Sắc thái mới của cho vay bất động sản

Ngân hàng áp hệ số rủi ro 200% với cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS

Cùng với chứng khoán, bất động sản (BĐS) được xếp vào nhóm lĩnh vực cho vay tiềm ẩn nhiều rủi ro với các ngân hàng. Vì vậy, trong nhiều quyết sách, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước (NHNN) luôn yêu cầu kiểm soát chặt tín dụng cho vay trong những lĩnh vực này.

Tỷ lệ giảm dần

Tín dụng BĐS từng chiếm tỷ trọng rất cao trong danh mục của các ngân hàng, đặc biệt là giai đoạn 2007-2008 với tỷ lệ trên 30%. Tuy nhiên, qua nhiều hệ lụy từ việc quá phụ thuộc vào tín dụng BĐS, các ngân hàng hiện nay đã giảm tỷ lệ này về mức phổ biến 7 – 10%.

Theo báo cáo tài chính của quý II/2019 của VPBank, 6 tháng đầu năm, dư nợ cho vay BĐS khá lớn: 48.472 tỷ đồng. Sacombank cũng có số dư cho vay lĩnh vực BĐS (bao gồm cả cho vay cá nhân mua BĐS) đạt 30.853 tỷ đồng. Báo cáo tài chính 6 tháng đầu năm của Techcombank cho thấy dư nợ cho vay kinh doanh BĐS đạt mức 26.723 tỷ đồng.

Bên cạnh một số ngân hàng có dư nợ cho vay BĐS lên đến hàng chục nghìn tỷ đồng, ở nhóm các ngân hàng có quy mô nhỏ, dư nợ cho vay khá thấp như tại NamABank chỉ là 4.658 tỷ đồng.

Ông Phạm Duy Hiếu, quyền Tổng giám đốc ABBank, cũng cho biết cho vay khách hàng đến cuối tháng 6 của ngân hàng này ở mức 49.564 tỷ đồng, thấp hơn 5% so với đầu năm. Trong khi đó, kế hoạch đề ra từ đầu năm là dư nợ tăng 17%. Nguyên nhân là do xuất phát từ định hướng phát triển bền vững, ABBank thực hiện tăng cường rà soát, thẩm định kỹ hơn đối với các hồ sơ vay để đảm bảo cho vay kịp thời và đúng mục đích, nhu cầu của khách hàng, đồng thời đảm bảo tính an toàn cho hệ thống và chủ trương hỗ trợ cho vay phục vụ nhu cầu mua nhà để ở, siết chặt hơn đối với vay đầu cơ BĐS.

Số liệu từ Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (NHNN) cho thấy đến cuối tháng 6, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS đạt gần 1,4 triệu tỷ đồng, tăng 6,5% so với cuối năm 2018, trong đó tín dụng kinh doanh BĐS là 473,7 nghìn tỷ đồng, tăng 2,5%; tín dụng tiêu dùng BĐS là 919,6 nghìn tỷ đồng, tăng 9,4%.

Dù dư nợ cho vay BĐS của toàn ngành đã giảm mạnh so với trước đây, song theo đánh giá của các chuyên gia, mức tăng trưởng dư nợ cho vay BĐS ở các ngân hàng hiện nay chỉ nên duy trì ở mức 5-7% để ngân hàng có thể sàng lọc những dự án tốt, chủ đầu tư dự án cho vay có khả năng tài chính, chọn dự án có vị trí đắc địa, cơ sở hạ tầng đầy đủ; chọn khu vực và dự án được thiết kế và xây dựng phù hợp với phong cách quốc tế; chọn các dự án đang được thiết kế và xây dựng theo mô hình thành phố thông minh. Chỉ có như vậy mới giảm thiểu được rủi ro.

“Liều thuốc độc” cho giới đầu cơ

Có thể thấy việc siết tín dụng BĐS mới bắt đầu manh nha vào năm 2018. Tuy nhiên, từ đầu năm 2019, cơ quan quản lý liên tục có những động thái mạnh mẽ hơn, không chỉ ban hành các văn bản nhắc nhở, mà đã có sự điều chỉnh về mặt chính sách như giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, giới hạn cho vay với một khách hàng không quá 15% vốn tự có, điều chỉnh hệ số rủi ro cho vay BĐS nhằm giảm nguồn cung vốn tín dụng cho lĩnh vực BĐS.

Bản thân các ngân hàng thương mại cũng phải áp hệ số rủi ro 50% với cho vay đảm bảo bằng nhà ở, quyền sử dụng đất; 200% với cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS (theo Thông tư 36) và hệ số này còn tăng lên cao hơn nữa trong dự thảo thông tư thay thế.

Ts. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cho rằng việc NHNN siết tăng trưởng tín dụng là hợp lý, bởi tín dụng bị siết lại, cộng với lãi suất tăng thì chắc chắn đó là “liều thuốc độc” cho giới kinh doanh đầu cơ BĐS.

Đồng quan điểm, Ts. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia ngân hàng, cho hay: “NHNN rất có lý khi có những kiến nghị này. Tỷ lệ cho vay trung và dài hạn có thể sẽ được rút 40-45% hiện nay xuống còn khoảng 35%. Đây là điều hợp lý vì các nước trên thế giới hiện nay chỉ dùng nguốn vốn ngắn hạn cho vay dài hạn khoảng 25%”.

Theo ông Hiếu, trong khoảng 5-10 năm nữa, Việt Nam nên đưa tỷ lệ này xuống 30% hoặc, thậm chí 25% khi kinh tế ổn định.

Tuy vậy, việc siết tín dụng đổ vào BĐS không đồng nghĩa với việc cấm. Ông Nguyễn Quốc Hùng, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, nhấn mạnh: “Các tổ chức tín dụng không thiếu vốn và cũng không dừng cho vay BĐS, mà sẽ chỉ cho vay những chủ đầu tư đủ điều kiện, đáp ứng hồ sơ, thủ tục… Chủ đầu tư có đất sạch, có khả năng sinh lợi nhuận thì ngân hàng sẵn sàng cho vay”.

Huyền Anh