Thị trường bất động sản TP.HCM tiếp tục “lệch pha cung-cầu”

Thiếu nhà ở giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội

Theo HoREA, thị trường bất động sản cho thuê bao gồm nhà ở cho thuê, văn phòng cho thuê, mặt bằng cho thuê kinh doanh thương mại, dịch vụ vẫn còn rất khó khăn.Tuy nhiên, trong bức tranh còn tối màu của thị trường bất động sản thì vẫn có “điểm sáng” là thị trường bất động sản công nghiệp.

HoREA nhận định xu thế diễn biến của thị trường bất động sản TP.HCM từ năm 2016 đến nay, như sau:

Cụ thể, nguồn cung nhà ở 09 tháng/2023 tăng 1,37 lần so với 09 tháng đầu năm 2022. Tổng giá trị huy động vốn 09 tháng/2023 là 98.902 tỷ đồng giảm 4,7% so với 09 tháng đầu năm 2022 (103.780 tỷ đồng).

Đáng chú ý, thị trường bất động sản cả nước và TP.HCM tiếp tục bị “lệch pha cung-cầu”, rất thiếu nguồn cung dự án dẫn đến rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là rất thiếu nguồn cung nhà ở bình dân giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

Thị trường bất động sản tiếp tục bị mất cân đối, “lệch pha” sản phẩm nhà ở, “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp. Từ năm 2020 đến nay, nhà ở cao cấp luôn chiếm tỷ lệ áp đảo lên đến 70-80% sản phẩm nhà ở trên thị trường, phần còn lại là nhà ở trung cấp và hầu như không còn nhà ở bình dân dẫn đến tình trạng rất thiếu nhà ở giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội là loại nhà đáp ứng nhu cầu thực của đa số người dân.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA khẳng định, giá nhà tăng liên tục từ năm 2017 đến nay và vẫn “neo cao” vượt ngoài khả năng tài chính của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động và người nhập cư. Bởi lẽ căn hộ bình dân có giá 2-3 tỷ đồng thì người có thu nhập trung bình thấp, có tiền để dành được khoảng 100 triệu đồng/năm cũng phải mất khoảng 25 năm mới có thể mua được nhà, mà nếu không thay đổi chính sách nhà ở xã hội thì người nộp thuế TNCN “bậc 1” (hiện nay quy định dưới 60 triệu đồng/năm) cũng không được mua nhà ở xã hội, nhưng cũng không đủ khả năng tài chính để mua nhà ở thương mại giá bình dân và “nghịch lý” là quá hiếm loại nhà ở thương mại giá bình dân.

Ông này cho hay, nếu so sánh với năm 2017 là “đỉnh” của thị trường bất động sản (sau giai đoạn khủng hoảng “đóng băng” 2011-2013 và phục hồi và tăng trưởng trở lại từ năm 2014) đã cho thấy rõ là thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh kể từ sau năm 2017 đã liên tục bị sụt giảm nguồn cung và kể từ năm 2020 còn bị “lệch pha” sản phẩm nhà ở, “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp dẫn đến tình trạng giá nhà tăng liên tục cho đến nay.

“Giao dịch bất động sản tiếp tục sụt giảm mạnh, theo Bộ Xây dựng thì trong 10 tháng đầu năm 2023, lượng giao dịch bất động sản giảm đến 50% so với cùng kỳ năm 2022”, ông Châu chia sẻ.

Theo báo cáo của Ban IV thì đến cuối tháng 09/2023, hàng tồn kho bất động sản rất lớn, có tổng giá trị lên đến 301.600 tỷ đồng tăng 5% so với cùng kỳ, cần phải có giải pháp để tháo gỡ, đưa lượng hàng tồn kho rất lớn này trở lại thị trường bất động sản để vừa tạo dòng tiền, tạo thanh khoản, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường.

Thị trường bất động sản có triển vọng phục hồi, tăng trưởng trở lại từ nửa cuối năm 2024

Mặc dù thị trường bất động sản vẫn còn rất khó khăn nhưng hoàn toàn có căn cứ để khẳng định chắc chắn về triển vọng phục hồi trở lại và tiếp tục tăng trưởng theo định hướng phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững do các động lực sau đây:

Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương chỉ đạo hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đang nỗ lực tháo gỡ “vướng mắc pháp lý” là vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản (“vướng” cả 03 cấp độ gồm “vướng luật”, “vướng văn bản dưới luật” và “vướng khâu thực thi pháp luật”), đi đôi với tháo gỡ khó khăn cho hàng trăm dự án bất động sản, nhằm kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh theo hướng minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh, tạo điều kiện cho nhà đầu tư tiếp cận thuận lợi hơn về đất đai, thị trường vốn, tín dụng.

Đồng thời, Nghị quyết 41-NQ/TW ngày 10/10/2023 của Bộ Chính trị “Về xây dựng và phát huy vai trò của đội ngũ doanh nhân việt nam trong thời kỳ mới” đã nâng đỡ tinh thần, tạo hứng khởi, niềm tin cho cộng đồng doanh nhân Việt trong hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh, trong đó có bất động sản.

Do vậy, với nỗ lực của Quốc hội đang xem xét các dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), dự thảo Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi), dự thảo Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi), mà nếu các luật này được ban hành bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất và tính khả thi, sát với thực tế.

Bên cạnh đó, với sự nỗ lực của Chính phủ, các Bộ, ngành sửa đổi ngay một số quy định “bất cập” của các văn bản dưới luật (và xây dựng các văn bản quy định chi tiết thực hiện các luật dự kiến sắp được ban hành) và tiếp tục phát huy hơn nữa hoạt động của các tổ công tác của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, trước hết là Tổ công tác của Chính phủ do Phó Thủ tướng Lê Minh Khái làm Tổ trưởng và Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ do Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị làm Tổ trưởng cùng với sự vào cuộc mạnh mẽ của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, để kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, công bằng, bình đẳng, phát huy được nguồn lực đất đai, tạo điều kiện để tiếp cận thuận lợi thị trường vốn, tín dụng và tháo gỡ được các “vướng mắc pháp lý” cho khoảng 1.000 dự án bất động sản trong cả nước.

Ngoài ra, cùng với nỗ lực và trách nhiệm của tất cả các doanh nghiệp bất động sản phải quyết liệt tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, cơ cấu lại sản phẩm nhà ở hướng về nhu cầu thực, kéo giảm giá nhà về mức hợp lý thì thị trường bất động sản có triển vọng phục hồi, tăng trưởng trở lại từ nửa cuối năm 2024 trở đi.

Nghệ Nhân