cụ thể hóa chi tiết việc thực hiện Nghị quyết 171. Nghị định này quy định rõ quy trình lập, thông qua và công bố danh mục khu đất đủ điều kiện, thủ tục về đầu tư, xây dựng và các thủ tục đất đai liên quan. Giai đoạn thí điểm này, kéo dài đến hết ngày 31/3/2030, là cơ hội để đánh giá toàn diện hiệu quả của mô hình, rút ra bài học kinh nghiệm cho việc nhân rộng hoặc điều chỉnh chính sách trong tương lai.

Mô hình thí điểm chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thương mại tại TP. Hồ Chí Minh là một bước đi táo bạo, thể hiện sự linh hoạt và khả năng thích ứng của chính quyền trước những yêu cầu thực tế của thị trường. Tuy nhiên, thành công của mô hình này phụ thuộc rất lớn vào sự minh bạch trong quản lý, tính toán khoa học trong quy hoạch, và sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp chính quyền, doanh nghiệp và người dân. Nếu được triển khai bài bản, đây sẽ là đòn bẩy quan trọng giúp TP. Hồ Chí Minh giải quyết bài toán nhà ở, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, đồng thời hướng tới một đô thị phát triển bền vững và đáng sống hơn.