Áp lực lãi vay tăng cao, người mua nhà lao đao giữa vòng xoáy tài chính

Áp lực tài chính đang trở thành “bài toán sống còn” với nhiều người vay mua nhà trong bối cảnh lãi suất tăng nhanh sau giai đoạn ưu đãi. Từ chỗ xem khoản vay là công cụ hỗ trợ tiếp cận nhà ở, không ít người nay rơi vào thế bị động khi chi phí trả nợ hàng tháng tăng vọt, bào mòn thu nhập và làm đảo lộn toàn bộ kế hoạch tài chính gia đình.

Câu chuyện của anh Nguyễn Dương (Hà Nội) là một ví dụ điển hình. Cách đây ba năm, anh vay 3 tỷ đồng để mua căn hộ với lãi suất ưu đãi 8% trong 24 tháng đầu. Khi đó, mỗi tháng gia đình chỉ phải trả khoảng 28 triệu đồng – mức chi vẫn nằm trong khả năng kiểm soát. Tuy nhiên, khi bước vào giai đoạn thả nổi, lãi suất nhanh chóng leo lên 12%, rồi chạm ngưỡng 15% mỗi năm, khiến khoản trả hàng tháng tăng lên khoảng 45 triệu đồng.

Áp lực lãi vay tăng cao, người mua nhà lao đao giữa vòng xoáy tài chính

Sự thay đổi này khiến cán cân tài chính gia đình anh gần như bị phá vỡ. Sau khi chi trả tiền vay và các khoản sinh hoạt thiết yếu, thu nhập gần như không còn dư. Những kế hoạch tích lũy, đầu tư hay cải thiện chất lượng sống buộc phải tạm gác. Dù từng nghĩ đến việc bán nhà để giảm áp lực, anh vẫn chần chừ vì lo ngại giá bất động sản tiếp tục tăng, khiến cơ hội quay lại thị trường trở nên xa vời hơn.

Ở phân khúc cao cấp, áp lực thậm chí còn lớn hơn. Một trường hợp khác tại Hà Nội cho thấy, với khoản vay hơn 6 tỷ đồng để mua căn hộ trị giá 17 tỷ đồng, chi phí trả nợ hàng tháng đã vượt 100 triệu đồng khi lãi suất tăng lên 13-15% mỗi năm. Trong đó, riêng tiền lãi đã chiếm phần lớn, khiến dòng tiền trở nên căng thẳng.

Khi nguồn thu dự kiến từ cho thuê không đạt kỳ vọng, áp lực tài chính càng chồng chất. Những khoản chi tiêu không thiết yếu bị cắt giảm tối đa, trong khi các kế hoạch dài hạn như đầu tư hay du lịch gần như bị “đóng băng”. Tình trạng này phản ánh rõ một thực tế: chỉ cần một biến động nhỏ về lãi suất hoặc dòng tiền, người vay có thể nhanh chóng rơi vào trạng thái mất cân đối.

Không chỉ người mua ở thực, nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn cũng đang chịu sức ép nặng nề. Một nhà đầu tư tại Hà Nội cho biết đã vay gần 20 tỷ đồng để mua nhiều căn hộ với kỳ vọng lướt sóng. Tuy nhiên, khi thị trường chững lại và lãi suất tăng cao, chi phí lãi mỗi tháng có thể lên tới hàng trăm triệu đồng, trong khi tài sản chưa thể thanh khoản.

Trong bối cảnh đó, mỗi tháng trôi qua đồng nghĩa với việc chi phí tài chính tiếp tục “phình to”, tạo ra áp lực tâm lý lớn. Để đạt điểm hòa vốn, giá bán phải tăng mạnh – điều khó xảy ra khi thị trường đang suy giảm thanh khoản. Nhiều nhà đầu tư buộc phải cân nhắc bán cắt lỗ để thu hồi dòng tiền, chấp nhận hy sinh lợi nhuận kỳ vọng.

Theo ghi nhận trên thị trường, lãi suất vay mua nhà hiện phổ biến ở mức 13-14% trong giai đoạn đầu và có thể lên đến 15-16% sau thả nổi. Điều đáng chú ý là mặt bằng lãi suất tại một số ngân hàng lớn đã tiệm cận, thậm chí vượt nhóm ngân hàng tư nhân – diễn biến hiếm thấy trong nhiều năm qua.

Trong khi đó, giá nhà tại các đô thị lớn vẫn duy trì ở mức cao. Tại Hà Nội, giá căn hộ trung bình khoảng trên dưới 80 triệu đồng mỗi m2, còn TP.HCM khoảng gần 70 triệu đồng mỗi m2. Mặt bằng giá cao buộc người mua phải vay với tỷ lệ lớn hơn so với thu nhập, làm gia tăng rủi ro khi lãi suất biến động.

Sự kết hợp giữa lãi suất tăng và giá nhà neo cao đang tạo ra một “gọng kìm” siết chặt khả năng tài chính của người vay. Hệ quả là thị trường thứ cấp bắt đầu xuất hiện làn sóng bán cắt lỗ, với mức giảm từ vài trăm triệu đồng đến hàng tỷ đồng ở một số trường hợp.

Tuy nhiên, nghịch lý của thị trường nằm ở chỗ giá sơ cấp vẫn khó giảm do chi phí đầu vào cao, trong khi thị trường thứ cấp lại xuất hiện các vùng giá thấp hơn do áp lực tài chính của người bán. Điều này tạo ra cơ hội cho những người có nền tảng tài chính vững, sẵn sàng “săn” sản phẩm giá hợp lý.

TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc sử dụng đòn bẩy tài chính cao có thể mang lại lợi ích trong giai đoạn thị trường thuận lợi, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro lớn khi điều kiện vĩ mô thay đổi. Khi lãi suất tăng, biên an toàn tài chính bị thu hẹp, chỉ cần thu nhập giảm hoặc chi phí tăng nhẹ cũng có thể khiến người vay rơi vào trạng thái mất kiểm soát.

Vị chuyên gia này khuyến nghị người mua nhà cần thận trọng hơn với quyết định vay vốn. Ngưỡng an toàn được đề xuất là khoản trả nợ không vượt quá 30% thu nhập hàng tháng, đồng thời cần có kịch bản dự phòng khi lãi suất duy trì ở mức cao.

Bên cạnh đó, việc xây dựng kế hoạch tài chính dài hạn, ưu tiên vốn tự có và kiểm soát chặt chẽ chi tiêu được xem là yếu tố then chốt. Tránh tâm lý “sợ bỏ lỡ cơ hội” cũng là điều cần thiết, bởi quyết định vội vàng có thể dẫn đến áp lực kéo dài nhiều năm.

Dù đối mặt với nhiều thách thức, thị trường vẫn mở ra cơ hội cho những người có chiến lược thận trọng và nguồn lực tài chính ổn định. Trong giai đoạn thanh khoản suy giảm, việc lựa chọn đúng thời điểm và sản phẩm phù hợp có thể giúp người mua tối ưu hóa giá trị, thay vì trở thành nạn nhân của vòng xoáy lãi suất.