Thị trường bất động sản chỉ có thể “cầm cự” trong ngắn hạn, chưa thể phục hồi

Vấn đề là: “Không ai giải cứu cho ai, các doanh nghiệp bất động sản phải chủ động giải quyết vấn đề của mình gây ra” như Thủ tướng Phạm Minh Chính phát biểu.

Thông tin về khủng hoảng thị trường bất động sản (BĐS) ở nước ta chiếm dung lượng lớn trên báo chí trong nước từ hơn 1 năm qua, đặc biệt về tình hình khủng hoảng của thị trường này, cho đến nay vẫn là vấn đề thời sự kinh tế rất được quan tâm.

Năm 2023, khoảng 289.819 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn

Đầu năm 2021, thị trường BĐS đón nhận hàng loạt cơn sốt đất trên diện rộng. Số lượng các nhà đầu tư BĐS tham gia thị trường tăng cao chưa từng có, tỷ lệ thuận với số lượng các nhà đầu tư tham gia vào thị trường chứng khoán. Trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) nở rộ, DN BĐS chiếm tới 27,7% tổng khối lượng phát hành. Tuy nhiên, giá BĐS lại tăng quá cao không phù hợp với thị trường, dẫn đến không tiêu thụ được, thị trường đóng băng. Kéo theo là tình trạng nợ xấu tăng vì dự án không có doanh thu, trong khi nền kinh tế vừa thoát khỏi đại dịch Covid-19 sức mua mọi nhu cầu lại rất thấp. Thị trường BĐS càng bị khủng hoảng, đặc biệt sau vụ Vạn Thịnh Phát, tiếp theo là khủng hoảng TPDN.

Các DN phát triển dự án và các nhà đầu tư, khách hàng rất khó tiếp cận nguồn vốn. Phát hành TPDN khó khăn, tỷ lệ phát hành thành công rất nhỏ. Nhiều dự án BĐS phải tạm dừng hoạt động. Hầu hết các DNBĐS và các DN kinh doanh dịch vụ BĐS phải thu hẹp quy mô sản xuất kinh doanh, cắt giảm lớn bộ máy nhân sự.

Hãng tin Bloomberg cũng vừa có bài viết về khủng hoảng nợ BĐS ở Việt Nam, đặc biệt các DN lớn đang trì hoãn thanh toán trái TPDN.

Theo Bloomberg, Tập đoàn Novaland đã phải hoãn thanh toán khoản nợ 1.000 tỉ đồng (42 triệu USD) TP đến hạn vào 12-2-2023 và yêu cầu chủ sở hữu gia hạn hoặc chuyển tiền gốc thành các sản phẩm BĐS của mình và hứa sẽ tìm cách trả cho trái chủ trong thời gian sớm nhất có thể.

Bloomberg dẫn thông tin từ Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội cho thấy, có 54 công ty- chủ yếu là công ty BĐS đã đóng cửa tính từ 31-1.

Với hàng tỉ USD TP sẽ đáo hạn trong năm nay, dẫn đến nguy cơ cuộc khủng hoảng lớn hơn cho ngành ngân hàng và cả nền kinh tế. Chuyên gia phân tích Xavier Jean của S&P Global Ratings, nhận định tình hình này mới chỉ là khởi đầu. Thời gian tới ngành BĐS sẽ chứng kiến thêm nhiều vụ gia hạn nợ, tái cấu trúc, thậm chí phá sản.

"Điều gì sẽ xảy ra tiếp theo - và liệu sự lây lan vỡ nợ chéo có xảy ra hay không sẽ vẫn là mối quan tâm lớn đối với thị trường lúc này", Bloomberg nhận định.

Tình hình căng thẳng, dẫn đến nhiều DN tìm cách đối phó. Chủ tịch Novaland Bùi Thành Nhơn vừa gửi thư đến các tổ chức tài chính trong nước và quốc tế, cho biết “đang thực hiện tất cả các biện pháp có thể để thực hiện nghĩa vụ của mình với trái chủ”. Ông Nhơn mong nhận được sự hỗ trợ, đồng hành.

Trước Novaland, các tập đoàn lớn như Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát Holdings và Sunshine cũng đã tìm cách gia hạn nợ TP. Theo Hiệp hội TP Việt Nam (VBMA), tổng giá trị TP DNBĐS đến hạn trong tháng 3 là 17.700 tỉ đồng, gấp hơn 3 lần so với giá trị đến hạn trong tháng 2.

Mới đây nhất, Công ty CP Dịch vụ Thương mại TP HCM - Công ty Setra vừa thông báo không có tiền thanh toán 20 mã TP cho nhà đầu tư, tổng số tiền phải thanh toán là 104,1 tỷ đồng, cũng không cho biết thời gian sẽ thanh toán. Hưng Thịnh Quy Nhơn cũng vừa công bố chậm thanh toán lãi lô TP phát hành ngày 26-5-2021, đáo hạn ngày 26-5-2024, tổng giá trị phát hành 1.600 tỷ đồng.

Theo VBMA, trong năm 2022 nhóm BĐS đứng ở vị trí thứ hai sau ngành ngân hàng về số lượng phát hành TP, với 51.979 tỷ đồng, chiếm khoảng 20,4% tổng lượng TP phát hành, giảm gần 76% so với năm 2021 (năm 2021, nhóm DNBĐS đã phát hành hơn 212.000 tỷ đồng TP ra thị trường, tương đương gần 9,1 tỷ USD). Cũng theo VBMA, trong năm 2023, sẽ có khoảng 289.819 tỷ đồng TP BĐS đáo hạn. Đây là áp lực rất lớn đè lên ngành BĐS trong thời gian tới, đẩy thị trường BĐS vào khủng hoảng nghiêm trọng.

Có hai “phao cứu sinh”: Nghị định 08 và Nghị quyết 33

Ngày 17-2, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã chủ trì Hội nghị trực tuyến toàn quốc, nhằm tìm cách tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững; đánh giá thực trạng của thị trường; đề xuất giải pháp tháo gỡ.

Quan điển của Thủ tướng rất rõ ràng là "không ai giải cứu cho ai". Thủ tướng nhấn mạnh: Các DNBĐS phải chủ động giải quyết vấn đề của mình gây ra, điều chỉnh giá bán hợp lý, không thể khó khăn cũng đòi có lãi. Thủ tướng hứa sẽ ban hành các chính sách thích hợp để thực hiện hiệu quả các mục tiêu, nhiệm vụ, giải pháp đã đề ra.

Ngày 5-3, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch TPDN riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán TPDN ra thị trường quốc tế liên quan đến Nghị định 153/2020/NĐ-CP, Nghị định số 65/2022/NĐ-CP và sửa đổi… Theo đó cho phép các công ty kéo dài thời gian đáo hạn TPDN thêm 2 năm. DN có thể đàm phán với người sở hữu TP để thanh toán gốc, lãi TP đến hạn bằng tài sản khác theo các nguyên tắc tuân thủ quy định của pháp luật dân sự và pháp luật có liên quan; phải được người sở hữu trái phiếu chấp thuận; DN phát hành phải công bố thông tin bất thường và chịu hoàn toàn trách nhiệm về tình trạng pháp lý của tài sản sử dụng để thanh toán gốc, lãi TP theo quy định của pháp luật. Tất cả dựa trên nguyên tắc đồng thuận giữa các bên.

Các chuyên gia cũng cho rằng, các quy định mới của Nghị định 08 đem lại nhiều giá trị tích cực và là cơ sở cho việc đẩy mạnh các biện pháp nhằm "hạ cánh mềm" cho TP hiện nay, nhất là trái phiếu BĐS nhưng cũng chỉ đối với các DNBĐS đủ “sức khỏe”.

Tiếp tục ban hành các chính sách hỗ trợ cho thị trường BĐS, ngày 11-3, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Nghị quyết có hiệu lực ngay lập tức, với nhiều giải pháp thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội; một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS. Chính phủ giao Ngân hàng Nhà nước chủ trì triển khai chương trình tín dụng (gói tín dụng) khoảng 120.000 tỉ đồng, chỉ đạo các ngân hàng thương mại, trong đó chủ lực là bốn ngân hàng Agribank, BIDV, Vietcombank, Vietinbank cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ vay với lãi suất ưu đãi thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất bình quân trung, dài hạn của các ngân hàng thương mại nhà nước trên thị trường.

Gói tín dụng 120.000 tỉ đồng - khoảng 12% nhu cầu vốn để thúc đẩy thực hiện mục tiêu hoàn thành ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở công nhân giai đoạn 2021-2030, để hỗ trợ cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay vốn với lãi suất thấp.

Chính phủ giao Ngân hàng Nhà nước xem xét chỉ đạo các tổ chức tín dụng rà soát, phân loại dự án BĐS để có các biện pháp xử lý giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ phù hợp, theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng. Chính phủ giao Bộ Tài chính khẩn trương đánh giá, rà soát kỹ, đề xuất việc sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện các văn bản pháp lý liên quan đến phát hành TPDN.

Nhưng liệu các quy định mới của Nghị định 08 và Nghị quyết 33 có như là “phao cứu sinh cho các DNBĐS khi mà các DNBĐS đang bị TP “rượt đuổi”?

Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội thống kê, đến đầu tháng 3-2023 có 46 DN nằm trong danh sách chậm thanh toán lãi, nợ gốc TPDN với tổng dư nợ 121.100 tỷ đồng mà không biết lấy nguồn đâu trả trong khi thị trường BĐS gần như đóng băng. Đó là lý do có chuyên gia nhận định, những quy định mới khó khả thi, chỉ kéo dài những “cái chết” của các DNBĐS.

Doanh nghiệp có dám hạ giá bất động sản?

Về bản chất, Nghị định 08 vừa được Chính phủ ban hành mới chỉ mở lối thoát cho lượng TP đáo hạn trong giai đoạn ngắn hạn 2023-2024, không giúp cho việc phát hành TPDN riêng lẻ mới; cũng chưa cho thấy giải pháp bảo vệ quyền lợi trái chủ, nhà đầu tư TP trên thị trường. Do vậy TP vẫn chưa có cơ chế để việc phát hành TP trở thành một kênh tài chính bền vững, trong khi đó là nguồn vốn rất quan trọng đối với DN.

Nghị quyết số 33/NQ-CP cũng vậy, có thể chỉ là hai “phao cứu sinh” tạm thời cho các DNBĐS cầm cự trong thời gian ngắn hạn, đặc biệt với những dự án BĐS có tính khả thi. Còn lại là DNBĐS phải tự tái cấu trúc lại mình, phải trở lại giá trị thực của chính mình.

Thị trường bất động sản ảm đạm: Trung Quốc hướng đến thị trường chứng khoán

Với chính phủ mới vừa thành lập, Trung Quốc công bố kế hoạch cải cách bộ máy quản lý mạnh mẽ về quản lý tài chính. Theo đó, Trung Quốc sẽ thành lập một siêu cơ quan quản lý để giám sát tài sản ngân hàng và bảo hiểm trị giá 400 ngàn tỉ Nhân dân tệ (57,7 ngàn tỉ USD), một phần trong kế hoạch cải cách sâu rộng mà Trung Quốc hy vọng sẽ tăng cường khả năng kiểm soát rủi ro và chống lại các yếu tố thách thức từ bên ngoài. Ủy ban Quản lý Tài chính quốc gia sẽ được thành lập để đảm trách một số nhiệm vụ của Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBOC) và Ủy ban Quản lý ngân hàng và bảo hiểm Trung Quốc sẽ bị xóa bỏ. Trong khi đó, Ủy ban Quản lý chứng khoán Trung Quốc (CSRC) sẽ được nâng lên thành cơ quan chính phủ trực thuộc Quốc vụ viện (chính phủ Trung Quốc). Mục đích là để giải quyết các xung đột và vấn đề tồn đọng từ lâu trong lĩnh vực tài chính. Bloomberg đưa tin, việc CSRC vẫn độc lập cho thấy các nhà chức trách nhận thấy quy mô và vai trò của thị trường chứng khoán đối với nền kinh tế đang tăng lên trong những năm tới như là nguồn thu hút tài sản của các hộ gia đình, thay cho đầu tư vào BĐS trong thời gian tới. Đây cũng là cách Trung Quốc xử lý khủng hoảng thị trường BĐS trong thời gian qua và sắp tới, mà nổi bật là sự phá sản của tập đoàn BĐS lớn thứ 2 ở Trung Quốc là China Evergrande.

Tại hội nghị nêu trên, Thủ tướng Phạm Minh Chính nêu rõ, cơ cấu cung cầu BĐS lệch pha, quá tập trung cho các phân khúc cao cấp mà ít quan tâm tới phân khúc trung bình, thu nhập thấp. Giá cả không hợp lý, không phù hợp với thu nhập bình quân đầu người. Thủ tướng dẫn nguồn tin từ báo chí, phải mất 1 năm thu nhập bình quân đầu người mới mua được 2m2 nhà ở cao cấp. Thủ tướng cho rằng, các DNBĐS chưa thực sự linh hoạt, chưa xử lý kịp thời các vướng mắc do chính mình gây ra.

Thủ tướng cho rằng, các DNBĐS phải có trách nhiệm với chính mình, giải quyết các khó khăn do chính mình gây ra do dự báo không sát, phát triển thị trường không tốt, đầu tư vốn không hiệu quả. Cần cơ cấu lại các phân khúc, giá cả hợp lý để thúc đẩy thanh khoản, hướng tới kinh doanh có lãi nhưng hài hòa. "Lúc làm ăn có lãi bù trừ với lúc làm ăn thua lỗ, không thể lúc nào cũng có lãi được, không thể khó khăn cũng đòi có lãi - Thủ tướng phát biểu.

Tại Diễn đàn BĐS mùa xuân thường niên lần 3 vừa được tổ chức, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, phát biểu: Bệnh của một số DNBĐS là tham quá. Một số DNBĐS “sức có 1 nhưng muốn làm 10”, có vốn nhỏ thôi nhưng phát hành rất nhiều TPDN, ôm dự án nhưng không bán được nên giờ không có cách nào chi trả. "Đây là căn bệnh trầm kha của DN, nói thì dễ mà làm thì khó. Cứ trông thấy dự án có điều kiện thế là ôm, nên có DN một năm khởi công 20 - 30 dự án, trong đó có dự án 200-300 ha thì làm sao đủ vốn được", ông Hiệp nói.

Có lẽ đây là cú “bắt bệnh” chính xác, đã góp phần đẩy thị trường BĐS đi vào khủng hoảng nhanh nhất.

Để cứu mình, như Thủ tướng phát biểu, các DNBĐS phải có trách nhiệm với chính mình, giải quyết các khó khăn do chính mình gây ra. Ngoài việc Chính phủ gỡ khó bằng các chính sách trước mắt, các DNBĐS có dám giảm giá BĐS, đưa về giá thực hay không?

Theo số liệu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), giá căn hộ ở một số vùng ven các TP lớn đã bị đẩy lên quá cao (50-60 triệu đồng/m²), hoặc cao hơn nữa. Thực tế, nhiều căn hộ chung cư trước nay chào bán 3-4 tỷ đồng không có người mua, giờ các DNBĐS thử hạ xuống 1-2 tỷ đồng thì chắc chắn có người mua, vì nhu cầu nhà ở hiện vẫn rất cao, trong khi giá trên trời, đã góp phần đẩy thị trường BĐS chết lâm sàng. Một khi thanh khoản thị trường BĐS tốt, thì DNBĐS có thể giải quyết được khủng hoảng.

Tuy nhiên vẫn có hệ lụy, các ngân hàng sẽ có nỗi lo khác là khoảng 75% giá trị tài sản đảm bảo cho tổng dư nợ 12 triệu tỷ đồng ở hệ thống ngân hàng là BĐS sẽ bị ảnh hưởng.

Tình hình đó, liệu thị trường BĐS có trở nên lành mạnh hơn trong vài năm tới? Câu trả lời là rất khó, dù Nghị định 08 và Nghị quyết 33 có nhiều điểm kích hoạt lại thị trường nhưng chủ yếu với những DNBĐS “đủ sức khỏe” với những dự án tốt.

Nghị định 08 chỉ cho lùi 2 năm với TPDN là giải pháp ngắn hạn, như thời gian “ân huệ” để các DN làm cho trái chủ tin tưởng, thuyết phục họ có sẵn sàng cho DN lùi 5-7 năm, thậm chí 10 năm hay không. Đó là vấn đề của DN tự cứu mình.

Với Nghị quyết 33, Chính phủ yêu cầu Bộ Tài chính phải có các biện pháp, giải pháp hài hòa, hợp lý, hiệu quả để cơ cấu lại các khoản nợ TP, cơ cấu lại lãi suất, thời hạn thanh toán, các điều kiện chi trả (bằng tài sản), thanh toán, phù hợp với tình hình thực tiễn, theo tinh thần lợi ích hài hòa, khó khăn, rủi ro chia sẻ… Và tất nhiên vẫn ưu tiên cho các DNBĐS có “sức khỏe”.

Vấn đề lớn nữa là các DNBĐS có tự trở lại với thực lực của chính mình hay không, có chấp nhận hạ giá nhà đất phù hợp với thị trường hay không, để giải quyết hàng tồn, vực dậy sức sống của thị trường BĐS.

Lưu Vĩnh Hy