Thứ sáu 04/07/2025 13:46
Hotline: 024.355.63.010
Bất động sản

Những vấn đề gây rủi ro trái phiếu công ty bất động sản chưa niêm yết

16/11/2021 23:30
Theo nhóm phân tích của Fiingroup, trong chín tháng đầu năm nay, hơn 80% giá trị trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản dân cư phát hành thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết. Các doanh nghiệp này có sức khỏe tài chính ở mức yếu rất đáng bá

Điều này thể hiện ở mức độ đòn bẩy tài chính (Nợ vay ròng/Vốn chủ sở hữu) hiện ở mức lên tới 8,1 lần trong khi các doanh nghiệp niêm yết chỉ ở mức 2,5 lần. Fiingroup cho rằng mức độ đòn bảy tính tới hiện tại còn cao còn nữa, khi giá trị trái phiếu phát hành mới bởi các doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết trong chín tháng đạt khoảng 100 nghìn tỷ, tương đương 38% tổng tài sản tại thời điểm cuối năm 2020, trong khi con số này với các doanh nghiệp đã niêm yết chỉ chiếm khoảng 4%.

hàng loạt doanh nghiệp bất động sản lớn thông báo huy động thành công hàng ngàn tỷ đồng thông qua kênh trái phiếu. Ảnh: Dũng Minh
Vừa qua, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản lớn thông báo huy động thành công hàng ngàn tỷ đồng thông qua kênh trái phiếu./ Nguồn ảnh tinnhanhchungkhoan

Hầu hết trái phiếu của các doanh nghiệp chưa niêm yết đều phát hành riêng lẻ cho các bên mua chính là ngân hàng và công ty chứng khoán. Phần lớn trong số này (86%) đều có tài sản tài sản đảm bảo hoặc bảo lãnh của bên thứ ba.

Mặc dù vậy, có tài sản đảm bảo không có nghĩa là an toàn. Theo Fiingroup, khi xếp hạng tín nhiệm cho một đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, tài sản đảm bảo không mang nhiều ý nghĩa. Trên thực tế, tài sản thế chấp hay tài sản đảm bảo chỉ có tác dụng tạo áp lực cho doanh nghiệp trong việc đáp ứng nghĩa vụ nợ, trong khi giá trị thu hồi rất thấp do tính phức tạp của các thủ tục xử lý tài sản thế chấp và thời gian kéo dài.

Tại Việt Nam, quy mô tín dụng qua kênh trái phiếu doanh nghiệp đã trở nên khá lớn, chiếm khoảng 12% dư nợ tín dụng ngân hàng và khoảng 15% GDP (nếu loại bỏ phần trái phiếu ngân hàng thì giá trị lưu hành trái phiếu chiếm khoảng 7,8% GDP).

Trong khi tín dụng ngân hàng được kiểm soát chặt chẽ hơn với những quy định cụ thể thì rủi ro đối với trái phiếu doanh nghiệp lớn hơn rất nhiều. Theo FiinGroup, trên các thị trường vốn trên thế giới, tỷ lệ vỡ nợ trong vòng 5 năm hiện ở mức khá cao: 15% với các nhà phát hành có mức xếp hạng có tính đầu cơ.

Nhóm phân tích đánh giá, trong bối cảnh ảnh hưởng của Covid-19 đến dòng tiền tạm thời của doanh nghiệp và môi trường lãi suất thấp hiện nay, trái phiếu doanh nghiệp đang là cách thức hợp lý để các ngân hàng và nhà đầu tư tổ chức có thể giúp tái cấu trúc kỳ hạn của tín dụng bất động sản và tài trợ vốn cho các chủ đầu tư bất động sản.

Tuy nhiên, ngân hàng và bất động sản có mức độ phụ thuộc nhau rất lớn. Do đó, đây là lúc ngân hàng và các nhà đầu tư tổ chức cần rà soát và đánh giá kỹ lưỡng về chu kỳ của ngành bất động sản và đưa ra các biện pháp hỗ trợ và tái cấu trúc tùy theo đặc thù của từng phân khúc cho vay cũng như đặc thù của từng chủ đầu tư, từng dự án.

Đối với các khoản tín dụng mới, các định chế tài chính cần thẩn trọng trong việc lựa chọn các dự án và chủ đầu tư bất động sản để phù hợp với khẩu vị rủi ro của mình.

Mặt khác, các nhà đầu tư cá nhân là bên chịu rủi ro chủ yếu trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp hiện nay, bởi các nhà đầu tư tổ chức như ngân hàng và các quỹ đầu tư đủ năng lực và các ràng buộc liên quan để có thể quản trị rủi ro, ngay cả khi chấp nhận rủi ro cao thì lãi suất họ được hưởng cũng cao.

Ngoài ra còn có tình trạng bên mua ban đầu là các nhà đầu tư tổ chức như công ty chứng khoán, ngân hàng nhưng sau đó họ đều phân phối hầu hết ra thị trường và khi đó, rủi ro đã được chuyển đến và phân tán tới các nhà đầu tư cá nhân.

Vì vậy, theo FiinGroup, việc tăng cường giám sát các hoạt động phát hành của các đơn vị chưa niêm yết trở nên quan trọng cho sự phát triển lành mạnh của thị trường và bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư.

Trần Anh/ Theleader

Bài liên quan
Tin bài khác
Sáp nhập địa giới là cơ hội cho doanh nghiệp bất động sản “bứt phá”

Sáp nhập địa giới là cơ hội cho doanh nghiệp bất động sản “bứt phá”

Việc sáp nhập địa giới hành chính mở ra kỷ nguyên mới cho bất động sản. Doanh nghiệp có cơ hội vàng tái cấu trúc, mở rộng quy mô dự án, kiến tạo đô thị đồng bộ.
Cơ hội vàng để quy hoạch thông minh sau sáp nhập địa giới hành chính

Cơ hội vàng để quy hoạch thông minh sau sáp nhập địa giới hành chính

Việc sáp nhập đơn vị hành chính và chuyển sang mô hình chính quyền hai cấp mở ra cơ hội vàng cho quy hoạch thông minh.
Hướng dẫn xác định giá bán, thuê mua nhà ở xã hội

Hướng dẫn xác định giá bán, thuê mua nhà ở xã hội

Quy định mới về nhà ở xã hội vừa ban hành hướng dẫn chi tiết xác định giá bán, thuê mua. Mục tiêu đảm bảo minh bạch, công bằng và quyền lợi người thu nhập thấp.
Phục Hưng Holdings vào Top 10 Doanh nghiệp ESG Ngành Xây dựng 2025

Phục Hưng Holdings vào Top 10 Doanh nghiệp ESG Ngành Xây dựng 2025

Tại Diễn đàn ESG Vietnam Summit 2025 với chủ đề “Đổi mới sáng tạo – Kiến tạo tương lai bền vững”, diễn ra mới đây, Phục Hưng Holdings đã được vinh danh Top 10 Doanh nghiệp ESG Việt Nam Xanh 2025 – Ngành xây dựng. Giải thưởng do Viet Research tổ chức thường niên nhằm tôn vinh các doanh nghiệp tiên phong trong thực hành ESG. Đại diện doanh nghiệp, Phó Tổng giám đốc Lã Đức Thọ đã nhận cúp và chứng nhận tại sự kiện.
Vì sao Livehouse được coi là lời giải cho bài toán giá bất động sản đô thị ?

Vì sao Livehouse được coi là lời giải cho bài toán giá bất động sản đô thị ?

Tại Hội thảo sáng 3/7, các chuyên gia nhận định Livehouse là mô hình bất động sản đa công năng, góp phần cân bằng giữa nhu cầu sử dụng, chi phí và hiệu quả khai thác, đồng thời là giải pháp thực tiễn giúp giảm áp lực giá nhà đô thị.
Thành phố mới Bình Dương xuất hiện căn hộ nhà ở xã hội chuẩn Singapore

Thành phố mới Bình Dương xuất hiện căn hộ nhà ở xã hội chuẩn Singapore

Ngày 6/7 tới đây, Kim Oanh Land (thành viên Kim Oanh Group) sẽ chính thức tổ chức lễ ra quân khu căn hộ xanh K-Home Apartment tại dự án K-Home New City – đô thị nhà ở xã hội chuẩn Singapore đầu tiên tại Việt Nam.
Hàng trăm triệu cổ phiếu bất động sản sắp đổ bộ thị trường

Hàng trăm triệu cổ phiếu bất động sản sắp đổ bộ thị trường

Các công ty bất động sản lớn đang ráo riết thực hiện tăng vốn thông qua việc phát hành thêm cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu và cổ đông riêng lẻ, trong bối cảnh dòng tiền vào thị trường chứng khoán đang có tín hiệu thuận lợi hơn và hướng tới mốc trên 1.450 điểm.
Có rủi ro từ quy định tính thêm 5,4%/năm tiền sử dụng đất chưa nộp?

Có rủi ro từ quy định tính thêm 5,4%/năm tiền sử dụng đất chưa nộp?

Dự thảo sửa đổi Nghị định 103 quy định mức thu bổ sung 5,4%/năm đối với tiền sử dụng đất chưa nộp đang vấp phải phản ứng từ doanh nghiệp bất động sản. Các nhà đầu tư cảnh báo rủi ro pháp lý và tài chính và đề xuất điều chỉnh chính sách để tránh gây tắc nghẽn thị trường.
Đà Nẵng điều chỉnh giá đất: Mức tăng “sốc” từ 125%–172%

Đà Nẵng điều chỉnh giá đất: Mức tăng “sốc” từ 125%–172%

UBND TP Đà Nẵng ban hành Quyết định 45, điều chỉnh giá đất từ 7-7-2025, tăng mạnh đến 170%. Đường Bạch Đằng lên gần 341 triệu đồng/m², nguồn thu ngân sách bùng nổ, báo hiệu cơ hội và thách thức cho thị trường bất động sản.
Tập đoàn Bcons tổ chức lễ khởi công Dự án Bcons Bình An Đông Tây

Tập đoàn Bcons tổ chức lễ khởi công Dự án Bcons Bình An Đông Tây

Ngày 28/6/2025, sự kiện “Lễ khởi công dự án Bcons Bình An – Đông Tây” là mốc son ghi dấu cho sự phát triển và khẳng định sự gắn bó của Bcons với mảnh đất Bình Dương.
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Người dân được lợi gì từ việc phân quyền về cấp xã?

Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Người dân được lợi gì từ việc phân quyền về cấp xã?

Theo ông Mai Văn Phấn – Phó Cục trưởng Cục Quản lý Đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), đây là bước đi thiết thực nhằm rút ngắn quy trình, giảm thiểu thủ tục hành chính và tăng tính tiếp cận cho người dân, đặc biệt tại các khu vực nông thôn, vùng sâu, vùng xa.
Ngành bán lẻ Việt Nam tăng tốc trở lại với mô hình hiện đại và trải nghiệm

Ngành bán lẻ Việt Nam tăng tốc trở lại với mô hình hiện đại và trải nghiệm

Ngành bán lẻ toàn cầu dần phục hồi, trong đó Việt Nam nổi lên nhờ sự kết hợp giữa công nghệ, trải nghiệm người dùng và mô hình trung tâm thương mại hiện đại.
Sức hút của Blanca City - đô thị biển “không ngủ” tại trung tâm Vũng Tàu, TP. Hồ Chí Minh

Sức hút của Blanca City - đô thị biển “không ngủ” tại trung tâm Vũng Tàu, TP. Hồ Chí Minh

Ôm trọn cung biển bãi Sau – “trái tim sôi động” của Vũng Tàu, Blanca City được kiến tạo như một trung tâm hội tụ mọi nhu cầu về sống – nghỉ dưỡng – trải nghiệm trong hệ sinh thái không bị giới hạn bởi ánh mặt trời.
Giá đất TP. Vinh (Nghệ An) có nơi lên tới 165 triệu đồng/m2

Giá đất TP. Vinh (Nghệ An) có nơi lên tới 165 triệu đồng/m2

Nhiều tuyến phố trung tâm TP. Vinh bất ngờ điều chỉnh giá đất tăng gấp ba lần, có nơi lên tới 165 triệu đồng/m², vượt xa mặt bằng chung toàn tỉnh Nghệ An.
Đòn bẩy tài chính nào giúp người trẻ vượt rào cản mua nhà tại đô thị lớn?

Đòn bẩy tài chính nào giúp người trẻ vượt rào cản mua nhà tại đô thị lớn?

Giấc mơ an cư của người trẻ ngày càng xa vời khi thu nhập không theo kịp giá nhà trên thị trường. Các gói vay ưu đãi vẫn còn nhiều rào cản cần phải tháo gỡ.