Thị trường bất động sản Trung Quốc đang tiến gần đến “điểm đảo chiều”

Thị trường bất động sản Trung Quốc đang tiến gần đến “điểm đảo chiều”.

Các nhà phân tích của Ngân hàng Đầu tư UBS hôm thứ Tư (19/3) đã trở thành nhóm mới nhất nâng kỳ vọng rằng thị trường bất động sản ảm đạm của Trung Quốc đang dần ổn định.

Ông John Lam, Trưởng bộ phận nghiên cứu bất động sản châu Á - Thái Bình Dương và Trung Quốc tại Ngân hàng Đầu tư UBS, phát biểu: "Sau bốn đến năm năm suy thoái, chúng tôi đã bắt đầu thấy một số tín hiệu tích cực. Tất nhiên, những tín hiệu này không xuất hiện trên toàn quốc mà có thể chỉ mang tính cục bộ. Nhưng so với trước đây, tình hình hiện tại có phần lạc quan hơn".

Theo đó, một chỉ báo quan trọng là doanh số bán nhà tại các thành phố lớn của Trung Quốc đang có dấu hiệu cải thiện.

Cụ thể, theo phân tích của CNBC, tính đến thứ Tư (19/3), doanh số bán nhà cũ tại năm thành phố lớn của Trung Quốc đã tăng hơn 30% so với cùng kỳ năm ngoái. Ở Trung Quốc, danh mục này thường được gọi là "giao dịch nhà thứ cấp", trái ngược với thị trường sơ cấp - nơi chủ yếu bao gồm các căn hộ mới xây.

UBS hiện dự báo giá nhà tại Trung Quốc có thể ổn định vào đầu năm 2026, sớm hơn so với dự báo trước đó là giữa năm 2026. Họ kỳ vọng giao dịch trên thị trường thứ cấp có thể chiếm một nửa tổng số giao dịch vào năm 2026.

Những tín hiệu tích cực

Hơn nữa, UBS đã xem xét bốn yếu tố - lượng hàng tồn kho thấp, giá đất tăng, doanh số bán nhà thứ cấp gia tăng và giá thuê nhà đi lên - từng là chỉ báo về bước ngoặt của thị trường bất động sản giai đoạn 2014-2015. Tính đến tháng 2/2025, chỉ có giá thuê là chưa cho thấy sự cải thiện, theo UBS.

Các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc vào tháng 9/2024 đã kêu gọi "chặn đứng" đà suy giảm của lĩnh vực bất động sản, vốn chiếm phần lớn tài sản hộ gia đình và từng đóng góp hơn 1/4 GDP của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới. Những tập đoàn lớn như Evergrande đã vỡ nợ, trong khi doanh số bán bất động sản đã giảm gần một nửa kể từ năm 2021, xuống còn khoảng 9,7 nghìn tỷ nhân dân tệ (1,34 nghìn tỷ USD) vào năm ngoái, theo S&P Global Ratings.

Thị trường bất động sản Trung Quốc bắt đầu suy thoái từ cuối năm 2020, sau khi Bắc Kinh siết chặt kiểm soát việc các nhà phát triển phụ thuộc quá nhiều vào nợ để tăng trưởng. Dù chính quyền trung ương và địa phương đã triển khai nhiều biện pháp hỗ trợ trong 18 tháng qua, thị trường bất động sản vẫn chưa thoát khỏi khó khăn.

Tuy nhiên, sau khi các biện pháp kích thích mạnh mẽ hơn được công bố vào cuối năm ngoái, các nhà phân tích bắt đầu dự đoán thị trường có thể sẽ chạm đáy sớm nhất là vào cuối năm 2025.

Hồi tháng 1/2025, S&P Global Ratings tiếp tục giữ quan điểm rằng thị trường bất động sản Trung Quốc sẽ ổn định vào nửa cuối năm 2025, với kỳ vọng rằng "lượng giao dịch nhà thứ cấp tăng vọt" sẽ là chỉ báo sớm cho sự phục hồi của thị trường sơ cấp.

Đến cuối tháng 2, nhà Kinh tế trưởng Trung Quốc của Macquarie, ông Larry Hu, đã chỉ ra ba tín hiệu "tích cực" có thể hỗ trợ thị trường chạm đáy trong năm nay. Ông lưu ý rằng ngoài các biện pháp chính sách, lượng hàng tồn kho chưa bán đã giảm xuống mức thấp nhất kể từ năm 2011, và khoảng cách thu hẹp giữa lãi suất thế chấp và lợi suất cho thuê có thể thúc đẩy người mua chọn mua nhà thay vì thuê.

Tuy nhiên, trong một email tuần này, ông Larry Hu cho biết thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn cần sự hỗ trợ tài chính từ ngân hàng trung ương.

Bà Michelle Kwok, Trưởng bộ phận bất động sản châu Á của HSBC, vào tháng 2 nhận định có "10 dấu hiệu" cho thấy thị trường bất động sản Trung Quốc đã chạm đáy. Danh sách này bao gồm sự phục hồi của doanh số bán nhà mới, giá nhà và sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài.

Ngoài các doanh nghiệp nhà nước, "vốn nước ngoài đã bắt đầu đổ vào thị trường bất động sản" của Trung Quốc, báo cáo của HSBC cho biết, đồng thời lưu ý rằng "hai nhà phát triển và quỹ đầu tư từ Singapore đã mua đất tại Thượng Hải vào ngày 20/2".

Các nhà đầu tư nước ngoài cũng đang tìm kiếm những cách tiếp cận thay thế để tham gia thị trường bất động sản Trung Quốc sau khi Bắc Kinh công bố kế hoạch thúc đẩy phát triển nhà ở giá rẻ cho thuê.

Vẫn chưa thoát khỏi khó khăn

Tuy nhiên, các số liệu vẫn phản ánh tình trạng khó khăn của thị trường bất động sản Trung Quốc. Đầu tư vào bất động sản trong hai tháng đầu năm nay vẫn giảm gần 10%, theo một loạt số liệu kinh tế chính thức được công bố hôm thứ Hai (17/3).

"Lĩnh vực bất động sản đặc biệt đáng lo ngại khi các chỉ số quan trọng đều ở mức âm, với tốc độ giảm tăng trưởng diện tích khởi công dự án mới lên -29,6% trong tháng 1-2, từ mức -25,5% trong quý IV/2024", ông Ting Lu, Kinh tế trưởng Trung Quốc tại Nomura, nhận định.

Ngoài ra, ông Ting Lu cho biết thêm: "Theo quan điểm của chúng tôi từ lâu, nếu lĩnh vực bất động sản không thực sự ổn định, thì nền kinh tế Trung Quốc cũng không thể thực sự phục hồi".

Việc doanh số bán nhà thứ cấp cải thiện cũng không mang lại lợi ích trực tiếp cho các nhà phát triển, trước đây vốn chủ yếu kiếm doanh thu từ giao dịch trên thị trường sơ cấp. S&P Global Ratings tháng này đã đưa Vanke vào diện theo dõi tín dụng, đồng thời hạ xếp hạng của Longfor. Cả hai đều là những nhà phát triển lớn trên thị trường bất động sản Trung Quốc.

Ông Sky Kwah, Trưởng bộ phận tư vấn đầu tư tại Raffles Family Office, nhận định: "Nhìn chung, các nỗ lực chính sách của Trung Quốc trong thời gian gần đây khá toàn diện. Điều quan trọng nhất lúc này là việc triển khai thực thi. Sự phục hồi của ngành phụ thuộc vào niềm tin của người tiêu dùng. Niềm tin không thể đảo ngược chỉ trong một sớm một chiều. Nó phải được xây dựng lại".