Thách thức từ chi phí và quỹ đất nhà ở bình dân khó phát triển

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang có những biến động lớn, việc phát triển nhà ở bình dân đang trở thành một thử thách khó khăn đối với nhiều chủ đầu tư. Trái ngược với kỳ vọng phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, không ít doanh nghiệp bất động sản lớn tại TP.HCM và các tỉnh lân cận đã phải từ bỏ hoặc tạm ngừng triển khai các dự án nhà ở giá rẻ vì không còn khả năng đảm bảo lợi nhuận.

Một trong những yếu tố lớn nhất khiến các dự án nhà ở bình dân ngày càng khó thực hiện chính là chi phí đầu tư, đặc biệt là chi phí liên quan đến quỹ đất. Theo chia sẻ từ một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM, cách đây hai năm, công ty này từng có kế hoạch thực hiện một dự án nhà ở giá rẻ tại quận 12. Tuy nhiên, khi khảo sát, chủ đất yêu cầu mức giá lên đến 35 triệu đồng mỗi m². Ngay cả tại những khu vực cách trung tâm từ 20-25 km, giá đất vẫn ở mức cao, khiến việc triển khai dự án nhà ở giá rẻ gần như không thể thực hiện được.

“Chỉ riêng chi phí đất đã rất cao, cộng thêm chi phí đầu tư, nếu doanh nghiệp muốn hòa vốn, chúng tôi sẽ phải bán với giá từ 45 triệu đồng mỗi m² trở lên,” vị lãnh đạo này chia sẻ. Điều này đồng nghĩa với việc các dự án nhà ở giá rẻ, bình dân ngày càng trở nên không khả thi về mặt tài chính.

Chi phí tăng cao khiến nhà ở bình dân khó phát triển (Ảnh: Minh họa)

Bà Phạm Thị Phương Thảo, Tổng Giám đốc Công ty bất động sản Sao Việt thừa nhận, chi phí đất đai hiện nay là một trong những yếu tố chính khiến các doanh nghiệp không thể triển khai được các dự án nhà ở bình dân. Mới đây, bà Thảo cho biết, chi phí đất tại các khu vực như Dĩ An, Bình Dương, nơi mà cách đây 5-6 năm chỉ từ 10-12 triệu đồng mỗi m², giờ đã tăng lên mức 30-35 triệu đồng mỗi m².

Bên cạnh đó, các quy định mới về thuế sử dụng đất và các chi phí liên quan đến xây dựng, như chi phí phòng cháy chữa cháy, cũng không ngừng tăng lên. Những thay đổi này làm gia tăng chi phí đầu tư lên gấp đôi, thậm chí nhiều hơn, khiến cho việc triển khai các dự án nhà ở giá rẻ càng trở nên khó khăn.

Theo nghiên cứu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung nhà ở bình dân trên toàn quốc đang giảm mạnh. Trong quý III năm nay, chỉ có khoảng 21.300 căn hộ mới được hình thành trong tương lai, trong đó 80% số lượng căn hộ tại TP.HCM và Hà Nội đều có giá bán từ 50 triệu đồng mỗi m² trở lên. Phân khúc nhà ở dưới 25 triệu đồng mỗi m² gần như đã "tuyệt chủng" và không có dấu hiệu sẽ trở lại trong tương lai gần.

Trong khi đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết từ năm 2021 đến nay, thành phố đã không còn dự án nhà ở với mức giá dưới 25 triệu đồng mỗi m². Giá trung bình của các căn hộ mở bán mới hiện nay ở mức khoảng 50 triệu đồng mỗi m², và không có dấu hiệu giảm. Điều này không chỉ khiến thị trường nhà ở bình dân khó tìm mà còn làm cho nhu cầu an cư của người dân có thu nhập thấp ngày càng khó khăn hơn.

Bên cạnh các yếu tố về chi phí, việc triển khai các dự án nhà ở bình dân còn gặp phải một số khó khăn khác, như thủ tục cấp phép kéo dài và phức tạp, quy trình duyệt dự án chậm trễ. Những yếu tố này không chỉ làm tăng chi phí mà còn khiến các chủ đầu tư phải đối mặt với rủi ro tài chính lớn khi phải dừng dự án hoặc không bán được sản phẩm trong thời gian dài.

Theo VARS, để triển khai các dự án nhà ở giá rẻ hiện nay không thể đảm bảo lợi nhuận cao cho chủ đầu tư. Theo đó, biên lợi nhuận của các dự án nhà ở bình dân thường chỉ khoảng 15%, thấp hơn so với các phân khúc cao cấp. Điều này có nghĩa là, nếu dự án bị trì hoãn hoặc không bán được nhanh, doanh nghiệp sẽ dễ rơi vào tình trạng thua lỗ.

Để giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá rẻ và khuyến khích các chủ đầu tư tham gia vào phân khúc này, nhiều chuyên gia cho rằng cần có những chính sách hỗ trợ mạnh mẽ từ nhà nước. VARS đề xuất, nhà nước nên áp dụng các chính sách giảm thuế đất, thuế doanh nghiệp, hoặc tăng mật độ xây dựng cho các dự án nhà ở thương mại có mức giá hợp lý. Việc giảm thủ tục hành chính, đẩy nhanh quy trình cấp phép cũng sẽ giúp giảm chi phí cho chủ đầu tư, từ đó có thể giảm giá bán cho người dân.

Chính phủ cũng có thể xem xét việc thành lập các quỹ hỗ trợ phát triển nhà ở giá rẻ, bổ sung từ ngân sách nhà nước và các nhà đầu tư tư nhân. Việc này sẽ giúp duy trì nguồn cung căn hộ giá rẻ trong bối cảnh chi phí đầu tư ngày càng cao.

Khó khăn trong việc phát triển nhà ở bình dân tại Việt Nam hiện nay không chỉ đến từ chi phí cao và quy trình phê duyệt phức tạp mà còn là sự thiếu hụt quỹ đất phát triển. Để giải quyết vấn đề này, cần có những biện pháp hỗ trợ mạnh mẽ từ chính phủ, từ việc giảm thuế, đơn giản hóa thủ tục đến việc phát triển các chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội. Nếu không, phân khúc nhà ở giá rẻ sẽ tiếp tục "vắng bóng" trên thị trường và nhu cầu an cư của người dân sẽ ngày càng khó khăn hơn.