Horea đề xuất tính lại thời hạn sử dụng đất khi chuyển nhượng dự án

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (Horea) vừa có văn bản kiến nghị sửa đổi một số quy định của Luật Đất đai năm 2024 liên quan đến chế độ và thời hạn sử dụng đất, với kỳ vọng tháo gỡ những vướng mắc trong quá trình chuyển nhượng, tái cơ cấu và phục hồi các dự án bất động sản.

Theo Horea, cần sửa đổi Khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai năm 2024 theo hướng cho phép tính lại thời hạn sử dụng đất kể từ thời điểm cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chuyển nhượng dự án, quyết định gia hạn sử dụng đất, cho phép chuyển đổi hình thức sử dụng đất hoặc ban hành quyết định xử lý các vi phạm về đất đai.

Lý giải cho đề xuất này, Horea cho biết, nhiều dự án thương mại được Nhà nước giao đất với thời hạn 50 năm. Tuy nhiên, sau nhiều năm hoạt động, khi dự án được chuyển nhượng cho nhà đầu tư mới thì thời gian sử dụng đất còn lại không nhiều. Trong khi đó, nhà đầu tư nhận chuyển nhượng vẫn phải bỏ ra nguồn vốn lớn để tái cơ cấu, cải tạo hoặc tiếp tục phát triển dự án, dẫn đến hiệu quả đầu tư bị suy giảm và làm giảm sức hấp dẫn của hoạt động chuyển nhượng.

Horea đề xuất tính lại thời hạn sử dụng đất khi chuyển nhượng dự án

Theo ông Lê Hoàng Châu, thực tế hiện nay có nhiều dự án gặp vướng mắc pháp lý kéo dài hàng chục năm. Sau khi được tháo gỡ theo các nghị quyết của Quốc hội hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền, thời hạn sử dụng đất vẫn được tính từ thời điểm giao đất ban đầu, khiến quỹ thời gian khai thác còn lại không đáng kể. Vì vậy, việc tính lại thời hạn sử dụng đất từ thời điểm dự án được xử lý sẽ tạo điều kiện để nhà đầu tư tiếp tục triển khai, khai thác hiệu quả dự án.

Để minh họa, Horea dẫn trường hợp The One Sài Gòn từng được Công ty TNHH MTV Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam đưa ra đấu giá. Theo Horea, do thời hạn sử dụng đất còn lại chỉ khoảng 39 năm thay vì đủ 50 năm, giá trị thương mại của dự án bị ảnh hưởng. Nếu thời hạn sử dụng đất được tính lại từ thời điểm cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định xử lý, giá trị dự án có thể được cải thiện, qua đó góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và tạo động lực để nhà đầu tư tiếp tục phát triển dự án.

Bên cạnh đó, Horea cũng đề cập đến các dự án căn hộ khách sạn (condotel) từng phát sinh sai phạm pháp lý. Sau khi được xử lý và cho phép tiếp tục triển khai, thời hạn sử dụng đất của người mua vẫn được tính theo mốc giao đất ban đầu, dẫn đến thời gian khai thác thực tế ngắn hơn so với kỳ vọng của khách hàng.

Từ thực tế trên, Horea kiến nghị cho phép doanh nghiệp được chủ động đề nghị gia hạn hoặc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất theo nhu cầu đầu tư, thay vì chỉ được nộp hồ sơ trong năm cuối của thời hạn sử dụng đất như quy định hiện hành. Theo Hiệp hội, cơ chế này sẽ tạo điều kiện để doanh nghiệp chủ động xây dựng kế hoạch đầu tư, hợp tác với đối tác mới hoặc mở rộng hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Ngoài các kiến nghị liên quan đến thời hạn sử dụng đất của dự án, Horea cũng đề xuất bổ sung loại hình "đất ở sử dụng có thời hạn" bên cạnh loại "đất ở sử dụng ổn định lâu dài". Theo Hiệp hội, việc bổ sung quy định này sẽ giúp Nhà nước linh hoạt hơn trong quản lý, sử dụng quỹ đất, đồng thời bảo đảm sự thống nhất với các quy định của Luật Nhà ở năm 2023 về nhà ở có thời hạn.