Thứ tư 16/07/2025 04:13
Hotline: 024.355.63.010
Bất động sản

Nhà ở xã hội - “miếng bánh” không dễ xơi. Bài VIII: Bài toán về nhà ở xã hội cần phải được giải tận gốc

03/07/2023 09:58
TS. Trần Xuân Lượng – Chuyên gia bất động sản, Trường ĐH Kinh tế Quốc dân cho rằng, lãi suất gói vay 120.000 là thiếu khả thi, bài toán về nhà ở xã hội.
  • Nhà ở xã hội cần phải được quy hoạch và phát triển rõ ràng đúng đối tượng
    Nhà ở xã hội cần phải được quy hoạch và phát triển rõ ràng đúng đối tượng.

    -Ông thấy mức lãi suất 8,2%/năm, ưu đãi trong 5 năm trong gói tín dụng 120.000 tỷ đồng áp dụng cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà thuộc dự án cải tạo, xây lại có phù hợp với khả năng tài chính của người thu nhập thấp hay không?

  1. TS Trần Xuân Lượng: Mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã cố ép mức lãi suất xuống còn 8,2%/năm, thấp hơn mức lãi suất thương mại trung và dài hạn từ 1,5-2%, tuy nhiên với mức lãi suất này để dành cho các đối tượng vay mua nhà ở xã hội không hẳn đã phải là mức lãi suất hỗ trợ dành cho người có thu nhập thấp. Trên thế giới, Singapore mức lãi suất bình quân cho vay mua nhà chỉ khoảng từ 2-3 %, và được sử dụng từ nhiều nguồn, nhiều quỹ khác để hỗ trợ cho người dân mua nhà ở xã hội.

Với mức lãi 8,2% trong kỳ hạn 5 năm, thì mức lãi này còn quá cao đối với lãi suất nhà ở thương mại, huống chi đối với người có thu nhập thấp mua nhà ở xã hội. Thông thường chi phí sản xuất bất kỳ một loại hàng hóa nào đó với lãi suất trên, cộng chi phí nhân công, chi phí quản lý, chi phí sản xuất, chi phí bán hàng, các chi phí khấu hao, các khoản thuế khác, thì mức lãi suất này không còn hiệu quả cho các doanh nghiệp nữa, nên đây chưa phải là một mức lãi suất dài hạn cho người nghèo mua nhà.

Đó là chưa kể sau 5 năm lãi suất thả nổi, người mua nhà ở xã hội sẽ gặp nhiều rủi ro hơn. Thậm chí mức lãi này có thể đẩy người nghèo vào hoàn cảnh nghèo hơn khi họ lâm vào cảnh nợ nần sau mua nhà. Tạo ra một vấn nạn kép cho xã hội.

Theo tôi, để chính sách nhà ở xã hội có được giải pháp căn cơ và có hiệu quả, thì Nhà nước phải có các nguồn thu khác để bù vào, đa dạng các hình thức huy động vốn, chẳng hạn như là nguồn trích từ lương được ví như là khoản bảo hiểm nhà ở. Nói cách khác, khoản vay này có thể trừ dần vào thu nhập của người lao động, mua trả góp, không phải để bán trắng mà theo kiểu thuê mua, tích lũy điểm. Ví dụ, căn nhà có diện tích 50m2, khi nào người mua trả đủ 50m2 thì 100% căn nhà ở đó sẽ thuộc về họ.

Ảnh minh họa
TS. Trần Xuân Lượng - Chuyên ngành bất động sản - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân.

- Theo ông, mức lãi suất cho các doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội là 8,7%/năm, ưu đãi trong 3 năm có hấp dẫn các nhà đầu tư hay không? Trong khi đó, về thủ tục pháp lý, 1 dự án nhà ở xã hội phải mất hơn 1 năm mới hoàn thành. Liệu đây có phải là lý do cho đến nay gói tín dụng này chưa thể giải ngân được đồng nào?

  1. TS Trần Xuân Lượng: Các yếu tố về nhà ở xã hội không chỉ là yếu tố về tài chính, mà còn có yếu tố về đất đai, quỹ đất, thủ tục cho dự án, công tác định giá, bàn giao đất. Trong khi đó, chúng ta vẫn còn đang loay hoay khâu định giá đất, không định được giá đất thì không xác định được giá nhà, kể cả việc Nhà nước có miễn tiền sử dụng đất cho chủ đầu tư. Hơn nữa trước đây nhiều nơi có dự án nhà ở xã hội nằm giữa một cánh đồng, thiếu các hạ tầng xã hội thiết yếu, chất lượng nhà thấp không thu hút được các cư dân về ở nên bỏ hoang, gây lãng phí. Nếu người dân về sống ở đó, chi phí cuộc sống, đi lại sẽ phát sinh cao hơn, việc mưu sinh lại càng khó khăn hơn với họ.

Vì thế, bài toán nhà ở xã hội phải được giải tận gốc, Nhà nước phải đi trước một bước, không nên để cho doanh nghiệp tự dò đường, phải làm tốt từ khâu quy hoạch, dành quỹ đất sạch, đầy đủ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đầy đủ về điện đường trường trạm, đa dạng các hình thức vay, mua, thuê, thuê mua với lãi suất dài hạn hợp lý, thậm chí phải dựa vào nguồn lực khác, chính sách tầm nhìn xa bởi đây là một chính sách an sinh quan trọng, chủ trương của Đảng và Nhà nước ta.

Ngoài ra, Nhà nước phải công bằng, công khai minh bạch thông tin, giảm các thủ tục hành chính, chào đón hỗ trợ tối đa cho các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội chuyên nghiệp, tránh vấn nạn xin cho.

  • - Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã có kiến nghị gửi Thủ tướng đề xuất các vấn đề xung quanh gói tín dụng này. HoREA đề xuất cần có chính sách ưu đãi tín dụng cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội vay với lãi suất thấp, dài hạn hơn mới là chính sách cốt lõi, và đề xuất thấp mức lãi suất cho người vay mua nhà 4,8-5%/năm, thời hạn tối đa 25 năm. Ông có ý kiến gì về đề xuất này?

  1. TS Trần Xuân Lượng: Mức lãi suất 4,8 – 5% là phù hợp. Tuy nhiên, tại thời điểm này, khi người lao động thất nghiệp, cắt giảm lương hàng loạt, mức lãi suất 2% đã rất cao, người dân cũng khó lòng trả được.

Như vậy, Nhà nước nên tính bài toán trong trường hợp cư dân thất nghiệp phải được hỗ trợ thế nào, các tiêu chí thế nào để xét được ưu tiên mua nhà ở xã hội, không thể để loại hình nhà ở này rơi vào tay giới đầu cơ. Ngoài ra, phải có 1 luật riêng về nhà ở xã hội hoặc một chương riêng về loại hình nhà ở này.

Thêm vào đó, Nhà nước cần đặt ra các tiêu chí xây nhà ở xã hội, không để chủ đầu tư bị kẹt về pháp lý, không để các dự án thương mại lại chuyển sang làm dự án nhà ở xã hội làm phá vỡ quy hoạch, xét từng đối tượng, tài nguyên, lấy nguồn ngân sách đó từ đâu? Chúng ta phải có giải pháp cụ thể và căn cơ nhất.

  • - Trước đây, Chính phủ đã từng có gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng cho người có thu nhập thấp để thuê, mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2 theo Nghị quyết 02/NQCP có lãi suất không quá 6%/năm, định kỳ tháng 12 hàng năm, sau đó Ngân hàng Nhà nước công bố mức lãi suất cho năm tiếp theo (bằng khoảng 50% lãi suất cho vay bình quân của các NH trên thị trường), thời hạn vay 10-15 năm. Gói tín dụng này đã thực hiện đúng tinh thần hỗ trợ người có thu nhập thấp an cư và rất thành công, đã giải ngân gần bằng 100%. Liệu kinh nghiệm từ gói vay này có thể áp dụng với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng hay không?

  1. TS Trần Xuân Lượng: Ở mỗi giai đoạn, một bối cảnh khác nhau, chính sách cũng phải linh hoạt khác nhau. Chúng chỉ giống nhau về mặt hình thức - cùng là một chính sách tiền tệ. Để chính sách tiền tệ có hiệu quả cần nhiều chính sách khác nhau, trong đó có chính sách về tài khóa, vĩ mô, nền kinh tế chung, không thể so sánh được bằng nhau vì thời điểm, tính chất khác nhau. Cách đây 10 năm quỹ đất lúc đó còn nhiều, nền kinh tế giai đoạn đó đang phát triển rất mạnh mẽ.

Ảnh minh họa
Ảnh minh họa.

Tuy nhiên, tôi không đánh giá gói tín dụng 30.000 tỷ đồng là thành công hoàn toàn. Ban đầu, chính sách này vướng rất nhiều, thậm chí đối tượng mua nhà ở xã hội giai đoạn đó bị thương mại hóa, không đúng đối tượng là người có thu nhập thấp. Nên cần có thang đo, tiêu chí cụ thể để xác định đối tượng được mua nhà ở xã hội, đảm bảo sự công bằng, chính sách đến đúng và trúng đối tượng thụ hưởng.

  • - Ông có suy nghĩ gì về một chính sách nhà ở quốc gia, như mọi công dân Singapore, Hàn Quốc… đều có quyền được mua nhà với sự trợ giúp của Chính phủ để an cư?

  1. TS Trần Xuân Lượng: Thực tế, Singapore, hay Hàn Quốc đều đi trước chúng ta rất nhiều năm trong lĩnh vực nhà ở xã hội. Các quốc gia này có đến 70-80% cư dân đang sinh sống trong nhà ở xã hội với nhiều hình thức sở hữu và sử dụng khác nhau. Thậm chí, tại 2 nước này, các quy định về diện tích, vật liệu cũng được nới lỏng hơn, các thủ tục quy trình về xây dựng các tiêu chí, tiêu chuẩn cho loại hình nhà ở xã hội cũng linh hoạt hơn. Chưa hết, chúng ta cần phải có dữ liệu cung - cầu, dữ liệu thị trường, đối tượng người cần nhà ở xã hội, từ đó quy hoạch dành quỹ đất và nguồn vốn. Do đó, Chính phủ cần phải có dữ liệu về nhà ở minh bạch như các nước, từ đó tính được nhu cầu nhà ở, dành quỹ đất và nguồn lực để giải quyết cho vấn đề này.

  2. Tóm lại, muốn chính sách nhà ở xã hội có hiệu quả, Nhà nước cần cơ sở dữ liệu chuẩn, sử dụng nhiều công cụ, chính sách đồng bộ, không nên lạm dụng chính sách tiền tệ cho loại hình nhà ở xã hội. Bởi đây là chính sách an sinh xã hội rất cao, phi thị trường, khác với chính sách của nhà ở thương mại. Hơn nữa, chính sách tiền tệ được ví như "liều kháng sinh", có tác dụng nhanh nhưng luôn là "con dao hai lưỡi", tác động ngược. Nếu không khéo, chủ trương ban đầu là "xây 1 triệu căn nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp" lại trở thành "1 triệu vấn nạn nợ nần trong tương lai" nếu áp dụng chính sách tiền tệ và mức lãi suất không phù hợp.

  3. - Xin cám ơn ông về cuộc trao đổi.

Nhân Hà Phan (thực hiện)

Tin bài khác
Vũng Tàu: Di sản biển Nam Bộ chờ đánh thức bằng cú hích mới

Vũng Tàu: Di sản biển Nam Bộ chờ đánh thức bằng cú hích mới

Vũng Tàu sở hữu nhiều lợi thế về tự nhiên, vị trí và lịch sử, nhưng vẫn chưa thực sự bứt phá do mô hình du lịch chưa định vị bản sắc riêng, dịch vụ chưa đa dạng. Khi sáp nhập TP. Hồ Chí Minh, trong bối cảnh hạ tầng vùng được đẩy mạnh và nhà đầu tư chiến lược bắt đầu nhập cuộc, thành phố biển này đang đứng trước cơ hội tái định vị rõ rệt bằng những cú hích mới.
Phú Thọ chấp thuận dự án nhà ở xã hội cao tầng NO3 hơn 581 tỷ đồng

Phú Thọ chấp thuận dự án nhà ở xã hội cao tầng NO3 hơn 581 tỷ đồng

Dự án nhà ở xã hội cao tầng NO3 tại phường Nông Trang (phường Minh Phương, TP Việt Trì cũ), tỉnh Phú Thọ được kỳ vọng sẽ góp phần hiện thực hóa mục tiêu phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp theo định hướng của Chính phủ.
Đông bắc TP. Hồ Chí Minh đón sóng đầu tư bất động sản

Đông bắc TP. Hồ Chí Minh đón sóng đầu tư bất động sản

Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến những chuyển mình mạnh mẽ, đặc biệt tại khu vực phía Nam. Trong đó, khu vực Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh nổi lên như một điểm sáng đầy tiềm năng, thu hút sự chú ý của giới đầu tư.
Chủ đầu tư tung nhiều chiêu ưu đãi “kích” khách mua nhà

Chủ đầu tư tung nhiều chiêu ưu đãi “kích” khách mua nhà

Phần lớn giao dịch tập trung ở những dự án hoàn thiện hạ tầng, pháp lý… Đồng thời, nhiều chính sách ưu đãi được áp dụng rộng rãi nhằm gia tăng thanh khoản trong giai đoạn này.
Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thấy dấu hiệu phục hồi

Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thấy dấu hiệu phục hồi

Sức cầu ở loại hình bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục ở mức thấp, đà giảm kéo dài đến hết năm 2025. Giá sơ cấp duy trì ổn định, khó có những biến động rõ nét trong thời gian ngắn.
Bất động sản công nghiệp miền Nam phản ứng trước thuế quan Mỹ-Việt

Bất động sản công nghiệp miền Nam phản ứng trước thuế quan Mỹ-Việt

Bất động sản công nghiệp phía Nam có giá thuê và tỷ lệ lấp đầy vẫn duy trì ổn định, dù ảnh hưởng từ thuế đối ứng. Nhưng giá thuê trung bình vẫn đạt 179 USD/m2/kỳ hạn thuê còn lại, và tỷ lệ lấp đầy đạt 89%.
TP. Hồ Chí Minh có 17 dự án nhà ở được phép bán cho người nước ngoài

TP. Hồ Chí Minh có 17 dự án nhà ở được phép bán cho người nước ngoài

TP. Hồ Chí Minh vừa công bố 17 dự án nhà ở thương mại được phép bán cho người nước ngoài. Việc này nhằm đảm bảo minh bạch, tuân thủ quy định pháp luật.
Chuyển dịch thuê toàn cầu: Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang ở đâu?

Chuyển dịch thuê toàn cầu: Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang ở đâu?

Sự thay đổi chiến lược thuê của các tập đoàn toàn cầu đang tạo bước ngoặt cho bất động sản công nghiệp. Việt Nam đứng trước cơ hội vàng – nhưng liệu có đủ năng lực để nắm bắt?
Đà Nẵng: Phê duyệt dự án nhà ở xã hội  hơn 1.200 tỷ đồng

Đà Nẵng: Phê duyệt dự án nhà ở xã hội hơn 1.200 tỷ đồng

Ủy ban nhân dân TP. Đà Nẵng đã ban hành Quyết định số 1942/QĐ-UBND chấp thuận chủ trương đầu tư đối với Dự án Nhà ở xã hội tại khu đất A2-4 đường Ngũ Hành Sơn và đường dẫn lên cầu Tuyên Sơn với tổng kinh phí dự kiến 1.225 tỷ đồng.
Chủ tịch TP Đà Nẵng yêu cầu xử lý dứt điểm các vướng mắc Dự án đường vành đai phía Bắc

Chủ tịch TP Đà Nẵng yêu cầu xử lý dứt điểm các vướng mắc Dự án đường vành đai phía Bắc

"Điện thoại cũng được, nhắn tin cũng được. Đừng đợi văn bản, rồi để trôi mất tiến độ. Đây là công trình dư luận rất quan tâm, đặc biệt sau sáp nhập địa giới hành chính, nên phải lưu ý đặc biệt" - ông Lương Nguyễn Minh Triết – Chủ tịch UBND TP Đà Nẵng yêu cầu xử lý khẩn.
Green Valley City: Khu đô thị sống xanh chữa lành giữa lòng TP. Hồ Chí Minh mở rộng

Green Valley City: Khu đô thị sống xanh chữa lành giữa lòng TP. Hồ Chí Minh mở rộng

Trong bối cảnh Bình Dương sáp nhập vào TP. Hồ Chí Minh, khu vực Tân Uyên đang trải qua làn sóng đầu tư mạnh mẽ. Giữa xu thế phát triển này, Green Valley City nổi lên như một mô hình tiên phong cho khái niệm "sống xanh" tại vùng đô thị mới.
Cải cách hành chính: Đòn bẩy mới cho bất động sản “bứt phá”

Cải cách hành chính: Đòn bẩy mới cho bất động sản “bứt phá”

Triển khai mô hình chính quyền đô thị hai cấp và sáp nhập địa giới hành chính từ 1/7/2025 mở ra cơ hội vàng giúc thị trường bất động sản chuyển mình vượt rào cản.
Chủ tịch VACC: Cần giải quyết tình trạng “giá đất đuổi giá nhà”

Chủ tịch VACC: Cần giải quyết tình trạng “giá đất đuổi giá nhà”

Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Nguyễn Quốc Hiệp đề xuất cải cách thủ tục hành chính và quy định đấu thầu để xử lý tình trạng “giá đất đuổi giá nhà”, thúc đẩy bất động sản bền vững.
Gần 500 tỷ đồng xây cầu Rạch Tôm: Cú hích vùng liên kết TP.Hồ Chí Minh – Tây Ninh

Gần 500 tỷ đồng xây cầu Rạch Tôm: Cú hích vùng liên kết TP.Hồ Chí Minh – Tây Ninh

Sáng ngày 10/7/2025, Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng các công trình giao thông TP. Hồ Chí Minh phối hợp với Sở Xây dựng, Sở Nông nghiệp và Môi trường, Ủy ban nhân dân xã Hiệp Phước cùng các đơn vị liên quan đã tổ chức khởi công Dự án Xây dựng cầu Rạch Tôm trên địa bàn xã Hiệp Phước Thành phố Hồ Chí Minh.
Tăng 30%/năm, giá căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh đạt 82 triệu đồng/m2

Tăng 30%/năm, giá căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh đạt 82 triệu đồng/m2

Thị trường căn hộ bán tại TP. Hồ Chí Minh đạt mức giá bình quân 82 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng gần 30% trong vòng một năm qua; trong khi giá nhà đất ở mức 300 triệu đồng/m2.