Về nội dung này, Luật sư Mai Lưu Phúc- Công ty Luật TNHH HQC, Đoàn Luật sư thành phố Hồ Chí Minh chia sẻ:
Đối với chủ sở hữu nhà ở, lợi ích lớn nhất đó là Điều 58 Luật Nhà ở 2023 không quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn mà chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư. Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho biết: “Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, có nguy cơ sập đổ phải phá dỡ, thì giá trị nhà ở không còn nhưng giá trị quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài theo quy định của Luật Đất đai vẫn còn và người dân vẫn được bồi thường, bảo đảm tính thống nhất với Luật Đất đai”.
Quy định này đáp ứng đúng tâm tư nguyện vọng và nhu cầu của các chủ sở hữu nhà chung cư. Đồng thời, Luật cũng quy định đầy đủ các cơ chế, chính sách, biện pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư khi chung cư đã hết thời hạn sử dụng hoặc bị xuống cấp hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng.
Luật Nhà ở (sửa đổi) cung cấp khuôn khổ pháp lý rõ ràng và linh hoạt hơn cho các chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội trên ba khía cạnh: Miễn tiền sử dụng đất/tiền thuê đất đối với đất được giao làm dự án Nhà ở xã hội mà không cần thủ tục xác định tiền sử dụng đất; Không yêu cầu bắt buộc dành 20% đất trong dự án thương mại cho Nhà ở xã hội và cung cấp các phương án thay thế cho các chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ Nhà ở xã hội; Lợi nhuận định mức tối đa 10% đối với phần diện tích xây dựng Nhà ở xã hội chứ không phải trên toàn bộ dự án.
Ngoài ra, Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng góp phần hỗ trợ điều chỉnh quy hoạch tổng thể cho một vài dự án thương mại quy mô lớn khi đã có chủ đầu tư đề xuất bố trí phần Nhà ở xã hội bên ngoài dự án. Bởi với việc quy định lợi nhuận tối đa 10% đối với diện tích xây dựng nhà ở xã hội thay vì toàn bộ dự án sẽ giúp chủ đầu tư có thêm lợi nhuận từ việc phát triển nhà ở xã hội thông qua phần diện tích thương mại.
Từ góc độ người mua nhà, Luật Nhà ở (sửa đổi) mở rộng nhóm đối tượng được mua Nhà ở xã hội (Điều 76 Luật Nhà ở năm 2023 sửa đổi và bổ sung 2 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội. Thứ nhất là học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật; học sinh trường dân tộc nội trú công lập. Thứ hai là doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp) và quy định người mua nhà nhà ở xã hội chỉ được bán lại nhà cho chủ đầu tư hoặc bán cho đối tượng được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội
Ngoài ra, việc quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cũng được quy định chặt chẽ hơn. Căn cứ theo Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể, chủ đầu tư dự án trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết.
Hơn nữa, theo quy định mới tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình.
Bên cạnh đó, khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua, cho phép khách hàng được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với mình.
Quy định mới này vừa đảm bảo chặt chẽ, tránh chủ đầu tư “dự án ma”, vừa linh hoạt cho các bên thỏa thuận, khách hàng được lựa chọn, quyết định việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình.
Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi giúp cho thị trường bất động sản tiếp tục phát triển ổn định, lành mạnh, ngân sách nhà nước qua đó sẽ tăng thu, việc tái đầu tư lại xã hội như mở rộng trường học, xây dựng công viên, phát triển nhà ở dành cho người có thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp,… sẽ có thêm nguồn lực để thực hiện tốt hơn; góp phần phát triển kinh tế xã hội, ổn định kinh tế vĩ mô và đảm bảo an sinh xã hội.
Những điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản sẽ giải quyết, tháo gỡ được nhiều vấn đề vướng mắc, khó khăn, bất cập của thị trường bất động sản làm cơ sở khơi thông thị trường, khơi thông nguồn vốn cho thị trường Bất động sản; giải quyết cân đối hài hòa quan hệ cung – cầu của thị trường bất động sản.
Ngoài ra, tạo động lực mới cho thị trường bất động sản phát triển minh bạch, hiệu quả, bền vững; kéo theo các ngành nghề khác phát triển; đóng góp vào sự phát triển chung của nền kinh tế, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Về tác động xã hội, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi tạo ra hành lang pháp lý đầy đủ, rõ ràng, công khai, minh bạch hơn cho hoạt động kinh doanh bất động sản, kiểm soát thị trường bất động sản cũng như kiểm tra việc tuân thủ quy định pháp luật của tổ chức, cá nhân khi tham gia kinh doanh bất động sản, cụ thể:
Khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nêu rõ, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau: (i) Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; (ii) Phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản, dịch vụ quản lý bất động sản. Đồng nghĩa với việc, từ ngày 01/01/2025, cá nhân không được hành nghề môi giới bất động sản tự do như hiện nay; hạn chế tối đa thổi giá, làm loạn thị trường và tình trạng môi giới làm ăn “chụp giật" gây thiệt hại cho khách hàng.
Luật sửa đổi còn quy định phải công khai đầy đủ, trung thực, chính xác các thông tin về bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh đưa nhằm giúp cho thị trường Bất động sản, hoạt động kinh doanh bất động sản của các tổ chức, cá nhân tiếp tục phát triển ổn định, lành mạnh, bảo đảm tốt hơn quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản. Như vậy, khách hàng sẽ được hưởng lợi từ chính sách này.
Các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản được hưởng lợi từ việc hoàn thiện phù hợp với thực tiễn thị trường hệ thống quy định pháp luật về Bất động sản. Các tổ chức trung gian, liên quan đến thị trường Bất động sản như tổ chức tín dụng, văn phòng công chứng, công ty luật, các doanh lĩnh vực ngành nghề sẽ được hưởng lợi từ sự phát triển của thị trường bất động sản kéo các theo nhu cầu khác về kinh tế xã hội.
Như vậy có thể thấy, so với Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Nhà ở 2014 thì Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở 2023 đã đưa ra thêm nhiều quan điểm tiến bộ, phù hợp hơn với sự phát triển của xã hội góp phần giúp cho hoạt động kinh doanh bất động sản được minh bạch, rõ ràng hơn cũng như góp phần thực hiện mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội.
Hoàng Long
