Những vấn đề pháp lý cần lưu ý khi ‘săn’ bất động sản giảm giá

Từ khi thị trường bất động sản trầm lắng từ cuối quí 2-2022, phân khúc nhà ở trong dự án và nhà ở riêng lẻ được các chuyên gia nhận định là có khả năng hồi phục tốt hơn so với các dòng sản phẩm khác. Tuy nhiên, nhà đầu tư cũng cần lưu ý một số vấn đề pháp lý khi giao dịch nhà ở trong giai đoạn hiện nay.

Cẩn thận với hình thức “công chứng treo”

Hiện nay, phần nhiều BĐS được rao bán đều có liên quan đến “đòn bẩy tài chính” từ nguồn tín dụng tại các ngân hàng. Khi lãi suất tăng, các nhà đầu tư sau thời gian “gồng lãi” mong muốn bán nhanh tài sản để giải phóng các nghĩa vụ với ngân hàng.

Như một phương án phổ biến, các bên mua bán và đơn vị công chứng sẽ thực hiện thủ tục “công chứng treo” thông qua việc ký tên vào Hợp đồng mua bán (HĐMB), phần xác nhận của công chứng viên được để trống hoặc công chứng viên ký xác nhận nhưng chưa phát hành HĐMB chính thức (bao gồm: số văn bản và đóng dấu của đơn vị công chứng) ngay sau thời điểm tất toán khoản vay bằng tiền của bên mua và được ngân hàng phát hành Phiếu yêu cầu xóa đăng ký việc thế chấp. Sau khi hoàn tất việc giải chấp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, công chứng viên sẽ thực hiện thủ tục “phát hành” chính thức HĐMB với đầy đủ nội dung theo luật định.

Tuy nhiên, hình thức “công chứng treo” này có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro về mặt hiệu lực pháp lý. Cụ thể, vì HĐMB chưa hoàn tất công chứng nên chưa phát sinh hiệu lực và các bên hoàn toàn có thể thay đổi ý định mua bán bằng việc phản đối phát hành HĐMB.

Theo quy định tại Điều 46 Luật công chứng 2014, lời chứng của công chứng viên phải ghi rõ thời điểm, địa điểm công chứng và chứng nhận giao dịch hoàn toàn tự nguyện tại thời điểm công chứng. Trước thời điểm phát hành HĐMB chính thức, nếu một trong hai bên thay đổi ý chí mua bán thì điều kiện về tính tự nguyện trong giao dịch không còn được đảm bảo và gây nên sự mâu thuẫn giữa hành vi ký “treo” đã xác lập với quy định của Luật công chứng.

Để hạn chế rủi ro này cho các bên (đặc biệt với bên mua), giao dịch nêu trên cần có sự tham gia và thống nhất từ phía ngân hàng dưới hình thức chấp thuận bằng văn bản hoặc văn bản thoả thuận ba bên (bên bán, bên mua và ngân hàng) về việc ngân hàng cho phép bán tài sản thế chấp theo khoản 8 Điều 320 BLDS 2015.

Đồng thời, các bên có thể thoả thuận chuyển số tiền thanh toán còn dư (nếu có) vào tài khoản phong toả và chỉ được ngân hàng giải tỏa sau khi thủ tục công chứng HĐMB được hoàn tất. Thực hiện quy trình này, bên bán sẽ trả được nợ, ngân hàng thu được nợ và bên mua nhận chuyển nhượng nhà ở như mong muốn.

Ngoài ra, các bên cũng cần lưu ý về các tranh chấp do ngân hàng khởi kiện bên bán tại Toà án để thực hiện thu hồi khoản nợ trước đó. Trong trường hợp này, các bên cần thống nhất thêm nội dung ngân hàng rút đơn khởi kiện, Toà án ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án để hoàn tất giao dịch mua bán theo lộ trình đã định. Và tất nhiên, vấn đề này cần được ghi nhận rõ dưới hình thức văn bản thoả thuận giữa các bên.

Ngoài ra, một trường hợp mua bán tài sản thế chấp dưới hình thức Hợp đồng đặt cọc hoặc có điều khoản đặt cọc trong một thỏa thuận dân sự trước khi ký kết HĐMB mà không có ý kiến từ phía ngân hàng đã và đang diễn ra rất phổ biến trên thực tế. Theo đó, các bên thỏa thuận tiền đặt cọc sẽ được dùng đảm bảo cho việc ký kết HĐMB và bên bán sẽ dùng số tiền này để tất khoán khoản vay với ngân hàng.

Các bên sẽ ký kết HĐMB được công chứng sau khi BĐS được giải chấp. Tuy nhiên, tính hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc nêu trên vẫn còn đang được nhìn nhận dưới nhiều luồng quan điểm. Hiện nay, có không ít Tòa án đã xét xử theo hướng tuyên thoả thuận đặt cọc nêu trên vô hiệu với lý do giao dịch mua bán BĐS được thực hiện khi chưa có chấp thuận từ phía bên nhận thế chấp – Ngân hàng .

Rủi ro khi mua bất động sản bằng vi bằng

Giao dịch mua bán nhà ở bằng vi bằng của Thừa phát lại đã diễn ra trong một thời gian dài. Đối tượng của những giao dịch này thường là những BĐS chưa hội đủ điều kiện được phép giao dịch theo quy định pháp luật như: BĐS chưa được cấp giấy chứng nhận theo quy định, BĐS có nhà ở xây dựng trên đất không phải là đất ở, BĐS chưa được tách thửa đối với phần nhà đất cần chuyển nhượng,… Thực tế đã chứng minh, phương thức mua bán này có khả năng phát sinh nhiều rủi ro cho các bên khi tham gia, đặc biệt là bên mua .

Hiện nay, Sở Tư pháp TPHCM đã thể hiện rất rõ quan điểm về vấn đề này: “vi bằng của Thừa phát lại không phải văn bản công chứng, chứng thực; vi bằng không xác nhận các hợp đồng, giao dịch và không có giá trị thay thế văn bản công chứng, chứng thực; vi bằng của Thừa phát lại là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án và là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.”  Do đó, các giao dịch mua bán BĐS bằng vi bằng không được pháp luật công nhận và bảo vệ.

Một hiện trạng đáng lo ngại, tình trạng chủ BĐS đã giao dịch bằng vi bằng cho một người nhưng vẫn tiếp tục bán BĐS bằng vi bằng cho người khác vẫn còn tiếp diễn trong thực tế. Hành vi nêu trên là không phù hợp với quy định pháp luật hiện hành và có khả năng rất cao gây ra nhiều rủi ro cho (các) bên mua khi có tranh chấp phát sinh.

Trường hợp khác trên thực tế, bên mua đã hoàn tất giao dịch nhà ở hợp pháp, đã được cập nhật biến động vào giấy chứng nhận (GCN) nhưng phải tiến hành khởi kiện những người đang cư trú bất hợp pháp (vì họ đã mua BĐS nêu trên bằng vi bằng trước đó) trên chính nhà ở của mình. Bên mua có khả năng phải đối mặt với nhiều thiệt hại về thời gian, công sức, thậm chí là tiền bạc khi phải tham gia tố tụng và yêu cầu thi hành án để “đòi lại nhà đất” vốn diễn ra trong một khoảng thời gian không ngắn.

Do đó, bên mua BĐS trước khi đưa ra quyết định giao dịch cần xem xét kỹ tình trạng pháp lý và thực tế của BĐS như: Những người đang sinh sống trên BĐS, mối quan hệ giữa họ và bên bán, có tồn tại việc mua bán bằng vi bằng trên BĐS,… để hạn chế tối đa rủi ro pháp lý có thể gặp phải.

BĐS chưa được cấp GCN trong dự án nhà ở hoặc nhà ở chưa được hoàn công

Khi giao dịch Nhà ở chưa được cấp GCN tại các dự án nhà ở, bên mua phải xác định tài sản đang giao dịch là quyền tài sản (nhận chuyển nhượng HĐMB), bên mua sẽ kế thừa các quyền và nghĩa vụ của bên bán tại HĐMB. Bên mua cần lưu ý, thời điểm bên bán được thực hiện quyền chuyển nhượng HĐMB là khi họ chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp GCN đối với nhà ở .

Thủ tục chuyển nhượng HĐMB cần phải có sự xác nhận của chủ đầu tư theo quy định tại khoản 3 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD. Theo đó, chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng HĐMB trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ theo quy định.

Ngoài ra, bên mua cũng cần kiểm tra và tiếp nhận đầy đủ hồ sơ pháp lý liên quan đến nhà ở như: HĐMB, các hoá đơn chứng từ thanh toán tiền, biên bản bàn giao nhà ở, biên lai hoàn thành nghĩa vụ về thuế,… để phục vụ cho thủ tục đề nghị cấp GNC về sau.

Một thực tiễn đáng lưu tâm, giao dịch mua bán nhà ở riêng lẻ có công trình xây dựng chưa được hoàn công và cập nhật vào GCN đã và đang diễn ra rất phổ biến trên thị trường. Hiện nay, một số Tòa án có quan điểm xét xử theo hướng tuyên giao dịch có tính chất nêu trên vô hiệu do hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.

Kiểm tra thông tin quy hoạch trước khi giao dịch

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, toàn bộ nội dung quy hoạch sử dụng đất sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phải được công bố công khai. Vì vậy, các bên có thể kiểm tra quy hoạch của BĐS dựa trên các nguồn thông tin đại chúng được công bố.

Trong thực tế, đối với những trường hợp kiểm tra quy hoạch cá biệt, một số cơ quan quản lý chỉ cung cấp thông tin cho người đứng tên trên GCN và bên có quyền lợi liên quan để “đảm bảo tính bảo mật thông tin”. Do đó, để tránh rủi ro trong giao dịch, bên mua cần đề nghị bên bán cung cấp các thông tin về quy hoạch có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền như một điều kiện tiên quyết trước khi đi đến giao dịch chính thức.

Theo Luật đất đai 2013, trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm .

Như vậy, khi có quy hoạch sử dụng đất, bên bán vẫn có quyền thực hiện quyền của người sử dụng đất, trong đó bao gồm cả quyền mua bán. Do đó, các bên vẫn nên chủ động rà soát, kiểm tra và thu thập các thông tin quy hoạch trong khả năng cao nhất của mình trước mỗi giao dịch (đặc biệt liên quan đến các quyết định thu hồi đất, thông báo thu hồi đất ) để đảm bảo tốt nhất quyền lợi của mình.

Thực tiễn giải quyết tranh chấp, một số Toà án nhận định nghĩa vụ cung cấp thông tin về quy hoạch là nghĩa vụ của bên bán, nếu không cung cấp trung thực, có thể dẫn đến hệ quả là hợp đồng vô hiệu do nhầm lẫn.

Tuy nhiên, theo quan điểm của nhóm tác giả, khi thông tin về quy hoạch đã được công khai, bên mua hoàn toàn có thể tiếp cận được những thông tin này trước thời điểm các bên xác lập giao dịch. Do đó, yếu tố “gian dối” hay “nhầm lẫn” về thông tin quy hoạch mà bên mua dựa vào để yêu cầu Toà án tuyên giao dịch vô hiệu liệu có thực sự thuyết phục khi chính họ vẫn có khả năng tiếp cận?

Ghi giá mua bán thấp hơn giá thật có thể bị xem là giao dịch giả tạo

Để giảm nghĩa vụ tài chính về thuế, phí khi chuyển nhượng BĐS, các bên thường ghi giá chuyển nhượng trong HĐMB thấp hơn giá trị giao dịch thực tế. Tuy nhiên, thực tiễn xét xử hiện nay, một số Tòa án có quan điểm cho rằng việc ghi nhận trong HĐMB giá trị giao dịch thấp hơn giá trị thực là giao dịch giả tạo và vô hiệu toàn bộ.

Như vậy, giao dịch nêu trên không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Đồng thời, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trong một số trường hợp, bên mua có thể phải đối mặt với việc khó khăn khi thu hồi khoản thanh toán từ bên bán vì các nguyên nhân chủ quan lẫn khách quan.

Ngược lại với quan điểm trên, trong một số vụ án, việc ghi nhận giá chuyển nhượng BĐS thấp hơn trong HĐMB không được cơ quan thuế xem xét và cơ quan này sẽ dựa vào giá quy định của Nhà nước để làm cơ sở tính thuế nên không ảnh hưởng đến thỏa thuận của các bên trong HĐMB về điều khoản giá. Vì vậy, một số Tòa án khi xét xử sẽ không tuyên giao dịch vô hiệu .

Ngoài ra, việc ghi nhận giá chuyển nhượng trong HĐMB còn là chứng cứ quan trọng khi hai bên “cơm không lành, canh không ngọt” và phát sinh tranh chấp. Trong trường hợp giao dịch không còn bất kỳ chứng cứ chứng minh giá trị “thực” nào khác, bên mua có thể quyết định thanh toán theo mức giá “thấp” trong HĐMB, từ đó, gây ra những thiệt hại kinh tế đáng kể cho bên bán.

Về vấn đề này, hiện nay, một số cá nhân, tổ chức đã đưa ra đề xuất việc tính thuế mua bán BĐS trên cơ sở bảng giá đất của Nhà nước, không căn cứ vào sự chênh lệch của lần mua trước so với lần bán sau để hạn chế tình trạng khai gian dối về giá.

Theo quan điểm của nhóm tác giả, việc ghi nhận giá chuyển nhượng BĐS theo thực tế giao dịch sẽ đảm bảo tối ưu quyền lợi cho các bên tham gia, hạn chế tối đa rủi ro về mặt pháp lý và góp phần giúp thị trường BĐS ngày càng được minh bạch, hoàn thiện và thực chất hơn trong tương lai.

Th.S Dương Thị Chiến – L.S Đặng Xuân Đạt