HoREA đề xuất cơ chế riêng phát triển nhà ở cho thuê giá phù hợp tại TP. Hồ Chí Minh

Trước áp lực lớn về nhu cầu thuê nhà của người lao động, công nhân nhập cư, người thu nhập thấp và nhóm thu nhập trung bình đô thị, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chi Minh kiến nghị xây dựng cơ chế ưu đãi đồng bộ về đất đai, thuế, tín dụng và thủ tục đầu tư để phát triển phân khúc nhà ở cho thuê giá phù hợp. Ảnh: minh họa

HoREA cho biết nhu cầu thuê nhà tại TP. Hồ Chí Minh đang ở mức rất lớn, đặc biệt trong nhóm công nhân lao động nhập cư, người thu nhập thấp và những người chưa có khả năng mua nhà.

Theo khảo sát của Viện Nghiên cứu phát triển TP. Hồ Chí Minh và Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, khoảng 60% công nhân lao động nhập cư trên địa bàn thành phố có nhu cầu thuê nhà thay vì mua nhà. Lý do là phần lớn người lao động nhập cư chỉ làm việc tại thành phố trong một giai đoạn nhất định, sau đó có thể trở về quê sinh sống.

Thực tế này cho thấy nhu cầu về các sản phẩm nhà ở cho thuê giá phù hợp là rất lớn, nhưng nguồn cung chính quy hiện chưa theo kịp. Sau khi hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, TP. Hồ Chí Minh có khoảng 974.000 người có nhu cầu mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, trong giai đoạn 2021 - 2025, thành phố mới hoàn thành 17.902 căn nhà ở xã hội. Giai đoạn 2026 - 2030, thành phố dự kiến phát triển thêm 181.498 căn.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, ngay cả khi TP. Hồ Chí Minh hoàn thành mục tiêu phát triển gần 200.000 căn nhà ở xã hội vào năm 2030, nguồn cung vẫn chưa thể đáp ứng đầy đủ nhu cầu thực tế.

Đối với phân khúc nhà ở xã hội cho thuê, HoREA cho biết giá thuê hiện thấp hơn đáng kể so với căn hộ thương mại. Một căn hộ nhà ở xã hội diện tích khoảng 55 m² có giá thuê khoảng 6,5 triệu đồng/tháng, trong khi căn hộ thương mại cùng diện tích có giá thuê khoảng 15 triệu đồng/tháng.

Tuy nhiên, số lượng dự án nhà ở xã hội cho thuê tại TP. Hồ Chí Minh còn rất hạn chế. Do thiếu nguồn cung phù hợp, phần lớn công nhân lao động và người thu nhập thấp vẫn phải thuê phòng trọ tư nhân với giá khoảng 2 triệu đồng/tháng. Dù các khu nhà trọ đã góp phần giải quyết nhu cầu chỗ ở cho hàng triệu người lao động trong nhiều năm qua, nhiều nơi vẫn chưa bảo đảm đầy đủ về chất lượng, tiện ích và điều kiện sinh hoạt.

HoREA cho rằng trong hơn 30 năm qua, do thiếu nguồn nhà ở cho thuê giá phù hợp, hầu hết người lao động nhập cư tại TP. Hồ Chí Minh phải sống trong các khu nhà trọ. Sau khi sáp nhập, ngoài gần 3 triệu người nhập cư trước đây, thành phố còn có thêm hơn 1,2 triệu người nhập cư là công nhân lao động của Bình Dương cũ, phần lớn cũng đang thuê phòng trọ tại các khu nhà trọ.

Không chỉ người thu nhập thấp, HoREA cho rằng nhóm người thu nhập trung bình tại đô thị cũng đang chịu áp lực lớn về nhà ở. Đây là nhóm không phải lúc nào cũng thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội, nhưng cũng khó tiếp cận nhà ở thương mại do giá mua và giá thuê đều ở mức cao.

Theo HoREA, hiện nay chưa có cơ chế, chính sách riêng để phát triển loại hình “nhà ở thương mại cho thuê giá phù hợp với khả năng chi trả”. Vì vậy, người thu nhập trung bình và một bộ phận người thu nhập thấp không thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội buộc phải thuê nhà thương mại theo giá thị trường.

Tại TP. Hồ Chí Minh, một căn hộ thương mại 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 55 m², hiện có giá thuê khoảng 15 triệu đồng/tháng. Mức giá này tạo áp lực tài chính lớn đối với nhiều gia đình trẻ, người lao động có thu nhập trung bình, nhân sự văn phòng, lao động dịch vụ và công nhân có thu nhập ổn định nhưng chưa đủ khả năng mua nhà.

Bên cạnh chi phí thuê cao, người thuê nhà còn đối mặt với nguy cơ tăng giá thuê theo biến động thị trường. Trong khi đó, các quy định bảo vệ quyền lợi người thuê trong trường hợp tăng giá thuê, chấm dứt hợp đồng hoặc thay đổi điều kiện thuê vẫn chưa thực sự đầy đủ và hiệu quả.

HoREA dẫn kinh nghiệm quốc tế cho rằng chi phí thuê nhà phù hợp nên chiếm khoảng 20% thu nhập hằng tháng. Nếu tỷ lệ này vượt quá 25%, người lao động sẽ chịu áp lực tài chính lớn, ảnh hưởng đến chất lượng sống, khả năng tích lũy và tái tạo sức lao động.

Để thúc đẩy phát triển nhà ở cho thuê giá phù hợp, HoREA kiến nghị xây dựng hệ thống chính sách ưu đãi đồng bộ về đất đai, thuế, tín dụng và thủ tục đầu tư.

Về đất đai, Hiệp hội đề xuất miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án nhà ở cho thuê giá phù hợp trong suốt vòng đời dự án. Đồng thời, cho phép doanh nghiệp được khấu trừ hợp lý chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi phí nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo HoREA, đây là giải pháp quan trọng để giảm chi phí đầu vào, từ đó kéo giảm giá thuê nhà.

Hiệp hội cũng đề xuất chỉ áp dụng chính sách ưu đãi đối với những dự án cam kết vận hành cho thuê tối thiểu 20 năm. Đây được xem là khoảng thời gian phù hợp với chu kỳ hoàn vốn của dự án nhà ở cho thuê, đồng thời đáp ứng nhu cầu thuê nhà dài hạn của người lao động.

Về thuế, HoREA kiến nghị các dự án nhà ở xã hội cho thuê và nhà ở thương mại cho thuê giá phù hợp được hưởng ưu đãi tương tự nhau, với mức giảm 70% thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp. Theo Hiệp hội, việc khôi phục chính sách ưu đãi này sẽ góp phần giảm chi phí đầu tư và tạo điều kiện để doanh nghiệp hạ giá thuê.

Về nguồn vốn, HoREA đề xuất các dự án nhà ở cho thuê giá phù hợp được tiếp cận các khoản vay ưu đãi dài hạn từ 15 - 20 năm, với lãi suất phù hợp thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc các tổ chức tín dụng được chỉ định. Đồng thời, dư nợ cho vay đối với các dự án này nên được loại trừ khỏi chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng của ngân hàng thương mại nhằm khuyến khích các tổ chức tín dụng tham gia tài trợ vốn.

Bên cạnh các ưu đãi tài chính, HoREA kiến nghị Nhà nước cần có cơ chế vận hành thị trường phù hợp đối với phân khúc nhà ở cho thuê giá phù hợp.

Theo đó, Nhà nước có thể quy định “đơn giá trần đối với nhà ở cho thuê giá phù hợp”, tương tự quy định đơn giá trần cho thuê nhà ở xã hội. Trên cơ sở đó, doanh nghiệp được quyền quyết định đối tượng thuê theo quy định pháp luật, bảo đảm vừa kiểm soát được giá thuê, vừa tạo sự linh hoạt trong vận hành dự án.

HoREA cũng đề xuất bổ sung quy định cho phép phát triển căn hộ nhỏ, dạng studio, có diện tích tối thiểu từ 15 m² nhằm đáp ứng nhu cầu của người độc thân, công nhân, lao động trẻ và các hộ gia đình ít người. Đây là nhóm khách thuê có nhu cầu lớn nhưng hiện còn thiếu sản phẩm phù hợp về diện tích và giá thuê.

Về thủ tục đầu tư, Hiệp hội kiến nghị xây dựng cơ chế “luồng xanh” để rút ngắn quy trình, thủ tục đối với các dự án nhà ở cho thuê giá phù hợp, tương tự các dự án nhà ở xã hội. Cơ chế này được kỳ vọng giúp doanh nghiệp giảm thời gian chuẩn bị đầu tư, rút ngắn quá trình triển khai và sớm đưa sản phẩm ra thị trường.

Ngoài chính sách hỗ trợ doanh nghiệp, HoREA đề nghị hoàn thiện cơ chế bảo vệ người thuê nhà, đặc biệt trong các trường hợp tăng giá thuê, chấm dứt hợp đồng thuê hoặc thay đổi điều kiện thuê. Đây là yếu tố quan trọng để tạo niềm tin cho người lao động khi lựa chọn thuê nhà dài hạn thay vì cố gắng sở hữu nhà bằng mọi giá.

Hiệp hội cũng cho rằng cần đẩy mạnh truyền thông để từng bước thay đổi quan niệm “phải sở hữu nhà” sang chấp nhận “thuê nhà dài hạn với chi phí phù hợp”. Trong bối cảnh giá nhà đô thị ngày càng cao, việc phát triển thị trường thuê nhà chuyên nghiệp sẽ giúp người dân có thêm lựa chọn chỗ ở linh hoạt, phù hợp với khả năng tài chính và điều kiện làm việc.

Theo HoREA, việc phát triển đồng thời nhà ở xã hội cho thuê và nhà ở thương mại cho thuê giá phù hợp sẽ góp phần giải quyết nhu cầu chỗ ở của hàng triệu người lao động, người thu nhập thấp và người thu nhập trung bình. Đây cũng là giải pháp quan trọng để bảo đảm an sinh xã hội, nâng cao chất lượng nguồn nhân lực và thúc đẩy thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh phát triển bền vững hơn.