Người cao tuổi và bất động sản: Xu hướng mới mở ra thị trường tỷ USD

Việt Nam đang đứng trước bước ngoặt chuyển mình đáng kể về cơ cấu dân số. Tính đến đầu năm 2025, số người trên 60 tuổi đã đạt 14,2 triệu, tăng gần 5 triệu so với 2014; con số dự báo sẽ lên tới 18 triệu vào năm 2030. Đáng chú ý, tổng tỷ suất sinh giảm xuống mức thấp nhất lịch sử – từ 1,96 xuống còn 1,91 – tương tự như các quốc gia già hóa nhanh khác như: Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc và một số nước châu Âu. Điều này cho thấy xu hướng già hóa dân số không chỉ là một thử thách xã hội mà còn là cơ hội lớn cho các mô hình nhà ở chuyên biệt hướng đến người cao tuổi.

Sống lâu, sống khỏe, sống riêng thị trường bất động sản đang thay đổi vì ai?

Theo Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) thị trường hiện đang cho thấy sự thiếu hụt đáng báo động về mô hình nhà ở tích hợp y tế dành cho người già. Cả nước chỉ có khoảng 400 viện dưỡng lão, trong đó gần phân nửa chỉ phục vụ từ thiện hoặc do một số ít trung tâm công lập quản lý; các dịch vụ cao cấp như tòa nhà tích hợp chăm sóc tại gia, dịch vụ y tế, tiện ích cộng đồng gần như chưa xuất hiện đáng kể. Trong khi đó, tầng lớp trung lưu và thượng lưu – đặc biệt nhóm 40–65 tuổi hiện nay – đang sở hữu tiềm lực tài chính vững mạnh, mong muốn đầu tư vào không gian sống phù hợp khi bước vào tuổi về hưu. Họ chính là động lực mở đường cho loại hình bất động sản hướng đến người cao tuổi trở nên phát triển mạnh mẽ trong thập kỷ tới.

Chủ đầu tư nội địa và quốc tế từng bước nhìn ra tiềm năng. Một số dự án đã định hướng nhóm khách hàng nhập cư về hưu và người Việt kiều quay về sống với chi phí và chất lượng cao. Những nơi như khu đô thị ven đô Hà Nội, TP.HCM vùng ven, đang được lựa chọn để xây tòa nhà cao tầng có thiết kế cho người già, dịch vụ y tế hỗ trợ tại gia và không gian sinh hoạt chung – lấy cảm hứng từ mô hình “smart aging villages” tại Nhật hay “Continuing Care Retirement Communities” (CCRC) ở Mỹ. Đây là mô hình đa tầng, nơi người cao tuổi vẫn duy trì độc lập nhưng nhận được chăm sóc khi cần thiết.

Sức mua từ nền tảng dân số già hóa chứng minh tiềm năng sản phẩm này. Theo JLL, người cao tuổi (60+) hiện chiếm khoảng 13% dân số Việt Nam, dự báo tăng lên 17% vào năm 2030 và 25% vào năm 2050. Họ chủ yếu sống tại khu vực phát triển như Hà Nội, Đà Nẵng, TP.HCM, Bà Rịa – Vũng Tàu và Đồng Nai. Khi các chuyên gia dự báo rằng đến năm 2036, tỷ lệ dân số trên 60 tuổi sẽ đạt khoảng 20%, nhu cầu về môi trường sống an toàn, tiện nghi và kết nối cộng đồng tăng cao là điều tất yếu.

Thị trường chăm sóc sức khỏe – thiết bị y tế dành người cao tuổi tại Việt Nam có thể tăng trưởng từ 7–8% mỗi năm.

Mô hình Silver Economy – kinh tế người già – cũng đang được cộng đồng đầu tư được quan tâm. Theo báo cáo của UNFPA & VCCI, thị trường chăm sóc sức khỏe – thiết bị y tế dành người cao tuổi tại Việt Nam có thể tăng trưởng từ 7–8% mỗi năm, dự báo đạt gần 2.000 tỷ USD vào năm 2027. Đây là thị trường đầy tiềm năng mà nhà ở tích hợp y tế tại gia chính là một phần quan trọng, cung cấp không gian sống chất lượng, không cổ điển như viện dưỡng lão, mà vẫn chuyên biệt và hiện đại.

Tóm lại, mô hình nhà ở cho người cao tuổi tại Việt Nam đang nằm trong “khúc cua lớn” giữa nhu cầu thực tế và cơ hội thị trường. Nếu các chủ đầu tư nhanh chóng nắm bắt, tích hợp được hệ sinh thái sống – chăm sóc – giải trí – cây cảnh – y tế tại chỗ, dự án này không chỉ là xu hướng bất động sản mà còn là bước ngoặt cho phát triển xã hội bền vững. Đây chính là chìa khóa để biến thử thách dân số già hóa thành cơ hội kinh tế – phủ xanh thị trường bất động sản, giải quyết bài toán an sinh và nâng cao chất lượng cuộc sống cho người Việt ở độ tuổi vàng.