Chung cư Hà Nội chững giá, người mua dè dặt trước mặt bằng cao

Thị trường chung cư Hà Nội đang trải qua một giai đoạn khá đặc biệt khi giá bán không còn leo thang mạnh như trước nhưng vẫn duy trì ở mức cao, tạo nên trạng thái giằng co rõ rệt giữa bên mua và bên bán. Sự chững lại về tốc độ tăng giá không đủ để kéo mặt bằng giá xuống thấp hơn, trong khi những yếu tố chi phí và kỳ vọng vẫn giữ giá ở vùng đỉnh mới.

Trong dòng người đi xem nhà những ngày cuối tuần, anh Võ Thúc Định, 46 tuổi, làm việc tại khu vực Cầu Giấy, gần như không bỏ lỡ bất kỳ dự án nào phù hợp với nhu cầu của gia đình. Sau nhiều năm tích lũy, vợ chồng chị dự định tìm một căn hộ khoảng 70 m2 trước khi con bước vào lớp 1. Tuy nhiên, hành trình tìm nhà của chị ngày càng trở nên áp lực khi mức giá thực tế vượt xa những gì từng hình dung.

Chung cư Hà Nội chững giá, người mua dè dặt trước mặt bằng cao.

"Chỉ vài năm trước, với khoảng 3 tỷ đồng, gia đình có thể tiếp cận những căn hộ ở vị trí tương đối thuận lợi. Nhưng hiện tại, cùng số tiền đó, lựa chọn gần như bị thu hẹp đáng kể, либо phải chấp nhận diện tích nhỏ hơn hoặc dịch chuyển ra xa trung tâm. Những dự án mới mà chị tham khảo đều có giá xấp xỉ hoặc vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2, một con số trước đây chỉ xuất hiện ở phân khúc cao cấp" anh Định chia sẻ.

Diễn biến này phản ánh rõ sự thay đổi của mặt bằng giá trên toàn thị trường. Theo số liệu từ cơ quan quản lý, giá căn hộ mở bán tại Hà Nội đã đạt trung bình khoảng 128 triệu đồng/m2, thiết lập mức cao nhất từ trước đến nay. Điều đáng nói là sự gia tăng này không còn mang tính cục bộ mà lan rộng ra nhiều khu vực, bao gồm cả những địa bàn từng được xem là “vùng trũng giá”.

Sự dịch chuyển của mặt bằng giá khiến phân khúc bình dân gần như biến mất khỏi nguồn cung mới. Thay vào đó, thị trường chủ yếu được lấp đầy bởi các sản phẩm trung cấp và cao cấp, phát triển theo mô hình khu đô thị đồng bộ tiện ích. Điều này vô hình trung tạo ra một khoảng cách ngày càng lớn giữa khả năng chi trả của người dân và giá trị bất động sản.

Không chỉ người mua ở thực, các nhà đầu tư cũng đang phải điều chỉnh lại chiến lược trong bối cảnh mới. Nếu như trước đây, việc sở hữu căn hộ cho thuê được xem là kênh tạo dòng tiền ổn định thì nay hiệu quả này đang suy giảm rõ rệt. Lợi suất cho thuê không còn hấp dẫn trong khi chi phí vốn lại gia tăng.

Lãi suất vay mua nhà thả nổi hiện dao động ở mức 10–14%/năm, khiến áp lực trả nợ trở nên đáng kể. Nhiều nhà đầu tư từng kỳ vọng tiền thuê có thể bù đắp phần lớn chi phí tài chính nay phải đối mặt với tình trạng hụt dòng tiền. Hệ quả là thị trường thứ cấp bắt đầu xuất hiện làn sóng bán ra, đặc biệt tại những khu vực từng ghi nhận mức tăng giá nhanh.

Trong bối cảnh đó, nguồn cung mới lại đang chuẩn bị gia nhập thị trường với quy mô lớn. Dự báo trong hai năm tới, Hà Nội có thể đón thêm hàng chục nghìn căn hộ từ hàng loạt dự án được triển khai. Tuy nhiên, phần lớn trong số này vẫn thuộc phân khúc trung – cao cấp và tập trung ở khu vực ngoại ô, nơi quỹ đất còn dồi dào.

Điều này đặt ra một nghịch lý: nguồn cung tăng nhưng chưa chắc giải được bài toán về khả năng chi trả. Người mua có thêm lựa chọn, nhưng không phải lựa chọn nào cũng phù hợp với nhu cầu thực tế và năng lực tài chính.

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, thị trường đang chứng kiến sự thay đổi đáng kể trong hành vi của người mua. Thay vì chạy theo xu hướng tăng giá, người mua hiện ưu tiên những yếu tố mang tính nền tảng như pháp lý minh bạch, tiến độ đảm bảo và khả năng khai thác sử dụng thực tế.

Nhận định của Bà Miền đã phản ánh một giai đoạn chuyển dịch của thị trường từ tăng trưởng nóng sang phát triển thận trọng hơn. Người mua không còn dễ dàng bị cuốn theo tâm lý đám đông, trong khi nhà đầu tư cũng phải tính toán kỹ lưỡng hơn về dòng tiền và rủi ro.

Ở góc độ dài hạn, nhiều chuyên gia cho rằng khả năng giảm sâu của giá chung cư Hà Nội là không lớn, bởi chi phí đầu vào vẫn neo cao, từ giá đất đến vật liệu xây dựng và chi phí tài chính. Tuy nhiên, việc giá chững lại cũng là tín hiệu tích cực, giúp thị trường có thời gian điều chỉnh và cân bằng.

Với người mua ở thực như anh Võ Thúc Định, bài toán an cư vẫn còn đó, nhưng cách tiếp cận đã thay đổi. Thay vì vội vàng quyết định, chị lựa chọn tiếp tục theo dõi thị trường, cân nhắc kỹ từng dự án và chờ đợi thời điểm phù hợp hơn. Đây cũng là tâm lý chung của nhiều gia đình trẻ trong bối cảnh hiện nay.

Thị trường chung cư Hà Nội vì thế đang bước vào giai đoạn sàng lọc, nơi những yếu tố thực chất dần thay thế cho kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Trong quá trình đó, cả người mua lẫn nhà đầu tư đều buộc phải thích nghi, thận trọng hơn và hướng tới những giá trị bền vững thay vì những cơn sốt nhất thời.