Nguồn cung mở rộng, cơ cấu dịch chuyển đa cực
Không chỉ tăng về lượng, cơ cấu nguồn cung đang có sự thay đổi mang tính cấu trúc. Theo bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam, nguồn cung đang phân bổ đồng đều hơn giữa các vùng miền, mở rộng ra các khu vực vùng ven và các đô thị mới, gắn với các dự án quy mô lớn phát triển theo mô hình đô thị gắn với giao thông (TOD) và tiêu chuẩn xanh.
 |
| Trái ngược với đất nền, phân khúc căn hộ quý I/2026 ghi nhận nguồn cung sơ cấp giảm 25%, nguồn cung mới lao dốc hơn 51% so với quý trước - khi các chủ đầu tư chủ động "giữ nhịp", không vội bung hàng trong bối cảnh tín dụng bị kiểm soát chặt. |
Xu hướng này cũng được Savills xác nhận trong báo cáo quý I/2026, khi chỉ ra rằng thị trường đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc trên diện rộng. Tại Hà Nội, phát triển đa cực ngày càng rõ nét với trọng tâm là chất lượng sống và trải nghiệm cư dân. Trong khi đó, TP.HCM vẫn đối mặt với tình trạng nguồn cung hạn chế, dù nhu cầu đã có dấu hiệu phục hồi có chọn lọc.
Cầu phục hồi chậm: Người mua "sợ chọn sai"
Dù nguồn cung cải thiện rõ rệt, phía cầu lại diễn biến phức tạp hơn. Trong bối cảnh chi phí vốn cao và thanh khoản chưa phục hồi mạnh, tâm lý người mua đang chuyển sang trạng thái thận trọng cực độ — mà các chuyên gia gọi là hội chứng "sợ chọn sai". Các tiêu chí lựa chọn sản phẩm ngày càng khắt khe, xoay quanh ba ưu tiên cốt lõi: pháp lý minh bạch, khả năng tạo dòng tiền và tiềm năng tăng giá bền vững.
Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội — nhận định người mua hiện nay ưu tiên các sản phẩm có thể khai thác sử dụng ngay hoặc tạo dòng tiền ổn định trong dài hạn. Xu hướng dịch chuyển ra khu vực vệ tinh cũng gia tăng khi giá bất động sản tại trung tâm đã neo ở mức cao. Đây là sự chuyển dịch căn bản từ tư duy "lướt sóng" sang đầu tư dựa trên giá trị thực.
Bộ Xây dựng dự báo năm 2026, thị trường vận động theo hướng "sôi động trong thận trọng", với phân khúc căn hộ và nhà ở phục vụ nhu cầu thực tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt. Người mua và nhà đầu tư ngày càng ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và giá trị sử dụng thực thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
 |
| Với các phân khúc cao cấp cuộc đua dành nhiều lợi thế cho các khu compound mang định vị khác biệt tôn vinh giá trị sử dụng thật. |
Ông Nguyễn Văn Đính — Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam — đánh giá quý I/2026 đang trải qua giai đoạn sàng lọc mạnh nhất trong nhiều năm. Quá trình này không chỉ đến từ nội tại thị trường mà còn chịu tác động cộng hưởng từ tỷ giá, lạm phát và bất ổn địa chính trị toàn cầu — tạo nên một "phép thử" toàn diện đối với sức chống chịu của các doanh nghiệp bất động sản.
Về phía tín dụng, bà Đỗ Thu Hằng cho biết việc tiếp cận vốn từ ngân hàng và các quỹ đầu tư ngày càng khắt khe, chỉ ưu tiên những dự án có tính khả thi cao và đáp ứng nhu cầu thực tế. Đây vừa là áp lực, vừa là cơ chế tự điều chỉnh lành mạnh của thị trường.
