Bài thuốc nào 'chữa' ách tắc dự án bất động sản?

Bất động sản (BĐS) Việt Nam cũng bị ảnh hưởng do đại dịch, nhưng nặng nhẹ có khác nhau giữa các khu vực hoạt động của thị trường. Giai đoạn phải ngừng nghỉ có thể coi thị trường như một lò xo bị nén lại, hết ngừng nghỉ thì lò xo được bung ra, còn mạnh mẽ hơn. Giải pháp đẩy mạnh các dự án đầu tư là hoàn thiện sớm nhất hệ thống pháp luật có liên quan đến thị trường BĐS.

Thứ nhất, cần nói tới khu vực hoạt động xây dựng tạo lập BĐS. Các hoạt động này có bị ảnh hưởng nhưng không nghiêm trọng vì vẫn có thể xây dựng trong cách ly xã hội, miễn là thực hiện tốt các cách thức chống lây lan, tuy tiến độ có chậm hơn so với kế hoạch.

GS.TS. Đặng Võ Hùng

Thứ hai, là hoạt động môi giới giao dịch BĐS. Hoạt động này gần như đứng yên, các môi giới viên mất việc làm, các doanh nghiệp môi giới ngừng hoạt động. Trên thực tế, doanh nghiệp môi giới chỉ phải lo đời sống cho nhân viên làm việc tại các bộ phận gián tiếp, không phải lo trả lương cho các môi giới viên. Thu nhập của môi giới viên được tính theo hoa hồng từ các giao dịch thành công. Doanh nghiệp vì thế cũng không quá khó khăn để tồn tại.

Thứ ba, là dự án đầu tư tại các phân khúc khác nhau của thị trường. Cần lưu ý rằng, các dự án đầu tư phát triển BĐS đã rơi vào tình trạng giảm cung trong năm 2019 khi phải đối mặt với những quy định pháp luật, làm khó cho phê duyệt dự án.

Phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng phát triển mạnh trong 5 năm 2014 - 2018, trong tình trạng không có khung pháp luật. Những thảo luận về ý tưởng xây dựng khung pháp luật trên các diễn đàn đã làm cho nhà đầu tư thứ cấp rút lui. Các dự án vì thế thiếu vốn để triển khai. Dự án Cocobay đứt gánh chính là một báo hiệu về suy giảm đầu tư. Nhà nước do đó phải tiếp tục hình thành khung pháp luật sao cho thu hút được vốn đầu tư từ dân.

Việc phê duyệt dự án BĐS trong các phân khúc khác lại bị ách tắc do xung đột pháp luật giữa các luật có liên quan, đúng được luật này thì lại trái luật khác. Trong năm 2019, cả hai thị trường BĐS lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP.HCM đều chỉ phê duyệt được vài ba dự án, trong khi các năm trước mỗi năm đều phê duyệt được vài chục dự án. Tình trạng này sẽ gây thiếu cung hàng hóa BĐS trong những năm tới. Cần nhớ là điều này sẽ gây “sốt” giá, đầu cơ ập tới và bong bóng sẽ hình thành…

Tuy nhiên, các nhà đầu tư dự án biết cả, họ không lo lắng gì khi dự án phải dừng lại do dịch bệnh, không quyết định giảm giá mà quyết định chờ đợi giá cao hơn nhiều trong tương lai vài năm tới. Vậy nên, nếu ai đó hy vọng thị trường sẽ bắt đáy để mua rẻ thì chắc chắn không thể có trong giai đoạn này.

Như vậy, các dự án đầu tư BĐS có thể coi như không bị ảnh hưởng bởi đại dịch. Thuốc chữa ách tắc dự án BĐS là hoàn chỉnh sớm nhất hệ thống pháp luật, chứ không phải là việc tìm ra vắc xin hay thuốc chữa COVID-19.

Thứ tư, các hoạt động giao dịch cho thuê BĐS, trong đó có nhà ở, văn phòng, cửa hàng mặt phố, cửa hàng tại trung tâm thương mại, khu công nghiệp... Các hoạt động thuê và cho thuê BĐS trong thị trường sơ cấp giữa Nhà nước và tổ chức, cá nhân hay trong thị trường thứ cấp giữa các tổ chức, cá nhân với nhau đều có thể kích hoạt điều kiện bất khả kháng do đại dịch để miễn, giảm tiền thuê trong một khoảng thời gian phù hợp. Các bên vì thế đều có thể lựa cách thức chia sẻ rủi ro để cùng nhau tồn tại.

Duy nhất chỉ có các cơ sở cho thuê lưu trú ngắn hạn phục vụ du lịch là bị ảnh hưởng nặng nề do không có du khách. Doanh nghiệp lớn có thể bỏ tiền ra nuôi tiếp các BĐS của mình, nhưng các doanh nghiệp vừa và nhỏ phải tính tới chuyển nhượng BĐS cho các đại gia. Câu chuyện mua bán và sáp nhập doanh nghiệp (M&A) cũng là hoạt động tích cực.

Nhưng hiện nay, Nhà nước cần đặc biệt quan tâm tới hiện tượng các đại gia nước ngoài ẩn danh người Việt để mua lại nhiều BĐS du lịch - nghỉ dưỡng vừa và nhỏ đang gặp khó do đại dịch. Hệ lụy sẽ xảy ra trong những năm tới, khi đại gia nước ngoài đủ điều kiện để khống chế thị trường BĐS du lịch Việt Nam.

Nhìn lại toàn bộ, có thể thấy, thị trường BĐS nước ta không bị ảnh hưởng nhiều do đại dịch COVID-19. Giai đoạn phải ngừng nghỉ có thể coi thị trường như một lò xo bị nén lại, hết ngừng nghỉ thì lò xo được bung ra, còn mạnh mẽ hơn. Giải pháp đẩy mạnh các dự án đầu tư là hoàn thiện sớm nhất hệ thống pháp luật có liên quan đến thị trường BĐS. Giải pháp trợ giúp cho phân khúc BĐS du lịch - nghỉ dưỡng là cần thiết lập một rào cản kỹ thuật cho những thương vụ M&A phi chính thức đang diễn ra ở nhiều đô thị du lịch.

GS.TS. Đặng Võ Hùng