Sự dịch chuyển của dòng tiền mua nhà ở thực về cửa ngõ Đông Bắc TP Hồ Chí Minh

Áp lực giá nhà đẩy nhu cầu ra vùng ven

Đáng chú ý, sự dịch chuyển này không chỉ phản ánh bài toán giá cả, mà còn cho thấy sự thay đổi trong tư duy sở hữu nhà ở của một bộ phận người mua trẻ.

Với khoảng tài chính 6 tỷ đồng — mức ngân sách từng được xem là khá cao với nhu cầu ở thực — người mua hiện đứng trước hai lựa chọn rất khác nhau: căn hộ cao tầng tại các đô thị giáp TP Hồ Chí Minh hoặc nhà phố liền thổ tại các khu vực đang mở rộng về phía Bắc TP Hồ Chí Minh.

TP Hồ Chí Minh thống nhất kế hoạch triển khai mở rộng Quốc lộ 13.

Khoảng 5 năm trước, ngân sách 5–6 tỷ đồng vẫn đủ để tiếp cận nhiều sản phẩm nhà ở tại các quận nội thành TP Hồ Chí Minh. Nhưng mặt bằng giá tăng nhanh trong giai đoạn 2020–2025 khiến khả năng sở hữu nhà của nhóm khách hàng trung lưu ngày càng thu hẹp.

Theo ghi nhận thị trường, phân khúc căn hộ tại TP Hồ Chí Minh hiện gần như không còn nguồn cung trung cấp đúng nghĩa. Giá sơ cấp tại nhiều dự án mới đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m², trong khi quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế và chi phí phát triển dự án liên tục tăng.

Điều này buộc dòng tiền mua ở thực phải dịch chuyển sang các đô thị giáp ranh — nơi vẫn còn quỹ đất lớn hơn và mặt bằng giá “mềm” hơn đáng kể.

Trong bức tranh đó, Thuận An và Dĩ An như hai điểm hút dân cư rõ nét nhất nhờ vị trí tiếp giáp trực tiếp TP Hồ Chí Minh và hệ thống hạ tầng đã phát triển tương đối hoàn chỉnh.

Các trục giao thông như Quốc lộ 13, Quốc lộ 1K, Mỹ Phước – Tân Vạn hay kế hoạch triển khai Vành đai 3 đang tạo lợi thế kết nối đáng kể cho toàn khu vực.

Một góc Tân Uyên – TP. Hồ Chí Minh

Không khó để nhận thấy sự thay đổi của thị trường trong vài năm qua. Nếu trước đây Bình Dương chủ yếu được xem là địa bàn công nghiệp, thì hiện nay khu vực này đang dần hình thành vai trò của một đô thị vệ tinh phục vụ nhu cầu an cư cho lực lượng chuyên gia, kỹ sư và lao động chất lượng cao làm việc tại TP Hồ Chí Minh.

Căn hộ vẫn là lựa chọn chủ đạo

Tại Thuận An và Dĩ An, căn hộ vẫn đang chiếm ưu thế rõ rệt về nguồn cung và thanh khoản.

Lợi thế lớn nhất của loại hình này nằm ở khả năng đáp ứng nhu cầu ở ngay, chi phí vận hành tương đối ổn định và khoảng cách di chuyển thuận tiện về TP Hồ Chí Minh.

Với ngân sách khoảng 6 tỷ đồng, người mua hiện có thể tiếp cận căn hộ diện tích lớn tại các khu đô thị đã hình thành tương đối hoàn chỉnh về tiện ích và cộng đồng cư dân.

Theo nhiều đơn vị môi giới, nhóm khách hàng lựa chọn căn hộ hiện nay chủ yếu là người trẻ hoặc các gia đình đang ưu tiên tính tiện lợi trong sinh hoạt hằng ngày.

Đặc biệt, nhu cầu thuê lớn từ chuyên gia nước ngoài và lao động kỹ thuật cao giúp phân khúc này duy trì khả năng khai thác dòng tiền khá tốt.

Tuy nhiên, khi mật độ đô thị ngày càng cao, một bộ phận người mua bắt đầu đặt câu hỏi khác: liệu căn hộ có còn là lựa chọn phù hợp cho nhu cầu sống dài hạn?

Nhà thấp tầng hưởng lợi từ xu hướng “giãn dân”

Càng dịch chuyển lên phía Bắc TP Hồ Chí Minh, thị trường lại cho thấy một xu hướng khác biệt.

Các đô thi vệ tinh Đông Bắc cùng các dự án mang đậm tính biểu tượng ở Tân Uyên.

Tại Tân Uyên, thay vì phát triển dày đặc các khối cao tầng, nhiều dự án đang đi theo mô hình khu dân cư thấp tầng với mật độ xây dựng thấp hơn và ưu tiên không gian sống riêng tư.

Xu hướng này phần nào phản ánh thay đổi trong hành vi người mua sau đại dịch — thời điểm mà nhu cầu về môi trường sống, diện tích sử dụng và không gian xanh được quan tâm nhiều hơn trước.

Nếu như căn hộ phù hợp với nhóm khách hàng ưu tiên tính tiện lợi và khả năng kết nối nhanh, thì nhà phố liền thổ lại hấp dẫn nhóm người mua hướng đến tích lũy tài sản dài hạn.

Theo giới phân tích, yếu tố cốt lõi tạo nên giá trị của bất động sản vẫn là quỹ đất. Trong dài hạn, các tài sản gắn với đất thường có xu hướng giữ giá tốt hơn tại những khu vực còn dư địa phát triển hạ tầng và đô thị hóa.

Đây cũng là lý do nhiều gia đình trẻ bắt đầu chấp nhận dịch chuyển xa trung tâm hơn để đổi lấy không gian sống rộng rãi và ổn định hơn.

Tuy nhiên, nhà thấp tầng không phải không có điểm yếu.

Khoảng cách di chuyển dài hơn khiến loại hình này phù hợp hơn với nhóm làm việc tại TP Hồ Chí Minh mở rộng hoặc có xu hướng ổn định lâu dài thay vì thường xuyên di chuyển vào trung tâm TP Hồ Chí Minh.

Thanh khoản ngắn hạn của nhà phố vùng ven cũng khó sôi động bằng căn hộ tại các khu vực đã hình thành cộng đồng dân cư lớn.

Điều đáng chú ý là cuộc cạnh tranh giữa căn hộ và nhà phố hiện nay không còn đơn thuần nằm ở mức giá bán.

Trước đây, khoảng cách tài chính giữa hai loại hình khá lớn khiến phần đông người mua gần như mặc định chọn căn hộ. Nhưng vài năm gần đây, nhiều chủ đầu tư đã áp dụng chính sách giãn thanh toán và hỗ trợ lãi suất kéo dài, giúp nhà phố trở nên dễ tiếp cận hơn với nhóm khách hàng trẻ.

Sự thay đổi này khiến người mua bắt đầu cân nhắc nhiều hơn về bài toán chất lượng sống thay vì chỉ khả năng sở hữu.

Thực tế thị trường cho thấy một bộ phận người mua hiện không còn đặt ưu tiên tuyệt đối vào việc ở gần trung tâm bằng mọi giá. Thay vào đó, họ quan tâm nhiều hơn đến môi trường sống, không gian riêng tư và khả năng tích lũy tài sản trong dài hạn.

Đó cũng là lý do các đô thị vệ tinh phía Đông Bắc đang bước vào giai đoạn phát triển mới — không còn đơn thuần là nơi “giãn dân”, mà đang dần trở thành lựa chọn an cư thực sự của tầng lớp trung lưu trẻ.

Với cùng một ngân sách 6 tỷ đồng, người mua hiện có nhiều lựa chọn hơn trước. Nhưng cũng chính điều đó khiến quyết định xuống tiền trở nên khó hơn: chọn sự thuận tiện của đô thị nén hay đánh đổi khoảng cách để sở hữu một không gian sống dài hạn hơn.

Và có lẽ, đây mới là thay đổi đáng chú ý nhất của thị trường bất động sản phía Nam hiện nay.