Luật hóa quy trình số hóa và xây dựng cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản
Theo báo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), số hóa dữ liệu hay những bước tiến sâu hơn để chuyển đổi số, là thành quả khoa học kỹ thuật giúp con người thay đổi phương thức kinh doanh để mọi hoạt động trở nên nhanh hơn, trung thực hơn, minh bạch hơn. Nếu dữ liệu được đưa lên môi trường số nhưng không minh bạch, không xác thực, thiếu sự quản lý chặt chẽ và cá nhân, tổ chức không được tiếp cận cơ sở dữ liệu một cách bình đẳng, như vậy chỉ là bước chuyển đổi về hình thức, không thực chất và không tận dụng được đặc điểm ưu việt của số hóa.
Trong đó, đối với bất động sản, do chưa có quy định cụ thể, quy rõ trách nhiệm cho từng chủ thể trong việc số hóa, xây dựng và vận hành cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản, chưa có cơ chế cho từng cơ quan, bộ phận, đối tượng khi tham gia khai thác, lưu trữ và công bố thông tin về thị trường, nên vẫn chưa hình thành được một kênh thông tin thống nhất, đủ xác thực, tin cậy, có tính cập nhật thường xuyên, thời sự tình hình của thị trường. Bởi vậy, cần luật hóa quy trình số hóa và xây dựng cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản để thiết lập hành lang pháp lý đủ mạnh để yêu cầu các chủ thể tham gia vào thị trường đều có trách nhiệm và phải thực hiện các nghĩa vụ để minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản. Trong đó, vai trò của các chủ thể như sau:
Nhà nước đóng vai trò quản lý, là đầu mối khai thác, tập hợp, lưu trữ và công bố thông tin đầu ra về thị trường bất động sản. Các cơ quan quản lý Nhà nước như Bộ Xây dựng (cơ quan chủ trì) cùng các bộ, ban ngành, chính quyền địa phương có trách nhiệm khai thác, xác minh thông tin đầu vào, số hóa dữ liệu đầu vào để đóng góp vào cơ sở dữ liệu chung. Cần có một cơ quan chuyên trách có đủ năng lực và chuyên nghiệp để tổng hợp, phân tích, thực hiện công bố và chịu trách nhiệm về thông tin được công bố về thị trường bất động sản trên các nền tảng do Nhà nước quản lý.
Doanh nghiệp phát triển bất động sản có trách nhiệm công bố thông tin theo quy định hiện hành. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới, tư vấn bất động sản tham gia khai thác, số hóa dữ liệu và có trách nhiệm đóng góp dữ liệu về cơ sở dữ liệu chung do Nhà nước quản lý.
Người dân có trách nhiệm cung cấp thông tin xác thực về giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản. Trách nhiệm này cần gắn với hình sự để tránh tình trạng bất động sản “hai giá” đã diễn ra phổ biến trong thời gian vừa qua.
Việc luật hóa quy trình số hóa dữ liệu về thị trường bất động sản sẽ tạo cơ sở pháp lý để thuận lợi cho việc đầu tư hạ tầng số phục vụ việc thu thập, lưu trữ, khai thác và công bố thông tin.
Đề xuất và giải pháp cụ thể nhằm số hoá và xây dựng cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản
Quy định rõ về các tiêu chí, nội dung, yêu cầu số hóa, xây dựng và vận hành cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản của Nhà nước, các tổ chức xã hội nghề nghiệp, tổ chức khoa học công nghệ và doanh nghiệp tư nhân trong Luật Kinh doanh Bất động sản, đồng bộ với các Luật chuyên ngành khác.
Đề xuất cơ chế yêu cầu các đơn vị công bố các báo cáo nghiên cứu trên các nền tảng của mình phải đồng thời công bố trên cổng thông tin chung về thị trường bất động sản do Nhà nước quản lý để đảm bảo tính đầy đủ, lưu trữ toàn diện và so sánh, đánh giá mức độ tin cậy, xác thực khi cần.
Đối với các báo cáo và cơ sở dữ liệu do Nhà nước, các tổ chức xã hội nghề nghiệp, tổ chức khoa học công nghệ độc lập công bố, các cơ quan cung cấp thông tin chịu trách nhiệm về mức độ xác thực và hợp pháp của thông tin; Đối với các báo cáo do các doanh nghiệp công bố, cần luật hóa cơ chế phản biện độc lập của các chuyên gia có uy tín trong lĩnh vực bất động sản, có sự giám sát của cơ quan quản lý Nhà nước, các tổ chức xã hội nghề nghiệp, tổ chức khoa học công nghệ độc lập.
Thẩm định, kiểm tra, giám thông tin về thị trường bất động sản
Để hạn chế những bất cập có thể xảy ra khi doanh nghiệp thực hiện thu thập dữ liệu và công bố thông tin, cần thiết phải có quy định rõ ràng về quyền hạn của các tổ chức được phép công bố, trong đó có doanh nghiệp. Doanh nghiệp không được mua bán dữ liệu cá nhân của khách hàng, cũng không được lưu trữ dữ liệu của khách hàng làm tài sản tư hữu. Mặt khác, doanh nghiệp có thể đầu tư hạ tầng, chất xám để kiến tạo nên các dữ liệu, thông tin tổng hợp về thị trường dựa trên nguồn dữ liệu đầu vào mà họ được cung cấp. Doanh nghiệp cũng có thể công bố dữ liệu này đến với công chúng, tuy nhiên cần được đặt trong sự kiểm soát, quản lý chặt chẽ về tính xác thực của thông tin.
Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được Quốc hội thông qua ngày 28/11/2023, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025 dành một chương để quy định về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản (Chương VIII), tuy nhiên, quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của doanh nghiệp, tổ chức tự thu thập, nghiên cứu, lưu trữ và công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản chưa được làm rõ. Kiến nghị Chính phủ nên quy định cụ thể điều này khi soạn thảo và ban hành Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) theo hướng làm rõ việc doanh nghiệp có được công bố các báo cáo thông tin, đánh giá, nhận định về thị trường bất động sản ra công chúng hay không để có cơ chế quản lý thực trạng này, tránh việc các báo cáo tiếp tục “nở rộ” gây nhiễu loạn thông tin trên thị trường.
Cùng đó, việc thẩm định, kiểm tra, giám sát của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền với các thông tin thị trường mà doanh nghiệp công bố cũng cần được thực hiện thường xuyên, chặt chẽ, nhanh chóng, hiệu quả, tự động hóa nhờ vào ứng dụng khoa học công nghệ. Tránh cách làm thủ công, rườm rà, nhiều thủ tục, giấy tờ bởi giá trị của thông tin còn phụ thuộc vào thời điểm công bố.
Ngoài ra, những tiêu chí về tính xác thực của thông tin trên thị trường bất động sản được lưu trữ và công bố bởi các tổ chức, cá nhân ngoài Nhà nước cũng cần được áp dụng cho hoạt động của môi giới bất động sản. Có thể đặt ra quy định bắt buộc ghi âm lại thông tin do môi giới tư vấn và có thể dùng các bản ghi âm này để đối chất nếu xuất hiện tình trạng dẫn dắt sai lệch để nâng khống giá, cố tình che giấu thông tin thực về sản phẩm. Tương tự, những hành vi tung tin lừa đảo, gây sốc, bịa đặt trên không gian mạng về thị trường bất động sản cũng cần được xử lý mạnh tay để răn đe và ngăn chặn hành vi thao túng thị trường bằng thông tin sai lệch.
Ngoài ra, ý nghĩa trọng tâm của việc số hóa dữ liệu thị trường bất động sản nằm ở việc giúp thị trường minh bạch hơn, giúp nhà đầu tư, các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch mua bán tránh khỏi những rủi ro liên quan đến đạo đức kinh doanh, giúp cơ quan Nhà nước quản lý và điều phối thị trường tốt hơn nhờ vào dữ liệu được xác thực. Do đó, cần tạo cơ chế để cá nhân, doanh nghiệp được tiếp cận nguồn tin chính xác, kịp thời, hữu ích về thị trường bất động sản trên một hệ thống thông tin được quản lý, giám sát chặt chẽ. Việc cung cấp cho các chủ thể tham gia thị trường thông tin khách quan, trung thực cũng giúp cho họ có căn cứ để đánh giá giá trị thực của sản phẩm và có niềm tin tham gia đầu tư vào thị trường.
Nguyên An
