Thị trường bán lẻ Việt Nam quý II/2025: Cơ hội mới cho nhà đầu tư địa ốc

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), không ít nhà đầu tư lớn đang nhìn nhận lại thị trường bán lẻ sau thời gian hoài nghi. Khi mặt bằng giá thuê được tái thiết lập và nhu cầu thuê tăng ở nhiều vị trí chiến lược, dòng tiền địa ốc đã bắt đầu đổ vào. Các thành phố như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và vùng ven đang chứng kiến số lượng giao dịch mới tăng cao, tập trung ở các trung tâm thương mại, phố trải nghiệm, và công viên bán lẻ.

Cơ hội mới cho nhà đầu tư địa ốc

Dù xu hướng đóng cửa cửa hàng đã được dự báo từ lâu, nhiều địa điểm bán lẻ lại cho thấy sức sống đáng kinh ngạc. Tại Bắc Mỹ, lượt khách đến trung tâm thương mại năm 2024 tăng 1,5% so với năm trước và 7,3% so với 2019. Bộ Thương mại Mỹ cho biết khoảng 80% USD tiêu dùng vẫn được thực hiện tại cửa hàng – một chỉ báo rõ ràng cho sức giữ người tiêu dùng tại không gian vật lý.

Ông Sam Foyle – Giám đốc Bán lẻ Toàn cầu Hạng sang tại Savills – nhận định: “Tỷ lệ trống mặt bằng bán lẻ tại Mỹ hiện rất thấp (4,7%), bao trùm mọi ngành hàng từ giá rẻ đến cao cấp. Một số thương hiệu quốc tế thậm chí dời kế hoạch mở mới tại Mỹ sang Canada.” Cũng theo nguồn tin từ hội nghị NRF Big Show 2025, Lululemon, Foot Locker và Sephora đều công bố kế hoạch mở rộng toàn cầu – một tín hiệu mạnh mẽ cho thấy mô hình cửa hàng thực vẫn còn sống trong tâm trí người tiêu dùng.

Tại Việt Nam, đặc biệt là TP. Hồ Chí Minh, mô hình bán lẻ đa kênh ngày càng được các thương hiệu thời trang, F&B và gia dụng triển khai mạnh. Trong nửa đầu 2025, 67% giao dịch thuê mới xảy ra tại các trung tâm thương mại trọng điểm. Cửa hàng vật lý giờ đây trở thành “trung tâm trải nghiệm – nhận hàng – tạo nội dung”, khiến phân khúc này ngày càng hấp dẫn.

Xu hướng hồi phục của bán lẻ không đến cùng chiều với tất cả địa ốc. Thị trường đang chứng kiến sự phân hóa sâu sắc: trung tâm thương mại cao cấp, retail park, cửa hàng độc lập đa dạng giữ sức hút đầu tư, trong khi các tài sản thứ cấp kém hiệu năng đang gặp khó khăn.

Theo ANREV, tỷ trọng bất động sản bán lẻ trong danh mục đầu tư chỉ còn 12,4% trong 2025, so với 27,7% vào 2018. Dù vậy, sự quan tâm đã tăng trở lại trong nửa cuối 2024. Một số quỹ lớn (Hines, Westfield, Strategic Value…) đã rục rịch quay đầu, tập trung vào các tài sản chất lượng cao và cam kết dài hạn.

Tại thị trường châu Á – Thái Bình Dương, đầu tư bán lẻ tăng mạnh. Úc, Malaysia, Ấn Độ… ghi nhận các trung tâm thương mại mới. Tại Việt Nam, TP. Hồ Chí Minh có 1,6 triệu m² bán lẻ hiện đại, công suất lấp đầy dưới 93%, trong khi Hà Nội là 86% lấp đầy. Dù nguồn cung tương lai hạn chế, mức giá thuê cao (1,5 triệu/m² tại TP.HCM, 1,3 triệu/m² tại Hà Nội) cùng tầng lớp trung lưu mở rộng tiếp tục hỗ trợ thị trường.

Ở quy mô toàn cầu, câu chuyện “bán lẻ như tài sản vận hành” trở thành xu hướng. Nhà đầu tư cần quản lý chủ động, tối ưu hóa trải nghiệm khách hàng và tái cấu trúc tài sản để duy trì hiệu suất.

Quý II/2025, ngành bán lẻ vừa hồi phục, vừa ghi nhận sự phân hóa sâu sắc. Cửa hàng vật lý không chỉ sống sót mà trở thành tâm điểm đầu tư. Thị trường đòi hỏi chiến lược quản lý chủ động – như một tài sản vận hành – để đón dòng tiền địa ốc hướng về vị trí chiến lược, quy mô hoạt động linh hoạt và hiểu rõ hành vi khách hàng.