Nghị định 274/2026/NĐ-CP: Những quy định mới doanh nghiệp cần biết khi tham gia đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư

Bài 1: Doanh nghiệp cần lưu ý gì trước những quy định mới về lựa chọn nhà đầu tư?

Việc Chính phủ ban hành Nghị định số 274/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư được xem là một trong những bước hoàn thiện quan trọng của khung pháp lý về đầu tư kinh doanh. Không chỉ cụ thể hóa nhiều quy định của Luật Đấu thầu, nghị định còn tháo gỡ hàng loạt vướng mắc phát sinh trong thực tiễn nhiều năm qua liên quan đến đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, đặc biệt đối với các dự án có sử dụng đất. Đối với cộng đồng doanh nghiệp, đây là văn bản có tác động trực tiếp đến chiến lược đầu tư, năng lực cạnh tranh và khả năng tiếp cận các dự án đầu tư kinh doanh trong thời gian tới.

Nghị định 274/2026/NĐ-CP: Những quy định mới doanh nghiệp cần biết khi tham gia đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Hoàn thiện "mảnh ghép" còn thiếu của Luật Đấu thầu

Nghị định số 274/2026/NĐ-CP được Chính phủ ban hành ngày 07/7/2026 nhằm quy định chi tiết nhiều nội dung của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư kinh doanh. Ngay tại Điều 1, nghị định xác định rõ phạm vi điều chỉnh bao gồm việc hướng dẫn hàng loạt quy định quan trọng của Luật Đấu thầu như: bảo đảm cạnh tranh, ưu đãi trong lựa chọn nhà đầu tư, chi phí lựa chọn nhà đầu tư, chỉ định nhà đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt, phương thức lựa chọn nhà đầu tư, đấu thầu qua mạng, phương pháp đánh giá hồ sơ dự thầu, nội dung hợp đồng dự án có sử dụng đất, kiểm tra, giám sát và xử lý vi phạm trong hoạt động đấu thầu.

Có thể thấy, nghị định không chỉ mang tính hướng dẫn thi hành mà còn thiết lập một quy trình pháp lý tương đối đầy đủ, tạo cơ sở để các địa phương và doanh nghiệp thống nhất áp dụng, hạn chế tình trạng mỗi nơi hiểu và thực hiện theo một cách khác nhau như thời gian qua.

Đối với doanh nghiệp, điều này đồng nghĩa với việc môi trường pháp lý về lựa chọn nhà đầu tư sẽ trở nên minh bạch và dễ dự báo hơn, qua đó giảm đáng kể chi phí tuân thủ và rủi ro pháp lý trong quá trình chuẩn bị dự án.

Làm rõ phạm vi những dự án bắt buộc phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư

Một trong những nội dung đáng chú ý nhất của nghị định là việc quy định cụ thể các loại dự án thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Theo Điều 4, ba nhóm dự án bắt buộc thực hiện đấu thầu gồm: Dự án đầu tư có sử dụng đất theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai; Dự án có sử dụng đất thuộc trường hợp pháp luật chuyên ngành yêu cầu phải đấu thầu; Dự án đầu tư không sử dụng đất nhưng pháp luật chuyên ngành quy định phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư và không thuộc trường hợp đấu giá tài sản công;

Đáng chú ý, nghị định đã liệt kê khá cụ thể các lĩnh vực sẽ áp dụng cơ chế đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư như: dự án xử lý chất thải rắn sinh hoạt; dự án cấp nước; dự án xây dựng chợ; dự án trạm dừng nghỉ; dự án cảng hàng không; dự án giáo dục; dự án y tế; dự án văn hóa; dự án thể thao; dự án môi trường; dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư; dự án điện lực; một số dự án xã hội hóa khác khi có từ hai nhà đầu tư trở lên cùng đăng ký thực hiện.

Việc xác định rõ phạm vi các dự án phải đấu thầu có ý nghĩa rất lớn đối với doanh nghiệp.

Trước đây, không ít địa phương lúng túng trong việc xác định dự án nào phải đấu thầu, dự án nào được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư. Điều này dẫn tới tình trạng kéo dài thủ tục hoặc phát sinh khiếu kiện.

Nay, với quy định cụ thể của Nghị định 274, doanh nghiệp có thể chủ động đánh giá khả năng tham gia ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án, hạn chế rủi ro về thủ tục pháp lý.

Hai điều kiện quan trọng đối với quỹ đất doanh nghiệp cần đặc biệt lưu ý

Một điểm mới mang tính "gốc" của Nghị định 274 là lần đầu tiên quy định tương đối đầy đủ các điều kiện đối với quỹ đất được đưa ra đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Theo khoản 4 Điều 4, quỹ đất muốn tổ chức đấu thầu phải đồng thời đáp ứng hai điều kiện.

Thứ nhất, khu đất phải thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo Điều 79 Luật Đất đai và thuộc quỹ đất do Nhà nước quản lý hoặc thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê theo Nghị quyết số 254/2025/QH15.

Thứ hai, khu đất phải nằm trong danh mục khu đất thực hiện đấu thầu đã được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định theo quy định của pháp luật đất đai.

Quy định này có ý nghĩa rất quan trọng.

Trong thực tế, nhiều doanh nghiệp thường dành nhiều nguồn lực nghiên cứu dự án nhưng sau đó mới phát hiện khu đất chưa đủ điều kiện đấu thầu hoặc chưa được đưa vào danh mục của địa phương.

Với quy định mới, doanh nghiệp cần rà soát ngay từ đầu hai tiêu chí này trước khi quyết định đầu tư nghiên cứu dự án nhằm tránh phát sinh chi phí không cần thiết.

Không phải mọi dự án có sử dụng đất đều phải đấu thầu

Một nội dung rất đáng quan tâm đối với doanh nghiệp bất động sản là khoản 5 Điều 4 đã xác định ba trường hợp không phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Cụ thể gồm: trường hợp được giao đất hoặc cho thuê đất không thông qua đấu giá và không phải đấu thầu theo quy định của pháp luật; dự án không sử dụng vốn ngân sách mà nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, không đề xuất Nhà nước thu hồi đất theo điểm c khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai; trường hợp người đang có quyền sử dụng đất đề xuất dự án và được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Đây là quy định được cộng đồng doanh nghiệp đặc biệt quan tâm bởi đã phân định khá rõ ranh giới giữa cơ chế đấu thầu và cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Điều này giúp hạn chế đáng kể các tranh cãi trong thực tiễn, đồng thời tạo điều kiện để những dự án có đủ điều kiện theo Luật Đất đai được triển khai nhanh hơn.

Có thể khẳng định, điểm nổi bật nhất của Nghị định 274/2026/NĐ-CP không nằm ở việc bổ sung thêm thủ tục hành chính mà ở việc chuẩn hóa tiêu chí xác định dự án phải đấu thầu và điều kiện pháp lý của quỹ đất. Đây là bước tiến quan trọng nhằm tăng tính minh bạch trong lựa chọn nhà đầu tư, đồng thời giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong việc xây dựng chiến lược đầu tư.

Ở góc độ doanh nghiệp, việc nghiên cứu kỹ Điều 4 của nghị định trước khi quyết định tham gia một dự án sẽ giúp giảm đáng kể rủi ro pháp lý, tiết kiệm thời gian và chi phí chuẩn bị hồ sơ.

Đón đọc kỳ tiếp theo: "Những quy định mới về bảo đảm cạnh tranh và ưu đãi trong lựa chọn nhà đầu tư – Doanh nghiệp cần chuẩn bị gì để không bị loại ngay từ vòng đầu?"